Új lakást, családi házat, nyaralót vagy társasházat építenél? Sokan azt mondják, hogy 2022-ben ez már luxusnak számít. Mi azt mondjuk, hogy részben igazuk van, de azért nem reménytelen. Viszont van néhány nagyon fontos dolog, amit tudnod kell a helyes döntés meghozatalához! Ígérjük, hogy mire a cikk végére érsz, pontosan tudni fogod a kérdésre a választ!
Mi befolyásolja egy új építésű lakás árát 2022-ben?
Mielőtt belevágnánk a pontos számok meghatározásába, nézzünk körül egy kicsit. Az elmúlt időszakban sok minden megváltozott. Az új építésű lakások iránti igény tekintetében visszaesés volt megfigyelhető a 2020-as koronavírus-járvány ideje alatt. Ennek oka egyrészről, hogy megnövekedett a munkanélküliség. Sokan elveszítették a biztos jövedelmüket, így meglehetősen leszűkült azok csoportja, akik megengedhették maguknak, hogy belevágjanak egy új lakás megépítésébe.
Ezzel párhuzamosan jelentősen csökkent a szakemberek, köztük is a jó szakemberek száma, illetve az egész folyamatra károsan hatott a forint és az euró árfolyamának kedvezőtlen alakulása. Az építőipari anyagok árának emelkedése miatt a kivitelezési díjak is emelkedtek. Ezt a tendenciát tovább súlyosbította a 2022 elején kirobbanó orosz-ukrán háború is.
Összességében tehát ha azt mondom, hogy egy új építésű lakás árának meghatározása egyáltalán nem könnyű feladat, akkor nem állok messze a valóságtól.
A helyzetet nem könnyíti meg az sem, hogy sokan eltérő módon értelmezik az építőiparhoz kapcsolódó fogalmakat. Mit jelent az, hogy generálkivitelezés? Milyen a szerkezetkész, emelt szintű szerkezetkész vagy kulcsrakész állapot? Járjuk körül egy kicsit a témát!
Mit jelentenek az egyes készültségi állapotok egy új építésű család ház esetén?
Talán az első dolgok egyike egy új ház építésénél, hogy el kell dönteni, hogy generálkivitelezést választunk-e vagy magunk oldjuk meg az egyes építési fázisok összehangolását.
A generálkivitelezés összességében azt jelenti, hogy egy építési vállalkozó, mint például mi, egy kézben tartja a felelősséget és kompletten megépíti az épületet. A megállapodás megkötésekor pontosan meghatározásra kerül, hogy az építési vállalkozó mit végez el a generálkivitelezés keretében. A megbízónak tehát nem fáj a feje amiatt, hogy melyik szakember mikor ér rá, mikorra készül el az adott fázissal, mert ezt a terhet teljesen levesszük a válláról.
Természetesen dönthetsz úgy, hogy nem a teljes ház megépítését kéred tőlünk, hanem csak egy bizonyos készültségi fok elkészítésével bízol meg bennünket. Ahhoz azonban, hogy megbízóként te is pontosan értsd, hogy melyik fogalom mit takar, nézzük át, hogy miben különbözik a szerkezetkész, az emelt szintű szerkezetkész és a kulcsrakész állapot.
Szerkezetkész állapot: ebben az esetben tulajdonképpen az alapokat kapod meg, vagyis elkészül az épület tartószerkezete. Ide tartozik az alapozás, a falak, a vízszintes tartószerkezetek (vagyis a födém, köznapi nyelven a mennyezet), a lépcsők és a tető fagerendái fedés nélkül. A szigetelési, burkolási, illetve a villanyszerelési munkálatokat ez az állapot nem tartalmazza.
Emelt szintű szerkezetkész állapot: annyival több, mint a szerkezetkész állapot, hogy itt a tartószerkezeten kívül olyan szakipari munkákat is elvégeznek, amik kívülről késznek mutatják az épületet. Általában ebben benne vannak az ajtók, ablakok, tetőfedés és az épület külső szigetelése is. Ezt a fogalmat leggyakrabban a „készház” gyártók használják, de ezzel kapcsolatban van még néhány nagyon fontos dolog, amire cikkünkben később visszatérünk.
Kulcsrakész állapot: alapvetően ez az állapot az azonnal beköltözhető házat vagy lakást jelöli. Ebben az esetben teljesen készen van az épület, vagyis tartalmazza a külső burkolatot, szigetelést, festést, illetve épületgépészeti szempontból is minden megoldott.
Bármennyire csábítóan hangzik, hogy a kulcsrakész ház teljesen készen van, ez azért mégsem teljesen igaz. Ahhoz ugyanis, hogy a teljes épület 100%-ban funkcionáljon még nagyon sok minden kellhet. Az építőipari cégek ajánlata azonban csak ritka esetben tér ki ezekre. Ennek oka, hogy az igények megbízónként eltérhetnek.
Mire gondolok pontosan?
Például:
Hiányzó bekötések: ha például házi szennyvíztisztító berendezést szeretnél, akkor annak beüzemelése további kiadásokat okozhat. Ennek költségét valószínűleg nem tartalmazza egyetlen cég ajánlata sem, ezért, ha ebben gondolkodsz, akkor ezzel mindenképpen a megadott ajánlaton felül kalkulálj.
Ha nincsenek közművek az építési telken, akkor az építkezés idejére ideiglenes energia és vízvételi lehetőséget kell telepíteni. Ez is egyedi eset, ezért, ha szükséges, akkor ennek költségével is számolnod kell.
Kerítésépítés költsége: Magyarországon megszokott kerítést építeni, ennek költsége azonban nem minden esetben kerül bele az új ház építésének költségvetésébe.
Extra igények, mint például medence-, automata locsoló berendezés építését, kertépítési munkákat, kerti pagoda telepítését szintén nem tartalmazza legtöbb esetben az ajánlat.
Napelem felhelyezése: ma Magyarországon még nem egyértelmű, hogy egy új építésű családi ház napelemmel legyen felszerelve, ezért erre mindenképpen kérdezz rá! Az újonnan kihozott rendeletek ráadásul jó eséllyel megtörik a napelem terjedésének lendületét. Azért ezt még ne temessük.
Riasztó, kaputelefon, okosotthon vagy elektromos autótöltő szintén egyedi igénynek számít, ezért, ha szeretnéd belefoglalni a kulcsrakész tervbe, akkor egyeztess a kivitelezővel!
Bútorok, függönyök, konyhai gépek és egyéb lakberendezési tárgyak szinte biztos, hogy nem képezik tárgyát a kivitelező cég ajánlatának. Éppúgy, ahogy a legtöbb esetben a kandalló vagy a kályha sem. Ezért ezekre is figyelj!
A fenti lista csak tájékoztató jellegű. Ezektől eltérő igények esetén is egyeztess annak érdekében, hogy később ne érjenek meglepetések. Fontos, hogy az egyedi igényeken kívül a telek és az épülő ház egyedi adottságait sem lehet figyelmen kívül hagyni, hiszen ezek is teremthetnek olyan helyzeteket, amik nem várt kiadásokkal növelik a teljes költségvetést.
Mivel mi a Consolumnál fontosnak tartjuk, hogy a hozzánk fordulók számára a bonyolult építőipari folyamatokat egyszerűvé tegyük, ezért nem mehetek el szó nélkül az oly sokszor használt „készház” fogalma mellett.
A készház a legtöbb esetben olyan építéstechnológiát jelent, ami azt sugallja, hogy pár héten belül a megrendelő egy kész épületet kap. A legtöbb esetben ez sajnos nem így van. Az építés mellett szívügyünk a tanácsadás is. Hisszük, hogy csak a megfelelő információk birtokában hozható olyan döntés, amely mindenki igényeinek megfelel, ezért szeretnénk, ha te nem esnél bele ebbe a csapdába.
Bármennyire is kecsegetető a „készház” kifejezés, tudnod kell, hogy ezt az építéstechnológiát általában a könnyűszerkezetes épület gyártók használják. Hiába sugallják, nem jelenti azt, hogy a hagyományos technológiákkal szemben az így épített házak lényegesen rövidebb idő alatt készülnének el. Valóban nyerhető néhány hét az építkezés idejéből, de ezeket a házakat is ugyanúgy meg kell terveztetni. Sőt, annak ellenére, hogy típusházat vásárolsz, nem hagyhatod figyelmen kívül a tervezés mellett az engedélyeztetés díját és idejét sem.
