Az építkezés menete

És eljött a mindenki által várt építkezés pillanat. Izgalmakkal telinek ígérkezik. Ekkor már biztosan eljutottál oda, hogy alig várod, hogy az első kapavágás megtörténjen. Készülj fel a buktatókra, nehézségekre. Kevés olyan projektet láttam megvalósulni, ahol nem volt pótmunka, elszámolási vita, vagy semmilyen egyéb fennakadás. Ha egy jó kivitelezőt sikerült szerződtetni és a tervek is jók akkor ezek száma az eddigi munkádnak köszönhetően kevesebb lesz. Most jön az, amikor elkezd beérni az eddigi munkád gyümölcse.

Az építkezés árainak csökkentése

Ide vonatkozóan az építőipar digitalizációjáról megjelent ma egy cikk. Ebben van egy nagyon fontos mondat. Idézem is:

„EGY PROJEKTNÉL, AHOL JÓL ÖSSZERAKOTT TERVEK VANNAK, AKÁR 15-20 SZÁZALÉKKAL IS CSÖKKENTHETŐK A KIVITELEZÉSI KÖLTSÉGEK”

Mi is ezért erőltetjük, hogy inkább szánj több időt a tervre. Ne ezen akarj spórolni. Szerencsére más is azt látja, hogy bizony rengeteg költség fogható meg azon, ha kellő időt és energiát szánunk a tervezési fázisra.

Építkezéssel, építőiparral kapcsolatos sajátosság

A kivitelezés minden esetben egyedi.

Függ az időjárástól a terepviszonyoktól, a talajvíz szintjétől és persze attól is, hogy mennyire bonyolult az épület. Persze vannak alapvető ütemek, minthogy, először letisztítjuk a területet, alapozunk, szerkezetet építünk, majd jöhetnek a befejező szakipari munkák. A részletek viszont mindig változnak egy-egy építkezésen.

Mivel mindig minden épület egyedi, ezért két épület elkészítését is nagyon nehéz összehasonlítani és nagyon nehéz a „mi lett volna, ha…” feltételezésekkel élni. Ezt engedd el. Az építkezés ütemezését egyébként megteszi a kivitelező. Kérj tőle ütemtervet, tudd meg mikor kezd, mikor tervezi a befejezést, a Te dolgod, hogy ellenőrizd és betartasd. A konkrét technológiai leírás helyett álljon itt pár tipp, arra vonatkozóan, hogy:

Mire figyelj építkezés közben

Alkalmazz műszaki ellenőrt.

Mint írtam Ő lesz a Te szemed és füled kinn az építkezésen. A műszaki ellenőrnek nem kell folyamatosan az építkezésen lennie, elég, ha hetente néhány alkalommal kilátogat, hogy ellenőrizze a folyamatokat, vagy akkor, ha valami fontosabb szerkezetépítési lépés történik.

Hetente te is látogass ki az építkezésre mindenképpen.

Csak azért, mert most fog alakot ölteni a korábban belefektetett előkészítő munkád. Ha nem vagy műszaki ember, lehet, nehezen fogod tudni elképzelni pontosan hogyan is néz majd ki az épület. Higgyétek el a 3D látványterv nem adja vissza azt a térérzetet, amit ott a helyszínen állva tapasztalsz. Ha ekkor kibukik, hogy mégsem azt szeretnéd most még mindig kevesebb költség módosítani a terveken, mint ha a végén tennéd ugyanezt.

Ne feledkezz meg az építkezés közbeni tervezői művezetésről.

Bizonyos esetekben ez kötelező amúgy is. Ez azért szükséges, mert az épület, amit építesz az építész szellemi tulajdonában lévő tervek nyomán készül. Ha mást készítesz el a tervező tudta nélkül, mint ami a terven van, azzal sértheted a tervező jogait. Ezen felül, ha a tudta nélkül valami módosul és az nem felel meg a hatályos jogszabályoknak, akkor építésfelügyeleti eljárást és bírságot vonhat maga után. És a büntetésből részesülni fogsz Te is.

A hatóságok felé az építkezés felelőse Te vagy.

Nem a kivitelező (valójában ez ennél jóval bonyolultabb, de tudd, hogy sok esetben bizony téged is büntethetnek, nem csak a kivitelezőt)

A lehető legkevesebbet módosíts a terveken.

Sok esetben mire te kitalálod, hogy módosítani szeretnél a kivitelező már régen megrendelte, esetleg ki is fizette az munkához szükséges anyagokat. Ha ilyet teszel ne lepődj meg, ha egy vaskos pótmunka ajánlattal találod magad szemben. Arról nem is beszélve, hogy minden ilyen módosítás csúszást okoz a kivitelezésben. Sokan nem is gondolnak bele, de gyakran az építkezés az építtető bizonytalansága és döntésképtelensége miatt csúszik. Inkább tölts több időt a tervezéssel. és ne a tervezésen próbálj meg időt spórolni. Ez szinte mindig megbosszulja magát.

