A kivitelezési szerződés tartalma

Mai bejegyzésem kicsit személyes érzelmi töltettel rendelkezik. Nemrég járt nálunk egy ügyfél, aki igen csúnyán pórul járt. Részletekbe kérésére nem folyok bele, de a tanulság mindenki számára milliókat érhet. Amiről tehát most írok: miért éri meg a kivitelezési szerződés tartalmát részletesen átnézni, és adok kis támpontot is, miket ellenőrizz le benne.

Az esetről annyit érdemes tudnod, hogy finoman szólva is szégyenfalat érdemlő kivitelezővel sikerült megállapodnia. Sajnos a műszaki teljesítése ennek a kivitelezőnek inkább kárt okozott mint hasznot, és az idővel is komoly csúszásban van. Viszont a munka megrendelése és a megírt szerződés több szempontból is hagy kívánni valót maga mögött. Most ennek az esetnek az elemzésére nem fogok kitérni. Azonban számomra kellő motivációt ad, hogy a problémás eseteket ki tudd szűrni.

„3. § (1) ^*  Az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvény (a továbbiakban: Étv.) 39/A. § (6) bekezdése szerinti kivitelezési szerződést üzletszerű gazdasági tevékenységként folytatott építőipari kivitelezési tevékenység esetén írásba kell foglalni.”

(191/2009 IX.15 Korm. rendelet)

Miért kell a kivitelezési szerződés?

Erre nagyon egyszerűen úgy lehet válaszolni, hogy azért, hogy pontosan rögzítsétek a megállapodásotok tartalmát. Ennyi. Minden más jogászkodás. Azt látom, sokan félnek szerződést írni, mert abban lehetnek olyan pontok, ami a másiknak nem tetszik és konfliktushoz vezet. Ez nem baj. Üljetek le és egyezkedjetek addig, amíg meg nem találjátok azt a megoldást, ami mindenkinek jó! Ettől nem szabad félni. Egy kivitelezési szerződés nem jogi hókuszpókusz. Én inkább egy emlékeztetőnek tekintem, ami tartalmazza azt, hogy a kivitelezőnek mi a feladata.

És bármennyire is furcsának hangzik, a szerződés megléte a Te érdeked!

Oldjuk meg papír nélkül!

Szokta mondani a kivitelező. És a nagyon is ésszerű ok ez, mivel akkor neki nem kell annyi adót fizetni, így olcsóbb lesz a munka, amivel Te is jól jársz. Persze csak ha minden rendben megy. Ha viszont homokszem kerül a gépezetbe (esetleg szikla), akkor viszont nem tudsz mit kezdeni vele. Nem tudsz kártérítésért folyamodni, nem tudod bizonyítani, mennyi pénzt adtál át, nincsen jogod a garanciális javításokra, amire kötelezi őt a jogszabály. Röviden a kivitelezési szerződés lesz a jogorvoslatod, a szerződés lesz a Te biztonsági hálód. Tehát, ha nem akar a kivitelező „papírozni”, akkor jusson eszedbe, hogy a fenti kockázatot is be kell vállald! Nagyon nem javaslom. Sőt, konkrétan jogellenes egy ilyen cselekedet, amiért akár büntethető is vagy.

Mit tartalmazzon a kivitelezési szerződés?

Ezt jogszabály rögzíti amit a szakma építési kódexnek nevez (191/2009 IX. 15. Korm. rendelet). E rendelet 3§ (2) pontja tételesen felsorolja, mit kell kötelezően tartalmazzon egy szerződés. Ha már szerződésnél jársz, akkor a linken eléred a jogszabályt, így a teljes felsorolásba nem megyek bele. Néhány pontot azonban kiemelek, mert tapasztalatom szerint kiemelten fontosak:

-kik a szerződő felek

-a megvalósítás helyszíne

-pontos műszaki tartalom ezen belül is : Mik azok a feltételek amiket neked kell biztosítani. Az anyagokat ki hozza. Pontosan milyen feladatokat végez el a kivitelező.