-ilyen blogcikkünk van. tegyük be ide a linket
A „készházak” esetében is adaptálni kell az épületet a telekre, valamint nagyjából ugyanolyan alapozás szükséges hozzá, mint a hagyományos technológiáknál. A szerkezet megépítése valóban gyorsabban megy, hiszen azt az üzemben legyártják, de az utána következő folyamatok szinte ugyanúgy zajlanak minden építkezés esetében.
Félre ne értsd, ettől ez a technológia még jó, de fontosnak tartom, hogy tisztában legyél az alapvető különbségekkel azért, hogy adott esetben ne érjenek csalódások. Szóval, ha valaki azzal próbál hitegetni, hogy 300-400.000 Ft-ért vagy ennél kevesebb összegért négyzetméterenként felépíti neked az új házadat, akkor kezdj el gyanakodni és légy óvatos! Most, 2022 őszén sokkal reálisabb, ha valaki 800.000 Ft/négyzetméter ár körüli összeget mond (falak nélküli területre vetítve). Természetesen ebbe nem tartoznak bele a korábbiakban említett extra dolgok. Fontos, hogy ezekre is gondolj már az építkezés elején. Csak így kerülheted el a kellemetlen csalódásokat.
Mire figyelj oda, ha ilyen technológiát választasz?
A könnyűszerkezetes házakat gyártó cégek közül sokan nem egy kész házat kínálnak, hanem csupán legyártják az épületet. A teljes folyamatot, vagyis a kulcsrakész állapot elérését pedig már nem ők, hanem egy partnerük valósítja meg. Ezért, ha ezt a technológiát választod, akkor nagyon alaposan át kell tanulmányoznod az ajánlatot, és meg kell nézned, hogy pontosan milyen készültségi fokot kínál neked az adott cég.
Sajnos az építőipari cégek között is vannak olyanok, akik burkoltan fogalmaznak. Jól tudják, hogy ha az első ajánlat magas összeget tartalmaz, akkor a vevők könnyen kihátrálnak. Ennek érdekében pedig különböző taktikákat alkalmaznak.
Előfordul, hogy valaki csak a szerkezetkész állapotról beszél,
míg más a nettó-bruttó alapterület fogalmát nem tisztázza le az ügyféllel.
Sajnos az sem ritka, hogy a könnyűszerkezetes technológiát kínáló cégek nem számolják bele az árba például az alapozást.
Így fordulhat elő, hogy teljesen más árakat mondanak, mint amilyennel egy hagyományos építkezési technológia esetében találkozhatsz.
Számunkra fontos, hogy az ügyfél és mi is egy nyelvet beszéljünk, mert csak így lesz a végeredmény mindenki számára megfelelő. Nem mondjuk, hogy velünk az építkezés könnyű lesz. Azt azonban megígérhetjük, hogy ha velünk dolgozol, akkor mi mindig ott leszünk, hogy tanácsainkkal segítsünk, hogy elkerüld a költséges buktatókat.
Mi kell akkor ahhoz, hogy megtudd mennyibe kerül egy új ház?
Ahogy a fentiek alapján is láthatod, nagyon sok minden befolyásolja, hogy egy új ház mennyibe kerül. Ezért is nem szabad meglepődnöd akkor, ha egy generálkivitelező vagy egy készház gyártó nem mondja meg egyértelműen, hogy mennyibe kerül a kulcsrakész ház. Nem azért, mert nem akarja, hanem azért, mert egyáltalán nem olyan könnyű, mint az első látásra tűnik.
Mit tehetsz ilyen esetben?
Ragaszkodhatsz hozzá, hogy a cég mégis mondjon neked egy árat. Ez is lehetséges, azonban tudnod kell, hogy ha pontos árat szeretnél tudni, akkor annak van néhány alapfeltétele. Például szükséges hozzá:
a pontos és részletes kész terv, enélkül ugyanis lehetetlen megmondani, hogy mennyibe kerül a kész épület
a részletes költségvetés
az idő, mert a szakembereknek bizony nem kevés időbe telik mire a terv, a költségvetés, a telek adottságai és a te igényeid alapján beáraznak egy újonnan épülő házat
Gondolj csak bele, hogy a generálkivitelező cég mérnökének ahhoz, hogy pontos összeget tudjon neked mondani, le kell ellenőriznie a főbb mennyiségeket, árajánlatokat kell bekérnie az alvállalkozóktól, a beszállítóktól és a beérkező ajánlatokat összegeznie kell. Ez a folyamat akár 1 hónapnyi munkát is igénybe vehet. Ha az épület bonyolultabb, akkor ez az időtartam több hónapra is kitolódhat.
Mivel ez a folyamat a kivitelezőknek plusz költséget jelent, ezért ezt sok esetben el is kérik az ügyfelektől. Ez az oka annak, hogy a legtöbb kivitelező – köztük mi is – csak akkor készít ilyen részletes ajánlatot, ha az ügyfél elképzelései reálisak. Enélkül csak felesleges energia és pénzpazarlás lenne. Ha azonban úgy döntesz, hogy az új épületet nálunk rendeled meg, akkor mi az előzetes árkalkuláció díját beleszámítjuk a kivitelezés költségeibe, így az számodra nem jelent plusz kiadást.
Kinek érdemes tehát belevágni egy új ház építésébe?
Néhány éve erre könnyen válaszoltam volna. Ma azonban sokat változtak az ügyfelek és sokat változott a piac is. Azt tapasztaljuk, hogy sajnos sok esetben olyanok is új ház építésében gondolkodnak, akik nem engedhetik meg maguknak. Ez számos kellemetlen szituációt eredményez. Ezért azt tanácsolom, hogy csak akkor vágj bele új ház építésébe, ha:
nem találsz igényeidnek megfelelő, már kész épületet, ÉS
van pénzed az építkezést a növekvő árak mellett is finanszírozni (lehetőleg banki hitel nélkül vagy minimális hitel segítségével).
Tudom, hogy ezzel talán sokaknak elveszem a kedvét az építkezéstől. De úgy gondolom, hogy jobb az elején tisztán látni, mint később, az építkezés során az árakról vitázni és alkudozni. Egy ilyen szituáció senkinek nem kellemes. Sem a megbízónak, sem pedig a kivitelezőnek. Megbízóként te ház nélkül maradsz, mi pedig nem tudjuk teljesíteni, amit vállaltunk, ezáltal romlik a cégünk hitelessége. Mindez ránk is rossz fényt vethet a jövőbeni megbízóink előtt. Ezt mindenképpen szeretnénk elkerülni!
Ezért kérlek, hogy a fenti két alapfeltételt tartsd szem előtt, és ha úgy érzed, hogy az egyik nem – vagy egyik sem – teljesül, akkor ne vágj bele az építkezésbe! Helyette nézz körül, hátha találsz olyan kész ingatlant, ami megfelel az elvárásaidnak.
Ha viszont rendelkezésre áll a megfelelő összeg vagy finanszírozás, akkor fordulj hozzánk bizalommal! Szakértő munkatársainkkal 100%-ban melletted állunk egészen a telekvásárlás előtti tanácsadásól kezdve az építészeti tervezésen keresztül a teljes generálkivitelezésig bármiben.
Ha szeretnél további konzultációba bocsátkozni velünk a jó döntés érdekében, vegyük fel a kapcsolatot és kérj tőlünk műszaki konzultációt, vagy építkezésre felkészítő konzultációt, akár személyesen tőlem!
Az építőipari alapanyagok drágulása évekkel ezelőtt elkezdődött. Sajnos a növekvő tendencia napjainkban is megfigyelhető, sőt a COVID és a szomszédunkban zajló háború csak tovább súlyosbította a helyzetet. Mindezek következményeként Magyarország és az egész világ súlyos energiaválság közelébe került. Nézzük, hogy milyen lehetőségeid vannak az elszálló energiaárak ellen!
