A luxuslakás egy olyan lakástípus, amely az átlagosnál magasabb szintű kényelmet és minőséget nyújt lakóinak. Manapság egyre több olyan ingatlan hirdetéssel lehet találkozni, melyben a kínált lakást vagy családi házat a „luxus” jelzővel illeti a hirdető. Valóban lehet akár egy nyolcadik emeleti panellakás is „luxus ingatlan”, vagy jóval több rejlik e megnevezés mögött? Az alábbiakban azt boncolgatjuk, hogy hol kezdődik az a szint, mikor egy otthont luxus lakásnak tekinthetünk, valamint mely főbb jellemzők alapján sorolhatunk egy lakást a luxus kategóriájába.
A lakásvásárlók egyik legfontosabb szempontja, hogy hol található a lakás. Nem csak helyrajzilag, hanem a térérzet megléte és a panorámás kilátás aspektusából is. Természetesen a térérzetet és a panorámát belsőépítészetileg is lehet befolyásolni (fehérre festett falak, modern tájkép tapéták, stb.), azonban a luxus ingatlanoknál ennél jóval többről van szó. Míg a hagyományos lakóövezeteket a zsúfoltság jellemzi, a luxusingatlanoknál biztos nem fogjuk hallani a teraszon üldögélve a szomszéd hangját. Emellett többnyire ezek az ingatlanok csendes helyeken épültek, nem egy forgalmas főút mellett, vagy egy vasúti sín közelében, így nem kell megküzdeni a környezeti zajokkal, ha pihenésre, kikapcsolódásra vágyunk otthonunkban. Mindeközben gyönyörködhetünk a panorámás kilátásban, azaz a zavartalanul elénk táruló környezetben is.
A városi panorámás lakásokat ugyanakkor két típusba sorolhatjuk. Ezen lakásoknál nem csak az számít panorámás kilátásnak, ha rálátunk a környező hegyekre, folyóra vagy történelmi épületekre, hanem az is, amikor a közeli házak teteje tárul elénk az ablakon át, mivel ez a látvány sokaknak kellemes hangulatot áraszt.
A helyszínválasztásnál fontos szempont még az esztétikus, tiszta, jól karbantartott és modern környezet is. Az újonnan épülő luxuslakásoknál ezért fokozott figyelmet kap a parkosítás és a minél nagyobb zöld felület biztosítása, melyet sok esetben a teraszokon kiépített növénytartók biztosítanak.
Az esztétika kulcsfontosságú a luxuslakások estében. Esztétika alatt ez esetben nem a helyiség belső berendezését értjük, hanem a lakás belső terét és összképét. Igen fontos, hogy fellelhetőek legyenek különböző építészeti “wow” hatást elérő elemek.
A luxusingatlanok esetében a magas minőség sokkal többet jelent annál, hogy az egyik ismert barkácsáruházban nem az olcsó és közép kategóriás csempét válasszuk ki, hanem a legdrágábbat. Ezeknél a lakásoknál mind a belső, mind a külső részek kialakítása és kivitelezése magas minőségű anyagok felhasználásával történik (megfelelő mennyiségben). A tervezés során pedig a legfőbb szempont a kényelem és a magas komfort érzet biztosítása, a helytakarékosságot kicsit háttérbe szorítva.
Az építészeti minőség tehát nem csak a tökéletesen egyenes és szépen glettelt falakban, a hibátlanul illeszkedő burkolásban, és a príma asztalosmunkában mutatkozik meg, azaz a – hozzá nem értő – szemmel is jól látható dolgokban, hanem abban is, hogy milyen minőségű és várt élettartamú anyagok kerültek felhasználásra. Bár ez sokszor csak pár év múlva válik szembetűnővé.
A luxuslakások egyik fő ismérve az egyedi kialakítás és berendezés. A csillogás mellett átgondolt tárolóhelyiségekkel, beépített gardróbbal és kiváló kivitelezésű ablakokkal találkozhatunk. A klasszikus pazar jellemzők közé tartozik még a magas mennyezet dekoratív párkányzattal, a beépített és a legmodernebb háztartási nagygépekkel teljesen felszerelt moduláris konyhák, és az okos vezérlésű eszközök (lámpák, árnyékolástechnika, fűtés/hűtés, stb.). Napjainkban igen közkedveltek a színes led hangulatvilágítások és az álkandallók is.
Ezek az ingatlanok jellemzően nem csak biztonságos környéken épülnek, hanem modern technológiával és magas biztonsági előírásokkal is integráltak. A biztonsági funkciók általában egy alkalmazáson keresztül kapcsolódnak az okostelefonhoz, így nem csak a hívatlan betolakodóktól lehet szemmel tartani otthonunkat, hanem még arról is informálhat a telefonunk, ha véletlen áram alatt hagytuk a vasalót.
Egyre gyakoribb igény, hogy a fő hálószobához ne csak egy fürdőszoba tartozzon, hanem legyen külön férfi és női fürdőszoba, lehetőség szerint szép kilátással. Ez igaz a gardróbra is. A legtöbb luxusingatlanban már nem egy hatalmas beépített szekrényt alakítanak ki, hanem egy férfi (kisebb) és egy női (nagyobb) gardróbszobát, valamint egy kisebb dolgozószobát is hozzákapcsolnak, ami csak részben különül el.
Kapcsolódó szolgáltatások
Egyre több lakóparki társasháznál találkozhatunk a külső és/vagy belső közösségi térben wellness medencével, ami a lakók pihenését igyekszik elősegíteni. Ez valóban egy luxus szolgáltatás, viszont ettől még nem fog lakásunk a luxuskategóriába tartozni. A luxuskomplexumokban való életet világszínvonalú kényelmi szolgáltatások széles skálájával egészítik ki, amelyek minden életstílushoz igazodnak. Ide tartozik többek között a sportolási lehetőségek biztosítása (pl. teniszpálya, konditerem, sőt, egyre gyakrabban találkozhatunk kisebb golfpályákkal is). Közkedveltek a tetőteraszok bárral és a saját parkok megléte.
A mai világban már a tágas pakolók megléte is luxusnak számít. Ezeknél az ingatlanoknál nem csak a lakástulajdonosok parkolási nehézségeit igyekeznek megoldani, hanem az érkező vendégekét is.
