Mi történik, ha terv nélkül építkeztél? Mit tehetsz, ha hivatalosan nem lakóépület a házad?
Rengeteg olyan keresést látni különböző fórumokon, amelyben ingatlant akarnak értékesíteni a tulajdonosok, ám a telken lévő házról nincsenek tervek, és hivatalosan nem is lakóépület. Mivel a lakóépületeket magasabb áron lehet értékesíteni, kézenfekvő ötlet, hogy átminősíttetik az ingatlant, szereznek rá egy használatbavételi engedélyt, mindezt úgy, hogy az eredeti engedély már húsz éve lejárt. Esetleg nem is volt.
Ilyen projektekhez keresnek tervezőt, természetesen féláron. Nézzük meg, hogyan lehet ezt a kérdést megoldani!
Egy épület lakóépületté nyilvánítása
Akár van engedély, akár nincs, egy épület hivatalosan onnantól fogva létezik, hogy azt egy arra jogosult ember felviszi az OÉNY (Országos Építésügyi Nyilvántartás) nevű rendszerbe. Ezt a műveletet egy földmérő tudja elvégezni, ám ehhez szükséges, hogy legyen egy hatósági bizonyítvány is az épületről.
A hatósági bizonyítványt az illetékes építéshatóság állítja ki. A kiállítás azonban feltételekhez kötött. Az egyik legfontosabb kitétel, hogy az épületnek meg kell felelnie a hatályos (vagy az építéskor hatályos) jogszabályoknak. Ahhoz, hogy ezt az okmányt megkaphasd, bizonyítanod kell, hogy a szóban forgó épület alkalmas arra, hogy lakhatási célokat szolgáljon, és mindemellett a jogi előírásoknak is megfelel.
Kell tehát készíteni egy úgynevezett fennmaradási tervet. A terv készítésének keretéban kompletten fel kell mérni, és megrajzolni az épületet. A fontos paramétereket, mint az épület magassága, beépítési százalék, szintterület, beépítési sűrűség, stb., ki kell számolni. Mindezekhez csatolni kell a szakági tervezők nyilatkozatait, és így benyújtani a hatóság részére, ahol majd elbírálják a kérelmet.
Ahogy látod, a befektetett munka körülbelül ugyanakkora, mintha egy teljesen új épületet terveztetnél. A konklúzió tehát az, hogy egyáltalán nem éri meg papírok nélkül nekiállni az építkezésnek, sőt eltérni a tervektől ugyanilyen okokból szintén nem kifizetődő.
Fennmaradási esettanulmány – Vigyázz! Igaz történet következik!
Egy ismerősöm keresett meg nemrég azzal, hogy a 2000-es évek elején épített épületüket el szeretnék adni. Akkoriban természetesen meg is terveztették a házat, elkövették azonban azt a hibát, hogy nem kértek rá használatbavételi engedélyt.
Ennek következménye természetesen az, hogy az épület nem került bele az ingatlannyilvántartásba. Jogilag gyakorlatilag olyan, mintha ott sem lenne. A legnagyobb hátrány az eladás szempontjából, hogy emiatt természetesen hitelt sem lehet felvenni rá, hiszen papíron nem is létezik a ház, csak egy üres telek.
Más gond is kiderült aztán. Az épület belmagasságát eredetileg a szokásos 2,7 m-re tervezték, ám valami oknál fogva, a gyakorlatban csak 2,2 m-es belmagassággal lett megépítve a ház. Ez pedig a közelében sincs a jogszabályi előírásokban szereplő 2,5 m-nek, amely a lakóépületek belmagasságának minimuma. Vagyis a ház nem felel meg a lakóépület követelményeinek.
Mi a megoldás, ha az ház nem felel meg a lakóépület követelményeinek?
Megtehetjük, hogy lefolytatjuk a fennmaradási engedélyezési eljárást, annak biztos tudatában, hogy a hatóság el fogja utasítani a lakóépületté nyilvánítás iránti kérésünket. Értelme tehát nem sok van. Ugyanúgy nem kerül az ingatlan a nyilvántartásba a végén, mintha semmit sem tettünk volna.
Ebben a konkrét esetben tehát teljesen esélytelen volt az ügy, így nem is volt értelme belekezdeni.