Az energiaválság sajnos az építőipart sem kerüli el. Annak ellenére, hogy az Építési Vállalkozók Országos Szakszövetségének elnöke úgy látja, hogy 2022-ben jó évet fogunk zárni, mégis hatalmas a bizonytalanság és a feszültség. Emögött elsősorban az építési termékek és az építőipari szolgáltatások árának jelentős növekedése áll.
Energiatakarékosság egy nagy energiaigényű iparágban
A világ energiafelhasználásnak és ezzel együtt a légszennyezésnek a harmadát az épületek energiafelhasználása adja. A kialakult energiaválság tehát nem csak az egyre elszálló energiaárak miatt kiemelt jelentőségű, hanem a klímavédelem miatt is. Egyre nagyobb igény mutatkozik arra, hogy ne csak lakossági, hanem vállalati szinten is takarékoskodjunk a felhasznált energiával. Az építőipar azonban nem azok közé az iparágak közé tartozik, ahol ez könnyen megvalósítható. Sajnos a legtöbb építőanyaghoz pont azt az energiát használjuk fel, amiből amúgy is kevés van, ez pedig a gáz. Jelentős mennyiségű gázra van ugyanis szükség a tégla, a cement és a hőszigetelések gyártásához, így mindegy, hogy milyen szerkezetű ház építésében gondolkodsz, mindenképpen érezni fogod a megemelkedett energiaárak hatását.
Van, ami nem rajtad múlik, de van, amire igenis hatással lehetsz!
A koronavírus-járványra vagy az orosz-ukrán háborúra nincs ráhatásod. Épp úgy, ahogy az építőanyagot gyártó cégek működésére sem. De ettől függetlenül ne dőlj hátra, mert még ebben a bizonytalan helyzetben is számos dolgot tehetsz. Mi azért vagyunk, hogy segítsünk eligazodni az építőipar útvesztőiben, ezért mai cikkünkben szeretnénk áttekinteni, hogy mit tehetsz az elszálló energiaárak ellen.
1. Elköltözöl az országból
Ez egy olyan opció, ami talán megoldás lehetne, ám nem mindenki számára elérhető. Mielőtt azonban bárkit arra buzdítanék, hogy csomagoljon és költözzön, érdemes egy kicsit utánajárni, hogy a kiválasztott országban milyen a gazdasági helyzet. Az energiaválság ugyanis nem csak Magyarországot sújtja, hanem a világ többi országát is. Számos, korábban erős gazdasággal rendelkező ország kénytelen jelentős korlátozásokat bevezetni a mostani helyzetben, így egyáltalán nem biztos, hogy egy ismeretlen országba költözés valós opció lehet az elszálló energiaárak ellen.
2.Kisebb lakásba költözöl
Az energiával való takarékoskodás egyik legkézenfekvőbb megoldása az, ha csökkented az energiafelhasználásodat. Ezt megteheted úgy, hogy egy kisebb lakásba költözöl. Ha a választott lakás még energiahatékony is, akkor nem csak a lakás méretének csökkentésével tudsz takarékoskodni, mert az energiatakarékos megoldások további előnyt is jelentenek a számodra.
A kisebb lakásba költözés azonban sok családnak nem opció. Például egy nagy létszámú család, aki már megszokta a tágas tereket, és mindenkinek megvolt a saját birodalma, nem biztos, hogy szívesen lemond erről. Ugyancsak probléma lehet, ha a család nehezen alkalmazkodik a nagyobb változásokhoz, ezért nem szívesen hagyja el a jelenlegi otthonát. Ha azonban ezek a tényezők nem gátolnak benneteket és a költözési hajlandóság is megvan, akkor a kisebb lakásba költözés valóban egy jó megoldás lehet a túlzott energiafelhasználás problémájára.
3. Alacsonyabbra állítod a fűtést
A hűvös idő beköszöntével egyre több intézményben javasolják, hogy az állandó hőmérséklet 18 fok legyen. Ez sajnos sem a munkahelyeken, sem pedig otthon nem komfortos. Bár biztosan vannak, akik alapvetően jól elvannak ezzel a hőfokkal, de tapasztalataink alapján a lakosság jelentős része télen ennél melegebb benti hőmérséklethez van szokva. A döntés azonban a tiéd. Ha bírod a hűvösebbet, ha nem bánod, hogy otthon plusz egy réteget kell magadra húznod, akkor a hőmérséklet csökkentésével valóban energiát spórolhatsz.
4. Telket vásárolsz és saját igényeidnek megfelelő házat építesz rá
Ez az a pont, ahol a legtöbbet tudunk segíteni neked. A célunk ugyanis az, hogy a bonyolult építőipari folyamatokat egyszerűvé tegyük és levegyük a terhet a válladról. Legyen szó tervezésről, kivitelezésről vagy csupán tanácsadásról, mi készséggel segítünk, hogy megtaláld a saját igényeidnek 100%-ban megfelelő megoldást.
Vajon a telkek is drágultak?
Tapasztalatból tudjuk, hogy nem csak az építőipari alapanyagok és a kivitelezés költségei emelkedtek, hanem a telekárak is. Ezért nyugodtan fordulhatsz hozzánk akár már a telekvásárlás előtt is, hiszen az igényeidnek tökéletesen megfelelő megoldás csak úgy születhet meg, ha az építkezést egy alapos tervezés előzi meg. Ebbe a tervezésbe pedig akár a megfelelő telek kiválasztása is beletartozhat.
Budapesten a jelenlegi helyzetben szinte alig lehet találni eladó telket. Az agglomerációban pedig olyan magasra emelkedtek az árak, hogy az sokak számára nem elérhető. Amennyiben hajlandó vagy a kompromisszumra, akkor akár a népszerű településeken túl, plusz 10 perces autózást bevállalva, az előzőekben említettekhez képest féláron vehetsz telket. Sőt, az sem ritka, hogy kifejezetten szellős telkeket kínálnak eladásra, amelyek nagyszerű befektetési lehetőségnek számítanak.
Egy-egy ilyen nagyobb telek lehetőséget ad 2-3 lakásos társasház építésére. Ha neked csak egyik lakásra van szükséged, akkor a másik kettőt akár értékesítheted is, így csökkentve a saját befektetésed költségét. Ha az építkezés során odafigyelsz arra, hogy az új lakások energiahatékonyak is legyenek, akkor az értékük idővel folyamatosan emelkedni fog.
Megéri most újat építeni?
Egy új építésű ház esetében mindig hosszú távon érdemes gondolkodni. Bár most úgy tűnik, hogy egy új épület nagyon sokba kerül, azonban, ha megfelelően van megépítve, akkor hosszú távon akár többszázezer forintos havi megtakarítást is hozhat a hűvösebb hónapokban. Ha az épület energiaigénye közel nulla, vagy akár passzív, akkor hamar kiszámolható, hogy a mostani energiaárak mellett nagyon hamar vissza tudja hozni a befektetés árát.
Ha most úgy döntesz, hogy új házat építesz, akkor fontos, hogy ne azt nézd, hogy most milyen sokat kell kiadnod, hanem tekints rá úgy, hogy mennyit veszítesz hosszú távon, ha nem az energiahatékony technológiák mellett döntesz.
Ahogy korábban is említettem, az építőiparban jelenleg hatalmas bizonytalanság van. Ma még nem lehet látni, hogy a mostani emelkedő tendencia meddig tart, esetleg várható-e bármilyen visszaesés. Az előrejelzések alapján azonban majdnem biztos, hogy a korábban érvényes alacsonyabb árak nem térnek vissza. A kérdés csak az, hogy ha most nem vágsz bele, akkor pár hónap múlva vajon mennyivel többet kell majd ugyanazért az alapanyagért és szolgáltatásért fizetned.
5. Felújítod vagy felújíttatod az épületet, amiben laksz
Ha az előzőekben felsorolt lehetőség közül egyik sem valós opció a számodra, akkor marad a felújítás. Ha társasházban laksz, akkor egy kicsit nehezebb dolgod van, mert ott az egész lakóközösségnek hozzá kell járulnia.