A gyakorlat azt mutatja, ha egy ingatlanvásárlónak határozott elképzelése van arról, hogy milyen számára a megfelelő luxus ingatlan, akkor szembesülnie kell vele, hogy kívánságlistáján csak akkor tud minden tételt kipipálni, ha saját maga építteti fel állomházát. A megfelelő ismeretek, az idő és szakértelem hiányában sokan nem mernek belevágni egy építkezésbe, inkább lemondanak egyes kívánságaikról, elképzeléseikről, és a piacon éppen fellelhető ingatlanok közül választanak egy viszonylag optimálisnak tekintendőt maguk és családjuk számára. Ne tegyék! Az Útmutató kezdő építtetők számára c. cikkünk pont azokat a dolgokat boncolgatja, hogy mire kell odafigyelni már a kezdeti lépésektől fogva ahhoz, hogy egy családi ház felépítése gördülékenyen menjen.
Elérkeztünk a sorozat utolsó részéhez, az előző részekben (1. rész) már sorra vettük, hogy milyen előkészületek kell megelőzzék a generálkivitelezőktől történő árajánlatok bekérését, illetve mutattunk egy táblázatot, amelynek segítségével be is kérhetted az árajánlatokat versenyeztetni kívánt a kivitelezőktől. (2. rész)
Menjünk tovább, és nézzük meg, mit kell tenned a beérkezett árajánlatokkal!
MÁSODIK KÖR
Ebben a körben vond le a tanulságokat! Látod majd, hogy sok apró eltérés lesz az árajánlatok közt, amelyeket tisztázni szükséges! Ehhez kellene a szakmai tapasztalat, vagy minimum a jó műszaki érzék.
Ezeket az apróságokat tisztázzuk tehát ebben az etapban, és felülvizsgáljuk a mennyiségeket. Ilyenkor az észrevételekkel kiegészített Excel táblázatot ismét visszaküldjük, és megkérjük az ajánlattevőket a kérdéseink megválaszolására, és a mennyiségek felülvizsgálatára.
Tisztázzuk a kérdéses tételeket
Célunk, hogy minden apró részlet a helyére kerüljön, és biztosak lehessünk abban, hogy minden vállalkozó teljes körű ajánlatot adott – vagyis szembeállítjuk az egyes vállalkozók állításait. Én csak agyelszívásnak hívom.
Ha tehát az egyik vállalkozó javasol egyfajta műszaki megoldást, arról meg kell kérdezni az összes többit is! Mi a véleményük? Jó eséllyel az lesz a legjobb, amire a legtöbben rábólintanak. Érdemes rájuk hallgatni.
Nyilván előfordulhat, hogy valaki olyat javasol, amit kizárólag ő tud megvalósítani, és ezzel olyan előnybe kerül, hogy bebiztosítja a nyerő pozícióját.
Az ilyen módon felmerülő tételek sokfélék lehetnek, a vakolaterősítő hálótól kezdve, az élvédőkön át, a csempe fugázó szilikonon keresztül, a hajlaterősítő szalagokig. De mást javasolhatnak kenhető vízszigetelére, szaniternek, szerelvényeknek, és még vagy ezerféle különbség felmerülhet. Ide jó azért, ha van némi szakmai múltja az ajánlatot értelmezőnek.
Mennyiségek felülvizsgálata
Ezt az alábbi lépések szerint tesszük meg:
Kérd meg a vállalkozókat a mennyiségek felülvizsgálatára. Neked csak azokkal a tételekkel kell foglalkozni, amelyek szignifikáns eltérést mutatnak az ajánlatok között.
A nagyobb tételeket mérd fel magad! A költségvetést készítő is ember, ő is hibázhat.
Az eltérő mennyiségű tételeket nézd át a vállalkozókkal közösen, hogy biztos egyél benne, ugyanazt értitek a munka alatt. Derüljön ki még most, ha ő másképp értelmezte a dolgot!
Igen, túl aprólékosnak tűnhet ez a rész, de az ördög mindig a részletekben rejlik!Kíméld meg magad ezzel a kis munkával attól, hogy után kelljen rendelni az anyagokat, vagy ami rosszabb, építkezés közben derüljön ki, hogy mégsem lesz elég a pénzed. Ha most derül ki, még kereshetsz alternatív megoldást, hiszen még csak papíron dolgozol.
Igen, megint ugyanaz történik, mint az első kör végén. Most már szinte biztosan azonos műszaki tartalomra adott árakat tudsz összehasonlítani. Gratulálok, végre almát az almával hasonlíthatsz össze! Most már akár dönthetsz is, pusztán az ár alapján.
HARMADIK KÖR – CSAK AZ ÁR SZÁMÍT
Személy szerint nem szeretem az alkudozást, nálunk például nem is lehet, ha tervezésről van szó. De a magyar szokás az, hogy a kivitelezők tesznek rá az ajánlatra egy keveset, hogy legyen miből engedni, és mindenki jól érezze magát, hogy jó üzletet kötött.
Ha alkudni szeretnél, akkor annak most jött el az ideje. Eljött avégre a szembesítés pillanata!
Használd az ártükröt!
Hogy mi az? Az a nagy táblázat, amin egészen idáig dolgoztál. Benne van az összes vállalkozó, minden tételre adott ára, az ezekre elkülönített anyagi forrásaid, és egy ún. minimál ár is.
A minimál ár azt jelenti, hogy az összes vállalkozó árából kiválogatjuk a legolcsóbbakat, és abból képzünk egy „alternatív ajánlatot”. Ez mutatja tehát az elméleti minimál árat, amely a piaci minimumot mutatja. Bár láttunk már csodákat, arra azért ne számíts, hogy ezen az áron tudsz majd szerződni.
Viszont amikor leülsz tárgyalni az egyes vállalkozókkal, akkor az egyes kimagaslóan drágább tételeknél rá tudsz kérdezni arra, hogy ez nála miért ennyi, mert mások ennyivel kevesebbért megcsinálnák. Így az eredetileg kapott magas árat egy reálisabb összegre tudod csökkenteni.
Mire végére értek a beszélgetésnek, kialakul a vállalkozók végső ára. Ha nagyon ügyes vagy az egyezkedésben, a legvégén még ebből is tudsz majd alkudni egy keveset, de ne vidd túlzásba! A túlzottan levert árak végül mindig a minőségben realizálódnak igazán.