-egyéb kockázatok megosztása (a fránya Általános Szerződéses Feltételek)

-teljesítési határidők

–mikor kell fizetni

-és mennyit kell fizetni

–tervmelléklet

1.     Kik a szerződő felek?

Kicsit szájba rágosnak tűnik, de hidd el, fontos! Láttam már olyan „szerződést”, amiben nem volt egyértelműen beazonosítható a kivitelező. Oda volt írva egy magánember neve és ennyi. Mivel Te a kivitelezőt üzletszerűen szerződteted, ezért ott feljebb olvashatod, hogy kötelező azt írásba foglalni. Viszont, ha üzletszerűen végez építési tevékenységet, akkor kell, hogy legyen neki székhelye, adószáma, még akkor is, ha Kőműves Kelemen egyéni vállalkozóval szerződsz. Triviálisnak tűnik, de sokszor kimaradnak ezek a fontos adatok. Innentől kezdve vita esetén nem fogsz tudni érvényt szerezni a jogaidnak.

kell, hogy legyen neki székhelye, adószáma, még akkor is, ha Kőműves Kelemen egyéni vállalkozóval szerződsz.

2.     A megvalósítás helyszíne

Úgy gondolom ez magáért beszél. De azért egy kis magyarázat szükséges. Az építőipar sajátossága, hogy minden termék egyedi. Nincsen két egyforma épület. (Akkor sem, ha az egy előre legyártott modulház. A helyszínnek mindig vannak előírásai, adottságai.) Láttam már olyat, hogy valaki véletlen a szomszéd telekre építkezett…

3.     Pontos műszaki tartalom

Szerintem egy szerződésnek ez lesz a számodra legfontosabb része. Nézzük részletesebben:

Általad biztosított feltételek

Megemlítem azokat az árra is hatást gyakorló feltételeket, amiket neked kell biztosítani. Itt gondolkozni kell, nem fogok tudni mindent felsorolni, de hogy értsd miről van szó, felsorolok párat:

–ki fizeti a vizet és elektromos áramot?

–szemétszállítás kinek a dolga?

-mi történik, ha nem várt esemény adódik? Ki viseli ennek a kockázatát? (a kockázatokról bővebben itt olvashatsz)

–mikor lehet dolgozni? Szombaton, vasárnap, vagy akár éjjel?

-milyen harmadik fél vesz részt a teljesítésben? Gondolok itt pl. egy műszaki ellenőrre. Ha nincsen a szerződésben megnevezve, kivitelezőként nem biztos, hogy hallgatnék rá…

-terület helyszínéből adódó korlátozások. Pl. behajtási engedély köteles terület. (volt olyan kivitelezésem, ahova kamion reggel 6:00-9:00 között, valamint 15:00-18:00 között nem hajthatott be.)

És még azért sorolhatnám, milyen különleges esetek lehetnek. Ezekről beszélni kell és rögzíteni is! Azért fontos, hogy elkerüld azt az esetet, amikor a kivitelező rád vár, Te meg számonkéred rajta, hogy miért nem teljesít. Jól ismert válasz ilyenkor az: Mert nem biztosítottad a …. feltételeket. Figyelj erre!

Ki hozza az anyagokat?

Gyakran az a jó megoldás, ha bizonyos anyagokat Te veszel meg. Ha egyéni vállalkozóval szerződsz, akkor neki gazdasági érdeke, hogy minden anyagot Te vegyél meg (betelik a KATA keret). Egyszerűen rögzítsétek, ki mit vesz meg! Legjobb, ha van egy részletes költségvetés a tervek mellé. Így egyértelmű minden.

Pontosan milyen feladatokat végez a kivitelező?

Szintén triviális, de lényegében ez a műszaki tartalom fő gerince. Minél pontosabban fogalmazzátok ezt meg, annál inkább egyértelmű lesz az, mit kell megépítsen a kivitelező. A kivitelezők kiválasztásánál alap tézis, hogy akkor tudsz két kivitelezési árajánlatot összehasonlítani, ha azok műszaki tartalma azonos.  Formailag ezt a tervek, a költségvetés és a műszaki leírás tartalmazza.

Egy elrettentő példa: Velencén építkeztünk, és az építészeti műszaki leírásban volt egy mondat, miszerint egy betonból készülő támfal épül. Erről egyéb anyag nem volt található. A bekerülési költsége ennek a falnak önmagában közelített a 20 millió forinthoz. Nyilván akkor kivitelezőként nekünk rossz volt, a Megrendelőnek jó volt. De akár egy ilyen mondaton is ennyi pénz múlhat.

Egyéb kockázatok

Azt hittem…

Én úgy gondoltam…

És hasonló kezdetű mondatok árulják el neked, hogy nem volt egyértelmű a kommunikáció. Ezek neked legtöbbször pénzbe kerülnek. Vannak azonban olyan esetek is, amire tényleg nem lehet felkészülni. Ilyen pl. az EURO árfolyama, amitől az építőanyagok ára erősen függ. Ebben a cikkben találsz további információt a kockázatokról és azok kezelésének módjáról.