Fontos azonban, hogy a felújítás sem olyan egyszerű, mint ahogyan azt sokan gondolják. Ebben az esetben is elengedhetetlen az alapos tervezés, illetve a tervező és a kivitelező munkájának összehangolása. Sok esetben egy felújítás ugyanolyan generál szemléletet igényel, mint egy új épület tervezése. Csak akkor lesz megfelelő a végeredmény, ha a tervező jól végzi a dolgát, például olyan hőszivattyút és fűtési rendszert tervez, ami megfelel a leendő lakók igényeinek, valamint szem előtt tartja az energiahatékonyságot is. Bár sokan nem gondolnak rá, de a hatékonysághoz az is hozzátartozik, hogy a hőszigetelés ne legyen feleslegesen vastag.
Az alábbi pontokat azért gyűjtöttük össze, hogy segítséget nyújtsunk a számodra abban, hogy mire kell odafigyelned egy felújítási munka során:
Tervezés: ahogy korábban is említettem a tervezés az egyik legfontosabb, hiszen ez biztosítja, hogy a megfelelő eszközök kerüljenek beépítésre. Ugyancsak a tervezés során kell figyelembe venni azt is, hogy a felújítási munkálatokba a helyi főépítésznek is lehet beleszólása. Ennek figyelmen kívül hagyása jelentős problémákat eredményezhet.
Hőszigetelés: ebbe a kategóriába tartoznak bele a hőszigetelési munkák, többek között például a nyílászárók cseréje. A megfelelő tervezés itt is kulcsfontosságú.
Épületgépészet korszerűsítése: ide tartozik például egy gázkazán lecserélése egy hőszivattyúval, és a fűtési rendszer ehhez történő optimalizálása.
Elektromos hálózat átalakítása: ezen a ponton érdemes mérlegelni egy napelemes rendszer telepítését, amely hosszú távon energiatakarékosabb lehet a hagyományos megoldásoknál.
Bár sokan választják a felújítást – akár úgy hogy egyszerre elvégzik a szükséges munkálatokat, akár úgy, hogy időszakosan tesznek valamit az energiahatékonyságért – egy dolgot nem szabad elfelejteni. Egy felújított épület soha nem lesz egyenlő egy új épülettel. Sajnos nem ritka, hogy amikor egy problémát megoldanak, akkor felbukkan egy másik, és így tovább. A régi tégla falazat nedvesedhet alulról, a vízvezetékek és az elektromos hálózat elöregedhet, és még sorolhatnánk azokat a rejtett problémákat, amikre egy felújítás során fény derülhet.
Ha elbizonytalanodtál, hogy számodra melyik lehet az ideális megoldás, akkor vedd fel velünk a kapcsolatot! Nem mondjuk, hogy könnyebb lesz velünk az építkezés vagy a felújítás, de abban biztos lehetsz, hogy mindig lesz kihez fordulnod azért, hogy elkerüld a költséges buktatókat. Teljeskörű szolgáltatásunk keretében nem csak a tervezés és a kivitelezés terheit vesszük le a válladról, hanem elérhetővé válnak számodra partnereink szolgáltatásai is. Számos kiváló szakemberrel állunk együttműködésben, így segíteni tudunk neked ingatlannal kapcsolatos kérdésekben, jogi kérdésekben és akár még marketingben is, ha úgy döntesz, hogy az új épületedet értékesítenéd.
Az elmúlt időszak érdekes változásokat hozott, többek között az építőipari piacokon is. Kezdődött minden a Covid járvány idején, amikor fához volt szinte lehetetlen hozzájutni. Most pedig a szomszédunkban dúló háború, és különféle belpolitikai intézkedések miatt, ismét hasonló tendencia van kibontakozóban, ám jelenleg a betonacél, a tégla, és a hőszigetelő anyagok nehezebben hozzáférhetők.
Mi okozza ezt a jelenséget, és mit tudsz te tenni? Most elmondjuk!
A kialakult hiánynak több oka is, és természetesen mi sem ismerhetjük az összeset. Az egyik ok az, hogy rengeteg betonacél érkezik a keleti területekről, ahonnan most érthető okokból nem tudjuk beszerezni ezt az alapanyagot olyan mennyiségben, mint békeidőben. Másrészt pedig, rengetegen építkeznek, és az országban üzemelő téglagyárak egyszerűen képtelenek legyártani olyan mennyiségű falazóelemet, amennyire szükség volna. És már teheted is fel a következő kérdést:
Miért nem tudnak elegendő téglát gyártani?
Itt jön képbe az aktuális belpolitika. A kormány rengeteg olyan támogatást és kedvezményes hitelt tett elérhetővé a lakosság számára az elmúlt időszakban, amelynek hatására igencsak megnövekedett az építkezéshez való kedv.
Természetesen itt nincs vége az egymásra ható események sorozatának. Mivel egyre többen kezdtek építkezni, ez megnövelte az építőipari piacon a keresletet az építőanyagok iránt. Egy ideig nem is volt gond, a kereskedők ki tudták szolgálni a vásárlókat, a helyzet azonban elkezdett bonyolódni.
Bekövetkezett az, ami senkinek sem volt meglepetés, aki egy kicsit is érdeklődik a gazdaság folyamatai iránt.
A növekvő kereslet, árfelhajtó hatása – általános drágulás
Mindenki tudja, hogy az építkezés megkezdése előtt különféle engedélyeket kell beszerezni, amelyeknek természetesen van lejárati ideje is, vagyis érvényességük. A különböző típusú építmények engedélyeinek érvényessége ráadásul eltér egymástól.
Míg egy családi házas építkezés esetén ez az érvényesség tíz év, a nagy társasházi beruházások tekintetében alapesetben mindössze három.
Az egyik legerősebb építkezési ösztönző az 5% ÁFA lehetősége, amely kedvezményt természetesen a nagyvállalatok is szeretnék kihasználni. Ebben és ebben a cikkünkben már volt szó róla részletesebben korábban, hogy abban az esetben, ha még ez év végéig megvan az engedély, akkor érvényesíthető ez az adókedvezmény. Vagyis, a nagyberuházó is ennyi kedvezménnyel tudja értékesíteni az általa épített lakásokat.
Szóval a nagy kivitelezők elkészítik a terveket, és nyilván óriási időkényszerben vannak, hogy elkezdjék a kivitelezést. Természetes, hogy a majdani épületek anyagaira minél előbb megállapodjanak és leszerződjenek a gyártókkal, beszállítókkal. Már te is kikövetkeztethetted, hogy óriási mennyiségeket foglalnak le maguknak, akár évekre előre a főbb alapanyagokra. Az is egyenesen következik ebből, hogy így kevesebb anyag marad a lakosság magánjellegű építkezéseinek kiszolgálására.
És még mindig nincs vége. Az intenzíven emelkedő infláció miatt egyre többen számítanak arra, hogy az árak még tovább fognak emelkedni. Éppen ezért, még a brutális drágulás előtt gyorsan nekiállnak építkezni. Ez pedig további hiányt generál, és még inkább felhajtja az árakat.
A hiány és a drágulás ellen sokat sajnos nem, de azért vannak opciók. Nézzük!
1. Elhalasztod az építkezésed
Ha nem döntesz, az is egy döntés. Mivel magánszemélyként nagy eséllyel egyszerű bejelentéssel építkeznél, dönthetsz úgy, hogy mégsem most építed meg a házat. Nagy nyomás nincs rajtad, hiszen az engedélyed tíz évig érvényes. Kivársz.
Ám kérdés, hogy az árak vajon fognak-e csökkeni? Lehet olyan helyzet, hogy ez megtörténik, de ez pusztán spekuláció. Az anyaghiány idővel csökkenni fog, de az árak? Ezt senki nem ígérheti.
Plusz ott van még a telek után fizetendő illeték. Ha ugyanis 4 éven belül nem kezded el a kivitelezést, akkor ezt is meg kell fizetned. Természetesen ez nem minden esetben és nem mindenkit érint, és van lehetőség ennek az adónemnek a csökkentésére, vagy nullázására is.
2. Belevágsz az építkezésbe
Ezt a döntést meghozni talán a legnehezebb. Jelen helyzetben nem nagyon tudsz előzetesen költségeket kalkulálni, de legalább kész lesz a ház.