Természetesen most jön a megrendelés, de a legjobb, ha azonnal szerződést írtok. Lényeges, hogy a szerződés mellékleteként kerüljön bele az ajánlatkérés, az összes feljegyzés, és az összes, a versenyeztetéshez használt terv, valamint a költségvetés, amely alátámasztja a vállalkozó árait!
Miért kell az alátámasztó költségvetés a szerződéshez?
Azért, mert a terv, a költségvetés, és a feljegyzések együttesen tartalmazzák a munka pontos műszaki tartalmát. Vita esetén ezt lehet elővenni, és megnézni miben állapodtatok meg.
Illetve azért is fontos, mert ha pótmunkát kell rendelned, akkor azok árait már előre rögzítettétek, így nem ér majd meglepetés. Lehet persze olyan tétel is, amire nincsen egységár. Ezekre is a munka megrendelése előtt állapodj meg.
Fordítva is lehet jelentősége a dolognak. Ha valamilyen munka elhagyását kéred, akkor ebből tudod feketén fehéren kiolvasni, hogy emiatt mennyi pénz marad nálad. Természetesen ez átalányár esetén igaz.
Ha tételes felmérésre egyeztetek meg, akkor ezek az árak lesznek majd az elszámolás alapjai. Ebben az esetben nem éri meg nagy energiát fektetni a mennyiség felmérésébe, hiszen úgyis utólag méritek fel.
Mindig működik ez a módszer?
Nem, hiszen a rendkívüli helyzetek, rendkívüli megoldásokat igényelnek. A versenyeztetés nem működik, ha csak egy ajánlatod van. Minél több ajánlatból készíted el az ártükröt, annál pontosabb képet kaphatsz a piacról.
Túl sok ajánlatot sem érdemes kérni, mert akkor áttekinthetetlen lesz a táblázat. Minimum kettő vállalkozótól kérj ajánlatot. Saját tapasztalatom szerint ideális az 5 ajánlattevő árainak összehasonlítása, 7 felett viszont már túl sok, szinte kezelhetetlen mennyiségű adattal kellene dolgoznod. Persze ez nem azt jelenti, hogy ne kérj 7, vagy akár 10 vállalkozótól árajánlatot. Erre való az első kör, hogy kiszűrd közülük a gyanúsan olcsókat, és az irreálisan drágákat.
A versenyeztetést nehezíti, ha hiány van. Mint például most betonacélból, vagy téglából. Nem az a fő kérdés ilyenkor, hogy mennyibe fog kerülni, hanem az, hogy egyáltalán lesz-e valaki, aki le tudja szállítani?
A versenyeztetés időigényes folyamat. Nem lesz elég rá két hét! Nem tudod tehát olyan szituációban alkalmazni, amikor azonnal dönteni kell, mert nagy rajtad az idő nyomása.
Megéri-e? Ezt is ki tudod számolni. A saját ráfordított idődet szorozd meg a feltételes órabéreddel. Így megkapod azt az összeget, amennyit minimum keresned kell, hogy megérje. A végén kiszámolod, hogy mennyivel sikerült lejjebb vinned az árakat. Ha ez több, mint ez előbbi szorzat, akkor megérte. Persze csak akkor, ha kivonod belőle azt a veszteséget, hogy amíg ezzel foglalkoztál, addig nem voltál a munkahelyeden, nem kerestél pénzt.
Túl bonyolult?
Azért vagyunk mi, hogy ehhez a módszerhez hozzáadjuk a saját szakmai ismereteinket, tapasztalatainkat. Kérj meg minket, hogy hasonlítsuk össze helyetted a bekért ajánlatokat! Írj ránk a hello@consolum.hu címre, és a többit megbeszéljük.
Ha úgy gondolod mégis nekiveselkednél egyedül a feladatnak, az Excel mintatáblázatot innen töltheted le.
Korábbi cikkeinkben már elég részletesen kitárgyaltuk, hogy milyen nagy szerepe van a tervezésnek, és a kivitelező kiválasztásának egy ingatlanépítés összköltségeit tekintve. Arról azonban még kevés szót ejtettünk, hogy :
A befolyásoló tényezők…
Az árat egyik legnagyobb mértékben befolyásoló tényező, az árfolyam. Itt Magyarországon leginkább az euro árfolyamától függünk, amely komoly kitettség. Ezen felül az építőipar túlterheltségéből adódik egy bizonyos mértékű alapanyaghiány is, amit tovább súlyosbít a háború miatt kialakult betonacél hiánya is.
Általánosságban az energiafüggőség (és itt ne csak a gázra gondolj, hanem a kőolajra és az abból készülő üzemanyagokra) is felfelé tolja a kivitelezés árait. Mivel szó szerint minden egyre drágább, nyilvánvaló, hogy az építőiparban dolgozó szakembereknek is egyre többet kell fizetni.
Az építőipar pedig olyan ágazat, amely jelentős számú élőerővel dolgozik, és bár vannak próbálkozások a technológiai fejlesztésre, a robotizált lakásépítés egyelőre még utópia. Talán a nem olyan távoli jövőben ez is eljöhet, de ha így is lesz, attól ma még nem lesz olcsóbb semmi.
No, de nézzük a kockázatokat, és azt is, tudsz-e ellenük védekezni
KOCKÁZATO
1. Euro árfolyam
Ezzel sajnos nem sok mindent tudsz kezdeni. Egy lehetőséged van, hogy akkor vásárolsz építőanyagot, amikor olcsó. Sajnos az euro árfolyammal szemben nagy a kitettséged, így az, hogy az árfolyamon való nyerészkedéssel tedd olcsóbbá az építkezésed, puszta spekuláció. Ha úgy tetszik lutri.
2. Munkaerőhiány
Ez is egy olyan tényező, amely nem enged nagy mozgásteret. Tudsz persze keresni olcsóbb munkaerőt, de ilyenkor mindig kérdéses a minőség. Mennyit nyersz a kókler munkás órabérén, ha tönkreteszi a drágán vásárolt alapanyagot? Fogadd el inkább, hogy nem véletlen az, hogy a jó szakemberekre sokat kell várni, és megkérik az árukat.