4.     Teljesítési határidők

Igen fontos eleme egy kivitelezési szerződésnek. Magától értetődő. Tapasztalatom szerint ezzel nem szokott probléma lenni. Más kérdés, hogy mi történik csúszás esetén. Ezt előre rögzíthetitek.

5.     Mikor kell fizetni?

Ezzel azért a hazai gyakorlatban adódnak problémák. Rengeteg kivitelező előre kér pénzt. Ennek van olyan kockázata, hogy lelép. Ha az előleget a kivitelezési szerződésben rögzítitek, akkor kevesebb a kockázattal kell számolj. Ha a szerződés rendben van, akkor később egy esetleges probléma esetén behajthatóvá válik rajta a legtöbb esetben. Ha nem akar a kivitelező szerződést írni, akkor inkább pénzt se adj neki előre! De inkább írjatok normális szerződést!

Rögzítsétek, hogy mikor vagy köteles fizetni! Legjobb, ha műszaki tartalomhoz kötitek a kifizetéseket. Még jobb, ha a műszaki előrehaladást műszaki ellenőrrel igazoltatod.

6.     Mennyit kell fizetni?

Magán szerződéseknél ezzel a ponttal sem szokott probléma lenni, mivel a legtöbb esetben a kivitelező hozza a szerződést, és neki az az érdeke, hogy a pénzedhez jusson. Ezért ezt a pontot nem fogja kifelejteni.

7.     Tervmelléklet

„Semmilyen szél nem kedvez annak a hajónak, amelyik nem tudja melyik kikötőbe tart” (Seneca)

Tervek nélkül honnan tudja a kivitelező szerinted, hogy mit akarsz? A terv lesz a térkép, ami alapján a kiviteleződ elvisz abba a kikötőbe ahova jutni szeretnél. Ne maradjon ki a terv a kivitelezési szerződésből! Erre azért figyelj oda, mert a tervdokumentáció nem kötelező tartalmi eleme a szerződésnek. Érdekes.

Használj sablont, vagy írasd meg ügyvéddel!

Én műszaki ember vagyok. Nem vagyok jó véleménnyel azokról a szerződésekről melyeket ügyvédek írnak, mert ők aztán mindent is belefogalmaznak abba a szerződésbe ,és a legtöbb esetben csak azok a dolgok nem derülnek ki, hogy ki mit csinál, mikorra, és az, hogy mennyit és mikorra kell fizetni érte. Ez a tapasztalat elsősorban közbeszerzési munkákból ered. Szóval ők az építőipar sajátosságaihoz nem értenek, ezért számtalan olyan pont marad ki egy általuk írt szerződésből, ami az iparág egyediségéből fakad.

Ugyanakkor meg kell védjem őket, mert ha ügyvéd készíti el a szerződést, de figyel arra, hogy az iparági apróságok belekerüljenek, akkor nem leszel védtelen, ha baj van. Ha tapasztalatlan vagy a jogi dolgokban, javaslom inkább menj ügyvédhez! Ha egy kivitelező nem akarja akkor ne szerződj vele! Gondolj arra úgy, hogy valószínűleg most spóroltál egy rakat pénzt. Aki korrekt, annak nem lesz problémája az ügyvéddel és az általa írtszerződésekkel.

Használj kivitelezési szerződés sablont!

Az Építési Vállalkozók Országos Szakszövetségének honlapján és az e-építési portálon elérhetők az általuk jogászokkal készített kivitelezési szerződés sablonok. Szerintem egy remek kiindulási alap. Ingyen van, mérnökök és ügyvédek is átnézték, viszonylag kiegyensúlyozott a kockázatkezelés terén. Mi kell még? Ezeket az alábbi két linken tudod elérni:

https://www.evosz.hu/epitoipari-szerzodes-mintak

https://www.e-epites.hu/iratmintak

Amit mindenképp vigyél magaddal ebből a cikkből:

-A szerződés jó, a Te érdekeidet is szolgálja.

-Figyelj oda, hogy a kötelező elemeke szerepeljenek benne. Szintén a Te érdeked.

-Nézesd át ügyvéddel vagy használj sablont a fenti linkekről!

-Ha baj van, ez lesz a jogorvoslatod kiindulási alapja.

Kellemes kivitelezést!