A döntést kizárólag te hozhatod meg úgy, hogy elfogadod, és figyelembe veszed azt, hogy az árfolyamváltozások, és az építőanyagok beszerzezhetősége is egyfajta kockázatot képviselnek a projektben. Ráadásul már a tervezés alatt szembe kell nézned ezzel.
3. Eladod a projektet
Ez a megoldás leginkább kisbefektetőként lehet opció, ha vettél egy telket, elkészíttetted a terveket, rendezted a jogi problémákat és eladod egy olyan fejlesztőnek, aki nem akar már ezekkel foglalkozni, csak a kivitelezéssel.
4. Használt ingatlant vásárolsz, és nem építed át
A használt ingatlan egyik legnagyobb előnye, hogy már készen van. A felújítás során azonban rengeteg probléma jöhet elő, szóval nem mindig éri meg felújítani, átalakítani valami régit – ezt itt már kifejtettük korábban. Ha mégis a használt ház vásárlása mellett döntesz, azt javaslom, olyat keress, amely mindenben tökéletesen megfelel az igényeidnek.
No és persze fogadd el azt, hogy egy régi épület soha nem veheti fel a versenyt egy újépítésű ingatlan műszaki paramétereivel –vagy ha igen, akkor nem biztos, hogy megér annyi anyagi áldozatot.
A legfontosabb infók neked ebből: 1. Gondold át tudatosan, megéri-e neked belevágni az építkezésbe? 2. Ha nekikezdesz próbáld csökkenteni a kockázataid! 3. Tudd: az idő ellened dolgozik! A legritkább esetben lesz olcsóbb az építkezés!
Hogyan csökkentsd a kockázataid?
Amit kisebb építkezéseken is haszonnal alkalmazhatsz a kockázatkezelés fogásai közül például az, hogy minél részletesebb tervdokumentációt készíttetsz, amely kevesebb kérdést, és hibalehetőséget rejt a kivitelezés során. Ha mégis hibázik a kivitelező, akkor az ő dolga lesz javítani, és ami a legfontosabb, nem a te költségedre.
Kérj tapasztalt mérnöktől segítséget a tervezés és a kivitelezés alatt is!
Mielőtt belevágsz kérj konzultációt. Emiatt hozzám, és a Consolumhoz is bátran fordulhatsz. Egy konzultáció díja jelentős megtakarítást eredményezhet a projekt összköltségeit tekintve. Mi segíteni tudunk nem csak abban, hogy kiválaszd az építőanyagot, de abban is, hogy hogyan ütemezzék a kivitelezést, és mit kell tenned ahhoz, hogy egy kedvezményt igénybe tudj venni.
Megbízható kivitelezőt válassz! Talán ez a legnehezebb. A legolcsóbb ajánlatot mindig vesd el. (Személyes tapasztalat.) Hacsak nem akarod kártérítési perekkel múlatni a következő éveid. Az építőipari „szégyenfal” csoportok a Facebookon nem kitalációkon alapulnak sajnos. Kerüld el ezeket a „szakikat”!
Az árak összehasonlítását ne a négyzetméter árnál kezdd, de ennek értelmezéséről is írtam már itt.
A műszaki ellenőr alkalmazását pedig kifejezetten ajánlom! Nem véletlenül létezik ez a tevékenység! Szükség van rá.
Fogadd el: az építőanyagok árára nincs befolyásod!
Ahogy látod, sok mindent tehetsz, ami csökkenti a kockázatod. Az építőanyagok árát azonban nem tudod befolyásolni semmiképpen. A legrosszabb pedig, hogy erre sajnos a kormányunknak sem nagyon van hatása, hiszen az építőanyagok java része külföldről érkezik. Ha érkezik.
Korábbi cikkeinkben már elég részletesen kitárgyaltuk, hogy milyen nagy szerepe van a tervezésnek, és a kivitelező kiválasztásának egy ingatlanépítés összköltségeit tekintve. Arról azonban még kevés szót ejtettünk, hogy :
A befolyásoló tényezők…
Az árat egyik legnagyobb mértékben befolyásoló tényező, az árfolyam. Itt Magyarországon leginkább az euro árfolyamától függünk, amely komoly kitettség. Ezen felül az építőipar túlterheltségéből adódik egy bizonyos mértékű alapanyaghiány is, amit tovább súlyosbít a háború miatt kialakult betonacél hiánya is.
Általánosságban az energiafüggőség (és itt ne csak a gázra gondolj, hanem a kőolajra és az abból készülő üzemanyagokra) is felfelé tolja a kivitelezés árait. Mivel szó szerint minden egyre drágább, nyilvánvaló, hogy az építőiparban dolgozó szakembereknek is egyre többet kell fizetni.
Az építőipar pedig olyan ágazat, amely jelentős számú élőerővel dolgozik, és bár vannak próbálkozások a technológiai fejlesztésre, a robotizált lakásépítés egyelőre még utópia. Talán a nem olyan távoli jövőben ez is eljöhet, de ha így is lesz, attól ma még nem lesz olcsóbb semmi.
No, de nézzük a kockázatokat, és azt is, tudsz-e ellenük védekezni
KOCKÁZATO
1. Euro árfolyam
Ezzel sajnos nem sok mindent tudsz kezdeni. Egy lehetőséged van, hogy akkor vásárolsz építőanyagot, amikor olcsó. Sajnos az euro árfolyammal szemben nagy a kitettséged, így az, hogy az árfolyamon való nyerészkedéssel tedd olcsóbbá az építkezésed, puszta spekuláció. Ha úgy tetszik lutri.
2. Munkaerőhiány
Ez is egy olyan tényező, amely nem enged nagy mozgásteret. Tudsz persze keresni olcsóbb munkaerőt, de ilyenkor mindig kérdéses a minőség. Mennyit nyersz a kókler munkás órabérén, ha tönkreteszi a drágán vásárolt alapanyagot? Fogadd el inkább, hogy nem véletlen az, hogy a jó szakemberekre sokat kell várni, és megkérik az árukat.
Az ár a szakember által nyújtott szolgáltatás része. Lehet belőle következtetéseket levonni, de azért az ér nem minden. Soha ne egyedül ez alapján dönts, inkább menj el, és nézd meg a referenciamunkáit! A legdrágább munka ugyanis az, amit kétszer kell elvégezni.
3. Alapanyaghiány
Lássuk be, ezt sem nagyon tudod befolyásolni. A hatalmas kereslet miatt a magyar gyárak zöme túlterhelt. A betonacél nagyrészt Oroszországból érkezik. Kérdés, hogy milyen lehetőségekkel van módod élni, azért itt már több opciód és egy kis mozgástered már van.
Megveheted előre az alapanyagokat. Így legalább lesz, és attól a pillanattól, hogy ez megvan, az árfolyamkockázatnak, és egy későbbi alapanyaghiánynak már nem vagy kitéve. Hátrány, hogy benne áll a pénzed – de szokatlan időkben, szokatlan megoldásokra kényszerülünk.
Vetesd meg az anyagokat a kiviteleződdel. Ennek akkor van értelme, ha az 5% ÁFA-kedvezményt igénybe vennéd. Természetesen ilyenkor is előre kell fizetned, hiszen egy kivitelezőtől sem várhatod, hogy hónapokig parkoltassa a pénzét a te anyagaidban. Ehhez a megoldáshoz jó adag bizalom is szükséges. A vállalkozó ugyanis ugyanúgy 27% ÁFÁ-val vásárolja meg a terméket, tehát meg kell finanszíroznia a 22% ÁFA különbözetet, amit majd hónapok múlva igényelhet vissza, jó eséllyel egy NAV ellenőrzés keretein belül.
Rábízhatod magad a szerencsére. Vagy lesz anyag, amikor kell, vagy nem. Na, ezt a megoldást én semmiképpen sem javaslom. Főként azért, mert a nagy ütemű áremelkedés most még inkább azt teszi logikussá, hogy vedd meg előre minél előbb, amit csak tudsz. Lehetőleg minél több mindent.
4. A kivitelezővel kötött megállapodás
Láthatod, hogy kockázatok nélkül nincs építkezés. A kockázatok árát pedig mindig mindenhol a végfelhasználó fizeti meg, aki jelen esetben most te vagy. Te, aki építkezni akarsz. A kockázatokat részben lehet csökkenteni, de teljesen lenullázni őket lehetetlen.