Az ár a szakember által nyújtott szolgáltatás része. Lehet belőle következtetéseket levonni, de azért az ér nem minden. Soha ne egyedül ez alapján dönts, inkább menj el, és nézd meg a referenciamunkáit! A legdrágább munka ugyanis az, amit kétszer kell elvégezni.
3. Alapanyaghiány
Lássuk be, ezt sem nagyon tudod befolyásolni. A hatalmas kereslet miatt a magyar gyárak zöme túlterhelt. A betonacél nagyrészt Oroszországból érkezik. Kérdés, hogy milyen lehetőségekkel van módod élni, azért itt már több opciód és egy kis mozgástered már van.
Megveheted előre az alapanyagokat. Így legalább lesz, és attól a pillanattól, hogy ez megvan, az árfolyamkockázatnak, és egy későbbi alapanyaghiánynak már nem vagy kitéve. Hátrány, hogy benne áll a pénzed – de szokatlan időkben, szokatlan megoldásokra kényszerülünk.
Vetesd meg az anyagokat a kiviteleződdel. Ennek akkor van értelme, ha az 5% ÁFA-kedvezményt igénybe vennéd. Természetesen ilyenkor is előre kell fizetned, hiszen egy kivitelezőtől sem várhatod, hogy hónapokig parkoltassa a pénzét a te anyagaidban. Ehhez a megoldáshoz jó adag bizalom is szükséges. A vállalkozó ugyanis ugyanúgy 27% ÁFÁ-val vásárolja meg a terméket, tehát meg kell finanszíroznia a 22% ÁFA különbözetet, amit majd hónapok múlva igényelhet vissza, jó eséllyel egy NAV ellenőrzés keretein belül.
Rábízhatod magad a szerencsére. Vagy lesz anyag, amikor kell, vagy nem. Na, ezt a megoldást én semmiképpen sem javaslom. Főként azért, mert a nagy ütemű áremelkedés most még inkább azt teszi logikussá, hogy vedd meg előre minél előbb, amit csak tudsz. Lehetőleg minél több mindent.
4. A kivitelezővel kötött megállapodás
Láthatod, hogy kockázatok nélkül nincs építkezés. A kockázatok árát pedig mindig mindenhol a végfelhasználó fizeti meg, aki jelen esetben most te vagy. Te, aki építkezni akarsz. A kockázatokat részben lehet csökkenteni, de teljesen lenullázni őket lehetetlen.
A rizikót átvállalhatja tőled a kivitelező, így te nyugodtan hátradőlhetsz, a kialkudott ár kifizetésén kívül téged más probléma nem fog terhelni. De azért illúzióid ugye nincsenek? A kivitelező természetesen beárazza ezeket a kockázatokat, ő sem ellensége saját magának.
Nézzünk meg néhány lehetőséget, hogyan kezelhető ezeknek a kockázatoknak a kérdésköre?
A kockázatok természetesen maradnak, de nem mindegy, ki számol velük! Most skálában mutatom be a kockázatoknak a kivitelezési szerződésekre gyakorolt hatását. Az első esetben minden kockázatot a kivitelező visel, míg az utolsóban mindent az építtető – vagyis te!
(1) Átalányáras tervezési és kivitelezési szerződés
Te csak a vázlatokba, vagy a műszaki részletekbe szólsz bele. Minden mennyiségi-, minőségi-, árfolyam-, és egyéb kockázat a kivitelezőt terhel.Ennek megfelelően, közel kétszer annyiba fog kerülni az építkezésed, de legalább előre tudod majd, hogy pontosan mennyibe.
(2) Külön tervezési szerződés és utána kötött átalányáras kivitelezési szerződés
Ez esetben a kivitelezést csak a tervek elkészülése után árazzuk be. Hátránya, hogy nehezebben kalkulálhatók előre a költségek, de kockázatok nagy része így is a kivitelező vállát nyomja, aki kiszámol egy árat, és amíg nem változtatsz menet közben valamin, addig az az ár van érvényben.
(3) Külön tervezési szerződés, és tételes elszámolású kivitelezési szerződés
Lényegében ugyanaz, mint az előző, azzal a különbséggel, hogy a mennyiségi eltérések kockázatát te viseled. Ha a kivitelező például elszámolta magát a szükséges falazóelem mennyiségét illetően, akkor neked kell a zsebedbe nyúlni a hiányzó tégla megvásárlása miatt. Szóval téged sújt az építőanyag mennyiségi-, és árfolyamkockázata.
(4) Külön tervezési szerződés, és munkadíjra kötött szerződés anyagkezeléssel
Ez egy elég korrekt elosztása a kockázatoknak. A tervek után a kivitelező elkészíti az árajánlatot, a munkadíj innentől fogva átalányáron fut tovább, az anyagokat pedig versenyeztetni kezdi. Amikor kiválasztásra került az anyag azt megvásárolja, ám erre kezelési költséget számol el feléd. Ennek mértéke változó, mi például a nettó árak +10% díjjal számoljuk ezt el. Előny, hogy 5%-os ÁFÁs kivitelezés esetén téged nem terhel a teljes ÁFA-összeg, hátránya, hogy az anyaghiányból adódó, és az árfolyamkockázatot te viseled.
(5) Külön tervezés, és projektmendzsment
Ilyenkor nyílt lapokkal játszik a kivitelező. Minden keletkező költséget eléd tár, és elszámolja veled. Így te az összes a projekthez tartozó kiadást kontroll alatt tarthatsz, ráadásul úgy, hogy nem neked kell kinyomozni, hogy melyik szaki milyen munkát végez. A projektvezetőd segíteni fog, és együtt keresitek meg a legjobbat. Az előkészítő munkát tehát más végzi helyetted, neked csak döntened kell. Természetesen ez a szolgáltatás sincs ingyen, megállapodástól függően, az összes költség kb. 15-25% közti összegét számolják fel, mint projektmenedzsmenti költség. Előnye, hogy kézben tarthatod a költségek alakulását, hátránya, hogy minden kockázat téged terhel.
Nem vitás, hogy a legolcsóbban akkor jöhetsz ki az építkezésből, ha az utolsó megoldást választod, azonban ezzel együtt a legtöbb kockázati tényező is kizárólag téged terhel ilyenkor. Természetesen ezeken a megoldásokon kívül lehetnek árnyaltabbak is a lehetőségek, minden csak megegyezés kérdése. Például gondolhatsz arra, hogy te veszed meg az alapanyagot – ám ezt nem javaslom, mert magánszemélyként vajmi kevés esélyed van arra, hogy jobb árat kapj egy tüzépen, mint a kivitelező.