Ha ilyen eset áll fenn, mindig azt javasoljuk, akár eladóként, akár vevőként vagy érintett egy ilyen jellegű ingatlan adásvételi ügyletben, előtte kérdezz meg minket! Az épület főbb paramétereinek ismeretében ugyanis a Mielőtt telket veszel szolgáltatásunk keretében, biztosra meg tudjuk mondani, hogy egyáltalán van-e értelme belevágni ebbe az eljárásba. Így biztosan nem fogsz milliókat költeni a tervezésre, amelynek eredményeként nem történi változás az épület jogi megfelelősége vonatkozásában.
Nem csak a belmagasság számít!
Másik jellemző eset, amikor nagyobb alapterületű épület készült, mint amekkora a szabályozás szerint az adott telken elhelyezhető. Egy vállalkozó ismerősünk pontosan így járt, aki jó húsz éve a saját otthonát építette meg egy akkor még külterületnek számító telken, Budapest agglomerációjában.
Jelenleg felújításra szeretett volna pályázni, ám ehhez szüksége lenne erre a bizonyos hatósági bizonyítványra, mert most az épület hivatalosan nem is létezik, hiába áll ott a maga fizikai valóságában. A gond azonban nem csak ekkora. Az épület ugyanis nagyobb, mint amekkorát bármely valaha létezett jogszabály megengedett volna, így a jelenlegi szabályozási környezetben esélytelen, hogy legalizáljuk a létezését. Ebből így sajnos nem lesz pályázat.
Elbontathatják-e az engedély nélkül épült házakat?
A válasz nem egységes, ugyanis attól függ, hogy mikor épült a szóban forgó épület. A szabálytalanságok elévülése ugyanis 10 év. Vagyis ha ez már eltelt, akkor nem számít szabálysértésnek. Persze ettől függetlenül nem lesz szabályos az épület, de büntethető már nem vagy érte.
Ha 10 évnél fiatalabb a ház, akkor viszont változatos szankciókkal sújthatnak. Egyrészt büntetést kell fizetned, másrészt fennmaradási engedélyt kell kérned – amely így már jóval többe fog kerülni, mintha eredetileg terveztettél volna. Legrosszabb esetben bontást is előírhatnak.
Jó megoldás-e kibekkelni ezt a 10 évet?
Meg lehet próbálni, de ne felejtsd el, a hivatalokban ülőknek sem teljesen üres a feje! A településekről már most is évente készülnek légifelvételek, úgynevezett ortofotók. Ezeknek a segítségével az építéshatóságon dolgozók évekre visszamenőleg, tökéletesen le tudják ellenőrizni, hogy egy-egy telken milyen változások történtek.
Nyilván kicsi az esély, hogy a több millió telek közül éppen a tiédet szúrják ki, mert azért van más dolguk is, mint ezeket a képeket nézegetni napi 8 órában. Ám elég egy rosszakaró feljelentése, vagy a szomszéd haragja, mert az új lakrészed, amit most építettél árnyékot vet a virágoskertjére, és már bajban is vagy.
Szerintünk nem éri meg trükközni ezzel sem, de mindenki maga dönti el, mekkora lehetséges kockázatot szeretne vállalni egy engedély nélküli építkezéssel.
Összegzésül
Amennyiben szabálytalan a már megépült házad, egyáltalán nem érdemes belevágnod a fennmaradási eljárás lefolytatásába. Ebben az esetben ugyanis, mivel nem felel meg a követelményeknek, az épület jogilag értéktelen marad. Nem lesz hitelezhető, nem lesz pályáztatható.
Inkább próbáld kivédeni ezt a helyzetet azzal, hogy teljesen elkerülöd! Terveztess előzetesen, és ne térj el a tervektől! Ma Magyarországon több mint 70 – esetenként településenként teljesen eltérő -szabályozás, jogszabály, és rendelet biztosít törvényes keretet az építkezéseknek. Ezeket a szabályozásokat a tervezők természetesen ismerik, és betartják az általuk előírtakat a tervezés során. Legyél előrelátó! Dolgozz tervezővel!
Ha pedig már bajban vagy, vedd fel velünk a kapcsolatot, mielőtt bármit tennél, és megvizsgáljuk, a te konkrét esetedben van-e létjogosultsága, és értelme belevágni egy fennmaradási engedélyeztetésbe!