A rizikót átvállalhatja tőled a kivitelező, így te nyugodtan hátradőlhetsz, a kialkudott ár kifizetésén kívül téged más probléma nem fog terhelni. De azért illúzióid ugye nincsenek? A kivitelező természetesen beárazza ezeket a kockázatokat, ő sem ellensége saját magának.
Nézzünk meg néhány lehetőséget, hogyan kezelhető ezeknek a kockázatoknak a kérdésköre?
A kockázatok természetesen maradnak, de nem mindegy, ki számol velük! Most skálában mutatom be a kockázatoknak a kivitelezési szerződésekre gyakorolt hatását. Az első esetben minden kockázatot a kivitelező visel, míg az utolsóban mindent az építtető – vagyis te!
(1) Átalányáras tervezési és kivitelezési szerződés
Te csak a vázlatokba, vagy a műszaki részletekbe szólsz bele. Minden mennyiségi-, minőségi-, árfolyam-, és egyéb kockázat a kivitelezőt terhel.Ennek megfelelően, közel kétszer annyiba fog kerülni az építkezésed, de legalább előre tudod majd, hogy pontosan mennyibe.
(2) Külön tervezési szerződés és utána kötött átalányáras kivitelezési szerződés
Ez esetben a kivitelezést csak a tervek elkészülése után árazzuk be. Hátránya, hogy nehezebben kalkulálhatók előre a költségek, de kockázatok nagy része így is a kivitelező vállát nyomja, aki kiszámol egy árat, és amíg nem változtatsz menet közben valamin, addig az az ár van érvényben.
(3) Külön tervezési szerződés, és tételes elszámolású kivitelezési szerződés
Lényegében ugyanaz, mint az előző, azzal a különbséggel, hogy a mennyiségi eltérések kockázatát te viseled. Ha a kivitelező például elszámolta magát a szükséges falazóelem mennyiségét illetően, akkor neked kell a zsebedbe nyúlni a hiányzó tégla megvásárlása miatt. Szóval téged sújt az építőanyag mennyiségi-, és árfolyamkockázata.
(4) Külön tervezési szerződés, és munkadíjra kötött szerződés anyagkezeléssel
Ez egy elég korrekt elosztása a kockázatoknak. A tervek után a kivitelező elkészíti az árajánlatot, a munkadíj innentől fogva átalányáron fut tovább, az anyagokat pedig versenyeztetni kezdi. Amikor kiválasztásra került az anyag azt megvásárolja, ám erre kezelési költséget számol el feléd. Ennek mértéke változó, mi például a nettó árak +10% díjjal számoljuk ezt el. Előny, hogy 5%-os ÁFÁs kivitelezés esetén téged nem terhel a teljes ÁFA-összeg, hátránya, hogy az anyaghiányból adódó, és az árfolyamkockázatot te viseled.
(5) Külön tervezés, és projektmendzsment
Ilyenkor nyílt lapokkal játszik a kivitelező. Minden keletkező költséget eléd tár, és elszámolja veled. Így te az összes a projekthez tartozó kiadást kontroll alatt tarthatsz, ráadásul úgy, hogy nem neked kell kinyomozni, hogy melyik szaki milyen munkát végez. A projektvezetőd segíteni fog, és együtt keresitek meg a legjobbat. Az előkészítő munkát tehát más végzi helyetted, neked csak döntened kell. Természetesen ez a szolgáltatás sincs ingyen, megállapodástól függően, az összes költség kb. 15-25% közti összegét számolják fel, mint projektmenedzsmenti költség. Előnye, hogy kézben tarthatod a költségek alakulását, hátránya, hogy minden kockázat téged terhel.
Nem vitás, hogy a legolcsóbban akkor jöhetsz ki az építkezésből, ha az utolsó megoldást választod, azonban ezzel együtt a legtöbb kockázati tényező is kizárólag téged terhel ilyenkor. Természetesen ezeken a megoldásokon kívül lehetnek árnyaltabbak is a lehetőségek, minden csak megegyezés kérdése. Például gondolhatsz arra, hogy te veszed meg az alapanyagot – ám ezt nem javaslom, mert magánszemélyként vajmi kevés esélyed van arra, hogy jobb árat kapj egy tüzépen, mint a kivitelező.
Összefoglalás, ha úgy tetszik: tanulság
Olyan megoldás csak a mesében létezik, hogy olcsón, jó minőségben építkezhetsz, főleg úgy, hogy neked semmi dolgod nem lesz a kivitelezés során. Sokan ott számolják el magukat, hogy azt hiszik, ha saját maguk építkeznek (igaz szakértelem nélkül) akkor olcsóbb lesz az egész. Persze, olcsóbb lesz, mert önmaga csinálta. De lassabb is lesz.
És ha hozzáadnánk a ráfordított időt megszorozva az óradíjjal..? Akkor is olcsóbb lenne? Vagy a te időd ingyen van? Dolgoznál ingyen a munkahelyeden? Akkor magadnak miért? Ezt is számszerűsíteni kell, mert a munka akkor is értéket képvisel, és akkor is ára van, ha magadnak csinálod! Számold csak hozzá még az adókat, járulékokat is, ahogy egy tisztességes vállalkozó fizeti az alkalmazottait!
Az a helyzet, hogy nincs új a nap alatt. A szüksége munkát valakinek bele kell tennie, a piaci kockázatokat valakinek meg kell fizetnie. Ha kockáztatsz, akár nyerhetsz is a végén. De ha mégsem, most már nem mondhatod, hogy én nem szóltam!
Az előző részben már sorra vettük, hogy milyen előkészületek kell megelőzzék a generálkivitelezőktől történő árajánlatok bekérését. Most pedig lépésről lépésre haladva megmutatom azt a titkot, amellyel a generálkivitelezők is dolgoznak. Ezzel a módszerrel tudsz generálkivitelezőket, és kisebb részeket is külön-külön versenyeztetni.
Fontos tehát, ahogy ezt az előző cikkben már kifejtettem, hogy már legyen egy kész terved és költségvetésed!
Ebben a cikkben egy valós ház kőműves munkáin mutatom be a módszer logikáját.
Ebben a táblázatban – amelyet tervezői költségbecslésnek, vagy költségvetésnek hívunk – láthatod, hogy a költségvetést készítő beárazta a tételeket.
A költségbecslés és a költségvetés közt az a különbség, hogy a költségvetés a részletes kiviteli tervek alapján készül, míg a költségbecsléshez elég az engedélyes, vagy vázlatterv. Természetesen a költségvetés sokkal részletesebb, és pontosabb.
Korlátja, hogy a tervező nem ismeri a valós és aktuális kivitelezési árakat, így az ebben szereplő összegek csupán közelítő értékek. Egy ilyen költségbecslés, vagy költségvetés sohasem lesz olyan pontos, mint egy valós generálkivitelezői ár!
Ez egyszerű lesz! Csak töröld ki a táblázatból az egységárakat. Így lesz egy üres táblázatod, benne a feladatokkal, árak nélkül. Már küldheted is a kivitelezőknek, akiktől árajánlatot szeretnél kérni. Keress meg legalább hármat, és indulhat az árak versenyeztetése!
#2 Küldd ki a vállalkozóknak!
Az elkészített táblázatot küldd el a vállalkozóknak, hogy árazzák be, mit mennyiért csinálnának meg. Ha észrevételük van, azzal nyugodtan egészítsék ki a táblázatot. Itt még csak annyit kérj, hogy az egyes tételeket árazzák be, nem szükséges még a mennyiségekkel törődni. A célod most az, hogy kiszűrd az irreálisan magas áron dolgozókat, és összehasonlítsd az egységárakat.
Tipp: Mindenképp kérd meg a vállalkozókat, hogy a te általad küldött Excelbe írják be az adatokat! Ezzel te később munkát és időt takarítasz meg, amikor az összehasolításra kerül a sor. Persze attól, hogy valaki nem táblázat guru, még lehet jó építőipari szakember – tehát ha ez a része nem megy mindenkinek, azért még nem kell automatikusan kidobni a kosárból.