Összefoglalás, ha úgy tetszik: tanulság
Olyan megoldás csak a mesében létezik, hogy olcsón, jó minőségben építkezhetsz, főleg úgy, hogy neked semmi dolgod nem lesz a kivitelezés során. Sokan ott számolják el magukat, hogy azt hiszik, ha saját maguk építkeznek (igaz szakértelem nélkül) akkor olcsóbb lesz az egész. Persze, olcsóbb lesz, mert önmaga csinálta. De lassabb is lesz.
És ha hozzáadnánk a ráfordított időt megszorozva az óradíjjal..? Akkor is olcsóbb lenne? Vagy a te időd ingyen van? Dolgoznál ingyen a munkahelyeden? Akkor magadnak miért? Ezt is számszerűsíteni kell, mert a munka akkor is értéket képvisel, és akkor is ára van, ha magadnak csinálod! Számold csak hozzá még az adókat, járulékokat is, ahogy egy tisztességes vállalkozó fizeti az alkalmazottait!
Az a helyzet, hogy nincs új a nap alatt. A szüksége munkát valakinek bele kell tennie, a piaci kockázatokat valakinek meg kell fizetnie. Ha kockáztatsz, akár nyerhetsz is a végén. De ha mégsem, most már nem mondhatod, hogy én nem szóltam!
Az előző részben már sorra vettük, hogy milyen előkészületek kell megelőzzék a generálkivitelezőktől történő árajánlatok bekérését. Most pedig lépésről lépésre haladva megmutatom azt a titkot, amellyel a generálkivitelezők is dolgoznak. Ezzel a módszerrel tudsz generálkivitelezőket, és kisebb részeket is külön-külön versenyeztetni.
Fontos tehát, ahogy ezt az előző cikkben már kifejtettem, hogy már legyen egy kész terved és költségvetésed!
Ebben a cikkben egy valós ház kőműves munkáin mutatom be a módszer logikáját.
Ebben a táblázatban – amelyet tervezői költségbecslésnek, vagy költségvetésnek hívunk – láthatod, hogy a költségvetést készítő beárazta a tételeket.
A költségbecslés és a költségvetés közt az a különbség, hogy a költségvetés a részletes kiviteli tervek alapján készül, míg a költségbecsléshez elég az engedélyes, vagy vázlatterv. Természetesen a költségvetés sokkal részletesebb, és pontosabb.
Korlátja, hogy a tervező nem ismeri a valós és aktuális kivitelezési árakat, így az ebben szereplő összegek csupán közelítő értékek. Egy ilyen költségbecslés, vagy költségvetés sohasem lesz olyan pontos, mint egy valós generálkivitelezői ár!
Ez egyszerű lesz! Csak töröld ki a táblázatból az egységárakat. Így lesz egy üres táblázatod, benne a feladatokkal, árak nélkül. Már küldheted is a kivitelezőknek, akiktől árajánlatot szeretnél kérni. Keress meg legalább hármat, és indulhat az árak versenyeztetése!
#2 Küldd ki a vállalkozóknak!
Az elkészített táblázatot küldd el a vállalkozóknak, hogy árazzák be, mit mennyiért csinálnának meg. Ha észrevételük van, azzal nyugodtan egészítsék ki a táblázatot. Itt még csak annyit kérj, hogy az egyes tételeket árazzák be, nem szükséges még a mennyiségekkel törődni. A célod most az, hogy kiszűrd az irreálisan magas áron dolgozókat, és összehasonlítsd az egységárakat.
Tipp: Mindenképp kérd meg a vállalkozókat, hogy a te általad küldött Excelbe írják be az adatokat! Ezzel te később munkát és időt takarítasz meg, amikor az összehasolításra kerül a sor. Persze attól, hogy valaki nem táblázat guru, még lehet jó építőipari szakember – tehát ha ez a része nem megy mindenkinek, azért még nem kell automatikusan kidobni a kosárból.
#3 Hasonlítsd össze az ajánlatokat!
Két dolgod lesz. Összahasonlítani a táblázatba beírt árakat, amelyeket a vállalkozóktól kaptál, illetve elolvasni az általuk küldött szerződéses feltételeket.
Árösszehasonlítás
Másold egymás mellé a vállalkozóktól kapott árakat. Erre találsz példát a letölthető táblázatban. A felső sorba írd be mindegyik oszlop fölé, hogy melyik cég, vállalkozó adta az árat, és az elérhetőségeiket. Ha valamelyikükkel beszélni akarsz, így praktikusan minden infó egy helyen lesz. Ne lepődj majd meg! Valószínűleg a tervezői becsléshez nem sok közük lesz a kapott áraknak, jócskán el fognak attól térni.
Nem várt tételek kerültek bele?
Semmi gond! Másold be őket a táblázat alá külön. Most jön a szakmai tudást igénylő rész! Ezeket a plusz tételeket két csoportba kell osztani az alábbiak szerint:
Műszakilag szükséges tételek: azok a plusz tételek, amelyek nem voltak benne az eredeti költségvetésben, de a teljeskörű megvalósításhoz mindenképpen szükségesek. Ilyen pl. a nyílásoknál lágyhuzal erősítés. Ezt mindenképp meg kell csinálni. A különbség abban van, hogy van amelyik vállalkozó ezt természetszerűleg beleérti és számolja az ajánlatba, míg mások külön tételként tüntetik fel. Ez nem hiba senki részéről sem, de mindenképpen rá kell kérdezni a többiektől, hogy ugye benne van az árban?
Többletmunkák: olyan tételek, amelyeket nem kértél, nem feltétlenül szükségesek a megvalósításhoz, de a vállalkozó beárazta. Ilyen tétel lehet pl. a hulladékos konténer megrendelése és a hulladékelszállítás, amelyet egyébként ha te biztosítasz a helyszínen, akkor a vállalkozónak nem kell, így ezen megtakaríthatsz egy kis pénzt.
Ez alapján látszik, hogy az első kivitelező ára a legkedvezőbb. De nem szabad elhamarkodottan dönteni!
Van, ami nincs beárazva?