A megfelelő időben biztosítsad az általad ígért anyagokat, feltétleket a kivitelezőnek.

Ha úgy állapodtál meg a kivitelezővel, hogy bizonyos alapanyagokat Te biztosítasz számára, egyeztess vele, mikorra lesz rá szüksége. Hidd el csak hátráltatod, ha hirtelen minden anyag egyszerre érkezik, vagy odaszervezi az embereket az építkezésre és nem jön a tégla.

Példa

Kb. három hónappal ezelőtt egy építkezésen történt, hogy az épületet le kellett bontani. A Megrendelő vállalt feladata volt, hogy az elektromos hálózatot kiköti az épületből és biztosít az építkezéshez szükséges ideiglenes elektromos áramot. Ez nem történt meg. Így azt az épületsarkot, ahol a villanyóra volt, nem lehetett elbontani. Egy idő után ez a kivitelezőnek komoly akadályoztatás volt (nem tudott utána tovább falazni). Ezeknek mindig csúszás és pótmunka és plusz költség a vége. A baleseti kockázatról nem is beszélve. Ilyenkor könnyen felmondhatja egy talpraesett kivitelező a teljesítési határidőt és levonul. Neki jobban megéri átmenni másik építkezésre, ahol rendesen tud termelni. Rosszabb esetben akár egy állás költséggel találkozol, mert az embereket akkor is fizetni kell, ha Te nem biztosítod a feltételeket. Akarod?

Gondoskodj a terület körbekerítéséről.

Továbbá tegyél ki táblát, hogy építési terület, Idegeneknek belépni tilos. Ezt a kivitelezőre is rábízhatod. A szerződéskötés előtt állapodjatok meg, hogy ezt tartalmazza a vállalási ára (ugye a szerződéses feltételek fontossága!)

Gondoskodj az építkezés őrzéséről.

Éppen egy hónapja egyik barátom betonkeverőjét lopták el az egyik éjjel, ami ráadásul a zárt épületben volt. Egy téglával bedobták az ablakot és már vitték is. Az építkezés volumenétől függ megéri-e biztonsági őrt alkalmazni, sokszor elég lehet egy infra kamera is, vagy tudni és bevállalni a kockázatot, hogy ilyen dolgok megtörténhetnek. A kamera alkalmazásának viszont vannak feltételei. Erről érdeklődj. Ezt amúgy használhatod arra is, hogy napközben ránézz, minden rendben halad-e.

Zajjal járó munkát ne végeztess hétvégén és munkaszüneti napokon.

Az ilyen jellegű munkavégzést a Környezetvédelmi rendeletek szabályozzák. Nyilván nem véletlen. Te sem szereted, ha vasárnap reggel hétkor arra kelsz, hogy a szomszéd flexel. Most gondolj csak bele, amikor fél éven keresztül minden nap ez megy. Biztos lehetsz benne, hogy a szomszédokat kiborítod. Szívesen költözöl olyan helyre, ahol már beköltözéskor is közellenség vagy?

Készülj tartalék kerettel.

A legtöbb esetben történnek nem várt események, módosítások. Célszerű erre a kivitelezési költség 5-20% át félre tenni (épület átalakításánál ez sok esetben inkább 20-50%). Ez a szám attól függ mennyire részletesek a tervek és mennyire tükrözik azt, amit valójában akarsz. Ha pontos igényeid vannak és a tervező ennek megfelelően készíti el a rajzokat, a lehető leg részletsebben, akkor egészen minimális összeget kell félre tenned.

Időben gondoskodjatok az épület közművekkel történő ellátásáról.

Bizonyos esetekben pl. egy elektromos mérőóra felszerelése elhúzódhat akár fél évig is. Célszerű ennek időben utánajárni. Ha nem állapodsz meg erről a kivitelezővel ez bizony a Te feladatot lesz. Ne ezen bukjon meg minden. Biztosan nem örülnél annak, ha azért nem tudnál hónapokig beköltözni a kész lakásodba, mert nincs víz. Télen a szolgáltatók nem szeretnek a fagyveszély miatt bekötéseket készíteni.

Ha ezzel a sok dologgal nem akarsz foglalkozni, vagy egyszerűen csak nem érsz rá bízz meg ezekben a dolgokban jártas projektmenedzsert. Nem olcsó mulatság, de egyedül Te tudod eldönteni, hogy neked mi ér többet: a szabadidőd vagy a pénzed. Ne feledd pénzből bármennyit lehet szerezni, de az időből mindenkinek ugyanannyi van. Oszd be jól.

Az építkezés bizony sok odafigyelést és pénzt igényel. Kezeld kellő körültekintéssel. Ha bizonytalan vagy akkor inkább kérdezz. Egy-egy rosszul vagy rosszkor meghozott döntés százezrekbe, milliókba kerülhet.