#3 Hasonlítsd össze az ajánlatokat!
Két dolgod lesz. Összahasonlítani a táblázatba beírt árakat, amelyeket a vállalkozóktól kaptál, illetve elolvasni az általuk küldött szerződéses feltételeket.
Árösszehasonlítás
Másold egymás mellé a vállalkozóktól kapott árakat. Erre találsz példát a letölthető táblázatban. A felső sorba írd be mindegyik oszlop fölé, hogy melyik cég, vállalkozó adta az árat, és az elérhetőségeiket. Ha valamelyikükkel beszélni akarsz, így praktikusan minden infó egy helyen lesz. Ne lepődj majd meg! Valószínűleg a tervezői becsléshez nem sok közük lesz a kapott áraknak, jócskán el fognak attól térni.
Nem várt tételek kerültek bele?
Semmi gond! Másold be őket a táblázat alá külön. Most jön a szakmai tudást igénylő rész! Ezeket a plusz tételeket két csoportba kell osztani az alábbiak szerint:
Műszakilag szükséges tételek: azok a plusz tételek, amelyek nem voltak benne az eredeti költségvetésben, de a teljeskörű megvalósításhoz mindenképpen szükségesek. Ilyen pl. a nyílásoknál lágyhuzal erősítés. Ezt mindenképp meg kell csinálni. A különbség abban van, hogy van amelyik vállalkozó ezt természetszerűleg beleérti és számolja az ajánlatba, míg mások külön tételként tüntetik fel. Ez nem hiba senki részéről sem, de mindenképpen rá kell kérdezni a többiektől, hogy ugye benne van az árban?
Többletmunkák: olyan tételek, amelyeket nem kértél, nem feltétlenül szükségesek a megvalósításhoz, de a vállalkozó beárazta. Ilyen tétel lehet pl. a hulladékos konténer megrendelése és a hulladékelszállítás, amelyet egyébként ha te biztosítasz a helyszínen, akkor a vállalkozónak nem kell, így ezen megtakaríthatsz egy kis pénzt.
Ez alapján látszik, hogy az első kivitelező ára a legkedvezőbb. De nem szabad elhamarkodottan dönteni!
Van, ami nincs beárazva?
Nem gond, ezeket a tételeket észre kell venni! Általában az ilyen hiányosságoknak jó oka van. Esetünkben a tégla ára maradt ki. Lehet, hogy a vállalkozó azt várja, hogy te szerezd be az anyagot.
Ezen a ponton lehet óriásit bukni, ha nem merülsz el mélyen a részletekben. Ha ugyanis két olyan árat hasonlítasz össze, ahol az egyik tartalmazza az alapanyagárat, míg a másik nem, teljesen más végösszeget kaphatsz, ha abba a hibába esel, hogy az első blikkre olcsóbbnak tűnő vállalkozóval szerződsz.
Ezt hiányzó műszaki tartalomnak hívjuk. Ekkor, hogy az ajánlatok összehasonlíthatóak legyenek, egyszerűen egy plusz tételt beírunk, és egy másik vállalkozó által adott tétel anyagárával, vagy az építőanyag kereskedéstől kapott árral kiegészítjük, és egyszerűen hozzáadjuk.
Ez ismét egy roppant fontos tétel, mert egyáltalán nem mindegy, hogy az egyes vállalkozók milyen feltételek mellett hajlandóak szerződni veled. Lehet, hogy valakinek a költségek felét előre ki kell fizetned, esetleg egy másik hosszabb garanciát vállal, netán később tudja elkezdeni és lassabb ütemben haladni a munkával. Ezek a feltételek nagymértékben befolyásolhatják az árat is.
ZÁÉV-es korombanezt a kérdést úgy oldottuk meg, hogy előre kiküldtük a saját szerződéses feltételeinket a vállalkozóknak, és kértük, hogy az ajánlat adásakor ezt vegyék figyelembe. Ezt a módszert te is alkalmazhatod, érdemes azonban ügyvéd segítségét kérned a szerződéstervezet elkészítéséhez, úgy talán kisebb ellenállásba ütközöl majd a másik oldalról.
Ha mindent jól csináltál, akkor látod az azonos műszaki tartalomra vetített árakat, és a köztük lévő különbségeket, és már most milliókat spóroltál. Menjünk tovább!
Az előző cikkben áttekintettük általánosságban a könnyűszerkezetes házakkal kapcsolatos marketing üzeneteket, és felhívtam a figyelmed néhány általános ferdítésre is, amelyet ezekkel az épületekkel kapcsolatban előszeretettel alkalmaznak azok, akik el akarják adni neked.
Már tudod, hogy nem feltétlenül kerülendő ez a típusú építkezés, de az sem biztos, hogy pont neked való. Mert minden az igényeidtől függ!
Két tévhitet már körüljártunk a könnyűszerkezetes ház gyors elkészülésére, és energetikájára vonatkozóan. Folytassuk most a tévhitek felsorolását, vizsgáljuk meg, hogy mi kell ahhoz, hogy tudatos és jó döntést hozhass, aztán pillantsunk ki egy kicsit a mobilházak irányába is.
Tévhit 3.: A könnyűszerkezetes háznak rossz a hangszigetelése
Erről a témáról kevesebbet hallasz, vagy ha igen akkor is általában rosszat. Nyilván azért, mert általában véve az a vélekedés, hogy a könnyűszerkezetes ház hangszigetelése sokkal rosszabb. De ez sem feltétlenül igaz!
Nézzük, miről van szó! A hangszigetelés esetében két fő irányról beszélhetünk:
(1) Léghang szigetelés
Erről akkor van szó, amikor zenét hallgatunk, vagy beszélünk, és nem szeretnénk, hogy ezek a hangok áthallatszódjanak a szomszéd helyiségbe. A legtöbben általában erre gondolnak, amikor a hangszigetelésről beszélnek. Ez azonban a dolognak csak az egyik része.
A dologban ott van a csavar, hogy a léghangot a tömeg szigeteli! Tehát ha a szoba falai nehezek, akkor sokkal inkább meg tudja akadályozni a levegőben terjedő hanghullámok útját. Ilyen szempontból egy betonépület nyilván jobb, mint egy fa váz, és a gipszkarton fal.
De önmagában véve, persze ez sem igaz, hiszen építészetről van szó! Abonyban ugyanis pont gipszkartonból építettünk a zeneiskolában a tantermek közt léghang szigetelő falakat. Igaz, hogy többe került, mint a hanggátló téglából épített fal, de a helyszín egyedi adottságai miatt ez volt a jobb megoldás. Szóval a technológiának hála, könnyűszerkezetből is készthető remek hanggátló fal, igaz drágábban.
Egy másik példa: A 2020-ban nívódíjat is nyert Nemzeti Táncszínházat a ZÁÉV-nél töltött utolsó éveimben építettük. Ebben a projektben külön akusztikai tervező is részt vett. Mára ez már egy külön szakma. Érdekes, hogy azokat a termeket és stúdiókat, ahol nagy hangerővel szólt a hangfalakból zene, betonból építettük. A kisterem pedig, ami az előcsarnok felett „lebegő” 1600 tonnás betonkocka, nos az könnyű acélvázszerkezetre lett felfüggesztve. Ám a hangszigetelés jelentős részét a beton adja.
A hang terjedésének másik módja az úgynevezett testhang. Ez alatt a kopogó hangokat értjük – mint például amikor a hölgyek magas sarkúban végigsétálnak a folyosón, és rossz esetben ezt a hangot már messziről hallani is lehet. Vagy amikor a szomszéd fúrja a falat, és te hallod a dübörgést. Vagy a másik szomszéd ágytámlájának ütemes falhoz csapódásait…
A kopogást a rideg, merev anyagok közvetítik legjobban. Amilyen például a beton. Szóval ugyanaz az anyag, amely a léghang szempontjából jól hangszigetel, a remekül közvetíti a másik fajta hangterjedési hullámot. A puhább polisztirol, a szálas hőszigetelések, vagy akár a szőnyegek, a fal elé lógatott függönyök viszont jól meggátoljak az ilyen típusú hangok terjedését.