Nem gond, ezeket a tételeket észre kell venni! Általában az ilyen hiányosságoknak jó oka van. Esetünkben a tégla ára maradt ki. Lehet, hogy a vállalkozó azt várja, hogy te szerezd be az anyagot.
Ezen a ponton lehet óriásit bukni, ha nem merülsz el mélyen a részletekben. Ha ugyanis két olyan árat hasonlítasz össze, ahol az egyik tartalmazza az alapanyagárat, míg a másik nem, teljesen más végösszeget kaphatsz, ha abba a hibába esel, hogy az első blikkre olcsóbbnak tűnő vállalkozóval szerződsz.
Ezt hiányzó műszaki tartalomnak hívjuk. Ekkor, hogy az ajánlatok összehasonlíthatóak legyenek, egyszerűen egy plusz tételt beírunk, és egy másik vállalkozó által adott tétel anyagárával, vagy az építőanyag kereskedéstől kapott árral kiegészítjük, és egyszerűen hozzáadjuk.
Ez ismét egy roppant fontos tétel, mert egyáltalán nem mindegy, hogy az egyes vállalkozók milyen feltételek mellett hajlandóak szerződni veled. Lehet, hogy valakinek a költségek felét előre ki kell fizetned, esetleg egy másik hosszabb garanciát vállal, netán később tudja elkezdeni és lassabb ütemben haladni a munkával. Ezek a feltételek nagymértékben befolyásolhatják az árat is.
ZÁÉV-es korombanezt a kérdést úgy oldottuk meg, hogy előre kiküldtük a saját szerződéses feltételeinket a vállalkozóknak, és kértük, hogy az ajánlat adásakor ezt vegyék figyelembe. Ezt a módszert te is alkalmazhatod, érdemes azonban ügyvéd segítségét kérned a szerződéstervezet elkészítéséhez, úgy talán kisebb ellenállásba ütközöl majd a másik oldalról.
Ha mindent jól csináltál, akkor látod az azonos műszaki tartalomra vetített árakat, és a köztük lévő különbségeket, és már most milliókat spóroltál. Menjünk tovább!
A mai cikkben egy viszonylag egyszerű módszert mutatok meg, amellyel milliókkal több maradhat a zsebedben egy építkezés során. Hogy mi is ez? Elárulom már most az elején: a kivitelező kiválasztása. Én viszont azt is megmutatom, hogyan tudsz jól dönteni!
Gyakori probléma ugyanis, hogy az egyszeri építkezni vágyó kap több árajánlatot, majd ezek alapján dönt, és kiválaszt valakit a feladatra. Ezzel nem is lenne gond, de a legtöbb esetben az ajánlatkérő nem ismeri az ajánlat pontos részleteit, és műszaki tartalmát. Tulajdonképpen az almát hasonlítja a körtéhez, amikor döntést hoz. Aztán mivel nem ért a műszaki részletekhez, később jön majd a pótmunkák tömkelege, és velük együtt rengeteg plusz költség.
Hogyan állj neki a generálkivitelező kiválasztásának?
Mielőtt jobban belemélyedünk ebbe a témába, javaslom, hogy olvasd el ezt az oldalt, mert meggyőződésem, hogy nem a generálkivitelező kiválasztása a legfőbb feladat. Illetve természetesen ez is fontos, de emellett még számtalan feltételnek kell teljesülnie ahhoz, hogy eredményre juss.
Megelőző feltételek a generálkivitelező kiválasztásához
Ahhoz, hogy almát az almával hasonlíthass össze, és tényleg jól dönthess először meg kell hoznod néhány komoly döntést.
1. feltétel: Csak kivitelezés, vagy kivitelezés+tervezés?
Döntened kell, hogy csak kivitelezőt, vagy olyan vállalkozót keresel, aki a tervezést és a kivitelezést is megoldja az adott épületre? Mindkét esetben teljesen más feltételekkel számolhatsz, eltérő módon kell levezényelned mindent, és rengeteg más buktató veszélye leselkedik rád.
Élő példa következik: A legtöbb magyar könnyűszerkezetes házgyártó és kivitelező cégtől kaphatsz egy olyan műszaki leírást, amely pontosan leírja, hogy mit tartalmaz az ár. Illetve nem mindig pontosan. Sajnos van rá precedens, hogy leírják ezt: „30 cm széles beton sávalap vasalás nélkül, 20 cm zsalukő lábazati fallal, 10 cm vastag szerelőbetonnal, benne d=6 mm hegesztett hálós vasalással.”
S, hogy mi ezzel a gond? Ha műszaki ember lennél, egyből felszaladna a szemöldököd, és feltennéd a következő kérdéseket:
Biztosan elég a 30 cm? Jellemzően 50 cm széles alaptestet használunk. Mi történik, ha a tervezés során kiderül, hogy szélesebb kell? Pótmunka!
Milyen minőségű betonról van szó? Lehet, hogy nem tudod, de többféle beton minőséi osztály is létezik. Nem mindegy, hogy olyan beton tartalmaz az ár, amely kerti szegélynek alkalmas, vagy olyat, amely egy épületet is meg tud tartani. A szám, amit keress a C25/30! Ha ennél kisebbet látsz, ott jó eséllyel jön majd a pótmunka, vagy gyenge lesz a minőség!
Lábazati fal 20 cm? Ezt milyen statikus tervezte? A tervezés során 30 cm lesz az, és pótmunka!
Monolit vasbeton 10 cm? Na ne! Már az iskolában megtanulja mindenki, hogy ez 12 cm vastagságtól indul! Biztos, hogy elég hálós vasalás bele? Mi jön? Pótmunka!
És mi az, amit már megtanultunk a pótmunkáról? Hogy ez a legdrágább egy építkezésen! És akkor most még csak az alapozásnál tartunk! Ha ilyen irányba indulnál, mindenképp érdemes szakmai konzultációt kérned, mert olyan minőségbeli eltérések lehetnek két ajánlat közt, hogy azt laikusként biztosan nem fogod tudni összehasonlítani, sem megállapítani, hogy megfelel-e a követelményeknek.
2. feltétel: Terv és költségvetés
Legyen költségvetésed! Ha körültekintő akarsz lenni, akkor ez nélkülözhetetlen. Ebben vannak ugyanis olyan műszaki részletek, amelyek fontosak lehetnek a kivitelezőnek. (Pl. beton és betonacél pontos minősége, szemszerkezete, acél mennyisége, termékek típusa, színe stb.)
A terv és a költségvetés együtt adja meg azt a műszaki tartalmat, amelyet a generálkivitelező kiválasztásakor össze akarsz hasonlítani. Ezek nélkül eltérő műszaki tartalomra számolhatnak a kivitelezők, és megint ott leszünk, hogy almát a körtével hasonlítgatsz.
Költségvetést csak terv alapján tudnak neked készíteni. Ha nincs terved, akkor terveztess, vagy válaszd a tervezés+kivitelezés típusú szerződést! Kérj segítséget!
3. feltétel: Szakmai tapasztalat
Szintén nélkülözhetetlen. Persze az interneten mindent megtalálsz, főleg, ha Google a barátod, de szakértelem híján jó eséllyel lejár az engedélyed, mire mindent kinyomozol. Egy szakember pedig már ránézésre meg tudja mondani, hol hibázik a dolog.
Most azonban azoknak szeretnék segíteni, akik mégis maguknak akarják ezt megoldani, így feltételezem, hogy van már valamilyen terved. Tervek hiányában csak költségbecslést tud neked adni a kivitelező. Arról pedig ne legyenek kétségeid, hogy egy dörzsölt generálkivitelező van annyira rafinált, hogy mindig ő járjon jól.
Minél részletesebb a terved, annál pontosabb költségvetés adható rá, így a kockázatoddal együtt csökken a kivitelezési költséged is. Ne feledd! Egy vázlatos, és egy a végletekig pontosított terv alapján épített épület bekerülési költsége között akár 15-25% árkülönbség is lehet! De erről ebben a cikkben már szó esett, konkrét példával.
Tarts velünk, kövesd rendszeresen blogunkat, vagy Facebook oldalunkat, hogy ne maradj le a következő cikkről, amelyben lépésről lépésre bemutatom, hogyan válaszd ki a generálkivitelezőt!
Sokan szeretnének építkezni, de nem tudják, merre is induljanak el. Teljesen érthető, hiszen laikusként nem építesz minden évben egy új házat. Az építkezés sokkal inkább életed egyik legnagyobb projektje lesz, aminek a kezdetén talán azt sem tudod igazán, kihez fordulj segítségért.
Ebben és a következő cikkekben olyan témákat tekintünk át, amely segíthet abban, hogy valamivel kedvezőbb áron tudj építkezni. Bár a magunk részéről mi az új építésű házakban hiszünk, számos olyan tippet, ötletet találsz majd itt, amelyek egy átalakítás során is hasznosak lehetnek.
„A terv nem ér semmit, a tervezés viszont mindent jelent”
Emlékeim szerint, talán Ady Groove-tól, az Intel magyar származású vezetőjétől származik a fenti idézet, amelynek a lényege nagyon jelentős lesz számodra, ha építkezni fogsz. Hogy miért?
Fontos tudnod, hogy a tervezésre fordított idővel az építkezés idején spórolsz. És ez nem csak az építőiparban örök érvényű igazság, hanem bármilyen területen. Ha ugyanis mindent jó előre kitalálsz, eltervezel, akkor az esetlegesen felmerülő problémákat is átgondolod. Így jó eséllyel elkerülhetsz rengeteg nehézséget, vagy ha mégis szembekerülsz velük, akkor könnyebben és gyorsabban meg tudod oldani őket. Minél pontosabb az elképzelésed, annál jobb eredményre számíthatsz.
Azt is tudnod kell, hogy a tervek az idő függvényében változhatnak. Minél többet foglalkozol ugyanis egy témával, annál több ötleted lesz. Ha még időben pattannak ki a fejedből az új ötletek, akkor ezeket be tudjátok emelni a tervbe, így az építkezés szakaszában nagy adag fejfájástól kímélheted meg magad.
Ne feledd! A legdrágább mondat, ami egy építkezésen elhangozhat az, hogy „ezt nem így gondoltam”.
Ha tudatosan tervezel, és minden gondolatod rákerül a tervekre egyrészt jobban ellenőrizhető lesz a megvalósítás, vagyis az építkezés, ezzel pedig csökken a kockázatod.
7 Conoslum tipp az olcsóbb építkezéshez
A kisebb kockázat kevesebb plusz kiadást eredményez. Nézzük, milyen kockázatcsökkentő intézkedéseket tehetsz meg még a tervezés előtt, vagy alatt!
1. Légy észnél már a telekvásárláskor!
A telek paraméterei, és a vonatkozó jogszabályok eleve behatárolják, hogy az adott területre mit építhetsz, és mit nem. Ezért célszerű már a telek megvétele előtt ezt a kérdést körüljárni, és megvizsgálni, hogy a lehetőségek megfelelnek-e egy olyan ház építéséhez, amilyet szeretnél.
Ennek a kérdésnek a megválaszolásában segít a Mielőtt telket veszel szolgáltatásunk, de a főbb pontokat magad is megvizsgálhatod. Érdemes átgondolnod a szakértő segítségünk igénybevételét, hiszen amit te napokig keresgélsz majd a jogszabályok közt, azt nagy eséllyel mi fejből tudjuk. Rengeteg időt spórolhatsz egy ilyen szolgáltatás igénybevételével, plusz mi olyan szakmai összefüggésekkel is tisztában vagyunk, amelyek átlátásához több év építőipari gyakorlat szükséges.
2. Tervezd meg a pénzügyeid!
Nem elég az épületet megtervezni! Azt is tudnod kell, mikor, hogyan és miből fogod tudni finanszírozni a kivitelezést. A fizetési ütemezést befolyásolja majd az is, hogy miből szeretnél építkezni. Ha ugyanis könnyűszerkezetben gondolkozol, ott tudnod kell, hogy a gyártók zöme csak akkor adja ki a szerkezetet, miután a teljes vételárat kifizetted.