Ezeknek az anyagoknak az is a tulajdonsága, hogy a léghangokat is el tudják nyelni. Ez a képességük pedig nem a puhaságuktól, hanem a felületi érdességüktől függ. Pontosan emiatt alkalmaznak a gipszkarton falakban olyan szálas szigeteléseket, mint a kőzetgyapot, vagy az üveggyapot, amely csökkenteni képes az üreg hangerősítő hatását.
Akkor most, hogy is állunk a hangszigeteléssel?
Most már tudod, hogy a léghangokat (beszéd, utcai zajok) a tömeg képes legjobban elnyelni. Nos, egy könnyűszerkezetes ház esetében ebből van a legkevesebb. A technológia természetesen adott ennek megoldására, de azt is vedd figyelembe, hogy drága buli lesz. Ráadásul a plusz nehézség, hogy ezt még a kezdetekkor el kell döntened, ám az élhetőség szempontjából majd csak később döbbensz rá a döntésed súlyára.
Na, ez a legnagyobb tévedés. Olcsón építeni ugyanis semmilyen házat nem lehet. Az olcsóság és az építkezés másik pályán játszanak. Főleg most, amikor az építőanyag telepek napi árakkal dolgoznak. Az ebből eredő kockázatokat nem tudod teljesen kiiktatni. De a tervezők nem csak arra valóak, hogy aláírjanak egy alaprajzot, hogy megkaphasd az engedélyt – mint ahogy azt sokan gondolják. Abban us tudunk segíteni, hogy beleférj az előzetesen kiszámolt költségkeretbe.
Néhány évvel ezelőtt ugyan igaz volt, hogy némileg olcsóbb volt egy könnyűszerkezetes ház felhúzása, mint egy tégláé, de ez ma már nincs így.
Ha olcsóbban akarsz építkezni, ne a szerkezetben keresd a választ a kérdésedre, hanem a tervezésre szánt időben, és alaposságban, valamint a megfelelő kivitelező kiválasztásában. Számtalan esetben javasoljuk mi is a könnyűszerkezetes házat. De a fő szempont mindig az, hogy az elkészült épület használati értéke számodra magas legyen – nem pedig az, hogy teletömjük a gyártók zsebét!
Már végképp nem tudod, milyen szerkezetet válassz?
Nem baj. Ezt ráérsz eldönteni a tervezés folyamán. S hogy mikor?
Ha nem izgat különösebben a fenti kérdés megválaszolása, akkor érdemes meghallgatnod egy konzultáció keretében a tervezőt arról, hogy ő mit javasol. Ha olyan, mint mi, hogy nem fogad el visszaosztást egy gyártótól sem, így nincs anyagi motivációja semmi mellett kardoskodni, akkor a tervező egy komoly szempontrendszer figyelembevételével ad választ az optimális szerkezetet firtató kérdésedre.
Ha viszont mélyebben érdekel a téma, akkor érdemes tudnod, hogy mikor kell kiválasztanod a könnyűszerkezetes házad gyártóját a folyamat során. No, meg persze azt is, hogy megéri-e neked egyáltalán könnyűszerkezetből építkezni.
Mikor dől el végre, hogy milyen épületszerkezetet válassz?
Azt tudom elmondani, nálunk ez hogyan zajlik. Miután megállapodunk, és kitöltöd az igényfelmérőt az építész tervező egy vázlattervet készít. Hogy hány alkalommal ültök le ötletelni, ez a megállapodástól függ. Ezek nyomán elkészül a vázlatterv.
Ilyenkor még semmi nem számít, olyan, mintha ceruzával rajzolgatnál, amit aztán bármikor kiradírozhatsz. A cél itt az, hogy a legvadabb elképzeléseid is papírra vessük. Persze ha látjuk, hogy a lehetőségeid nem állnak arányban az elképzeléseiddel, akkor nem hagyunk tévútra futni. Addig finomítunk, farigcsálunk, amíg ezt nem mondod, hogy ez így oké, ezt szeretnéd.
Most következnek igazán a műszaki kérdések. Eddigre az elképzeléseid behatárolják a megvalósítás lehetőségeit is, de még mindig lehet több opció a kalapban. Most viszont már döntést kell hoznod, hiszen a további tervek ez alapján készülnek el. Nem baj, ha nem tudsz azonnal dönteni. Ilyenkor lehet végigjárni a gyártókat és a kivitelezőket árajánlatért.
Mióta a föníciaiak feltalálták a pénzt, bármit meg lehet valósítani. Azt kell eldönteni, neked mi éri meg jobban! A tervező szempontjából teljesen mindegy, hogy te a tégla, vagy a könnyűszerkezetes ház mellett döntesz. Viszont ha van egy felülről korlátos keretösszeged, az már kérdés lehet, hogy az mire elég.
Ne is tagadd, tudom, hogy ezeket is nézegetted. Ezek azok az épületek, amik szintén egyre népszerűbbek – legfőképp az olcsóságuk miatt. Viszont itt is van néhány tisztázandó általános félreértés.
Először is a mobil és konténerházak könnyűszerkezetesnek minősülnek az OTÉK rendelet alapján. Ez a kormányrendelet szabályozza azt is, hogy az épületnek milyen követelményeknek kell megfelelnie. Az a szomorú igazság, hogy a mobil és konténerházak a legtöbb esetben nem elégítik ki a lakóépületek minimális követelményeit. Emiatt bármennyire is vonzó lehetőségnek tűnik, általában csak nyaralónak felelnek meg. Lakni persze lehet benne, nem tiltja semmi, de pályázati forrást, hitelt nem tudsz rá felvenni, és a földhivatali nyilvántartásba sem kerül be lakóépületként. Vagyis eladni sem tudod úgy, mint lakóépület. Műszakilag tehát teljesen eltérő értéket képviselnek, mint egy tégla, CLT, vagy könnyűszerkezetes ház.
Gondold át, megéri-e, vagy sem. Persze lehetnek kényszerhelyzetek, amelyek rendhagyó megoldásokat követelnek. De fontos, hogy már a döntésed pillanatában ismerd, annak hosszútávú következményeit! Én csak ennyit javaslok, és kérek mindenkitől, így tőled is, hogy minden ilyen jellegű döntést alaposan fontolj meg!
Már csak egy kérdésem maradt!
A.) Megéri felülni a marketingvonatra?
B.) Vagy inkább a tudatos döntést választod életed fő projektjével kapcsolatban?
/A helyes válasz természetesen a B.) /
Ha szeretnél további konzultációba bocsátkozni velünk a jó döntés érdekében, vegyük fel a kapcsolatot és kérj tőlünk műszaki konzultációt, vagy építkezésre felkészítő konzultációt, akár személyesen tőlem!
Ezen sütik célja, hogy a látogatók maradéktalanul és zökkenőmentesen böngészhessék consolum.hu weboldalát, használhassák annak funkcióit, és az ott elérhető szolgáltatásokat. Az ilyen típusú sütik érvényességi ideje a munkamenet (böngészés) befejezéséig tart, a böngésző bezárásával a sütik e fajtája automatikusan törlődik a számítógépről, illetve a böngészésre használt más eszközről.
Amennyiben ez a süti nem kerül engedélyezésre, akkor nem tudjuk elmenteni a kiválasztott beállításokat, ami azt eredményezi, hogy minden egyes látogatás alkalmával ismételten el kell végezni a sütik engedélyezésének műveletét.
Funkcionális sütik
HARMADIK FÉL ÁLTAL ELHELYEZETT SUTIK-K (ANALITIKA)
A consolum.hu weboldalán alkalmazza a Google Analytics mint harmadik fél sütijeit is. A Google Analytics statisztikai célú szolgáltatás használatával a consolum.hu weboldai információkat gyűjt azzal kapcsolatban, hogy a látogatók hogyan használják a weboldalt. Az adatot a honlap fejlesztésének és a felhasználói élmény javításának céljával használja fel. Ezen sütik szintén lejáratukig a látogató számítógépén vagy böngészésre használt más eszközén, annak böngészőjében maradnak, illetve amíg a látogató nem törli őket.
A feltétlenül szükséges sütiket mindenkor engedélyezni kell, hogy elmenthessük a beállításokat a sütik további kezeléséhez.