A különféle támogatások is bizonyos műszaki készültségi fokhoz vannak kötve, így már a tervezéskor fontos tisztában lenned ezekkel a lehetőségekkel. Ugyanúgy, ahogy azzal is, hogy mikor és mennyi támogatáshoz juthatsz. Sokan nem is tudják, de ma Magyarországon akár 40-50 millió forint támogatáshoz is juthatnának adóoptimalizálással. Miért ne használnád ki a lehetőségeid? Csak azért, mert nem tudsz róluk? Ezzel a területtel külön könyvelési szakemberek foglalkoznak, mint amilyen a BabaTB is. Érdemes felvenni a kapcsolatot ez ügyben is egy szakértővel.
Mindenképp érdemes konzultálni pénzügyi szakértővel az építkezés során megvalósuló pénzáramlásról, hiszen a meglévő tőkédet be is fektetheted a felhasználásig, és akár a tervezés díját meg is keresheted az idő alatt, amíg szükség nem lesz rá.
3. Addig nyújtózkodj, ameddig a takaród ér!
Ezt az örök érvényű közmondást még kiegészíthetjük azzal is, hogy „és ne legyenek irreális elvárásaid!” Sokan ugyanis még ma is azt gondolják, hogy 300.000 Ft/m2 áron felhúznak egy házat. Végül is persze, lehetséges. Más kérdés, hogy ennyiért mennyire lesz komfortos, energiatakarékos, és lakható.
Fogadd el, hogy a mai realitás a minimum nettó 500.000 Ft/m2 ár, a hasznos alapterületre vetítve. Ha ennél olcsóbb ajánlatot kapsz, élj a gyanúperrel, hogy nem lesz szabályos az építkezés, vagy menet közben majd jön a pótmunkák sorozata.
4. Ne sajnáld az időt a tervezésre!
Tudom, hogy a folyamatosan emelkedő árak inkább arra sarkallnak, hogy siess a tervezéssel. De minél több időt szánsz a tervezésre, annál több ötleted lesz, amelyek nem menet közben jutnak eszedbe, hanem még ebben a korai fázisban. Ha később módosítanál valamit, amikor már zajlik a kivitelezés, akkor jön a drága pótmunka.
Tíz évig dolgoztam az ország egyik legnagyobb generálkivitelező cégénél. Rengetegszer tapasztaltam, hogy mennyibe kerülnek az építkezés alatt megszülető új ötletek, igények, elvárások. Egy eredetileg 3, 2 milliárdos költségvetésű projekt például ilyenek miatt drágult meg 800 millió forinttal, mire átadásra került. 25% pótmunka felár! Ez azért szerintem elég sok a hirtelen felbukkanó ötletekért cserébe, főleg ha úgy nézzük, hogy ezeknek a módosításoknak a jó része már a tervezési szakaszban papírra vethető lett volna.
5. Ne a tervezésen spórolj!
Ne az ár döntsön a tervező kiválasztásánál sem elsősorban! Válassz tapasztalt tervezőt, aki biztosan nem fog egyetlen négyzetméternyi felesleges, vagy kihasználhatatlan területet tervezni a házadba. Ne felejtsd! 1 m2 alapterület neked minimum 500.000 Ft! Kerüld a rutintalan tervezőket, és dolgozz profival!
Gondold át, hogy te fogod koordinálni a szakági tervezőket, vagy felkérsz rá valakit, aki felelősen tudja vállalni ezt a feladatot? Kérdezz rá arra is, milyen biztosítással rendelkeznek a tervezők, és arra is, hogy pontosan it tartalmaz majd a terv. Mert ugyanazt az épületet meg lehet terveztetni 2 millió, 12 millió forintból is. A lényeg mindig az észszerűségre törekvés!
6. Kiviteli terv kell!
Nehéz lehet a döntés, amikor azt kell elhatároznod, hogy csak a kötelezően szükséges terveket készítteted el, vagy a további részlettervekre szavazol. Ha – akár a Google – segítségével kicsit utánajársz a témának, azt fogod találni, hogy a szakértők 15-25% közé teszik azt a megtakarítható összeget, amelyet a részletesebb tervezéssel el lehet érni. Bizony! Egy 100 milliós költségvetésűépítkezés esetén 15-25 millió forintot pórolhatsz a részletesebb tervezéssel. Egy 100 m2-es épületre készített legrészletesebb kiviteli terve is maximum 6-8 millió forint. Gondolkodj el ennek lehetőségén, de a mi javaslatunk mindenképp az, hogy legyen kiviteli terved is!
7. Készíttess költségvetéseket!
A kivitelezők akkor tudnak legkönnyebben és leggyorsabban árajánlatot adni, ha rendelkezel költségvetéssel. A kivitelezés szempontjából ez az egyik legfontosabb dokumentum, hiszen innen olvasható ki szövegesen az, amit a tervező a papírra vetett. A költségvetés lehet aztán a szerződés melléklete is, és ez alapján ellenőriz majd a műszaki ellenőr is. Költségvetést azonban csak már elkészült tervek alapján lehet készíteni!
A költségvetésnek a pontos műszaki tartalom meghatározásán kívül abban is van szerepe, hogy ez alapján könnyebben tudsz majd kivitelezőt is választani. Ha ugyanis minden kivitelező a költségvetés alapján ad árajánlatot számodra, akkor számodra is egyszerűen összehasonlíthatóvá válnak az ajánlatok. A költségvetést tehát érdemes elkészíttetni épületgépészeti és elektromos szakágakra is. Természetesen ehhez minden szakágra kiterjedő kiviteli tervekre is szükséged lesz.
A ZÁÉV-nál szerzett évtizedes munkatapasztalatomból tudom, hogy sokszor az első körös árajánlatokhoz képest átlagosan 10-20%-kal, de volt olyan eset is, hogy felére tudtuk leszorítani a végleges szerződött árat. Mindezt kizárólag a részletesebb terveknek köszönhetően. Ez a fajta versenyeztetés azonban szakértelmet és rutint kíván.
Ezen sütik célja, hogy a látogatók maradéktalanul és zökkenőmentesen böngészhessék consolum.hu weboldalát, használhassák annak funkcióit, és az ott elérhető szolgáltatásokat. Az ilyen típusú sütik érvényességi ideje a munkamenet (böngészés) befejezéséig tart, a böngésző bezárásával a sütik e fajtája automatikusan törlődik a számítógépről, illetve a böngészésre használt más eszközről.
Amennyiben ez a süti nem kerül engedélyezésre, akkor nem tudjuk elmenteni a kiválasztott beállításokat, ami azt eredményezi, hogy minden egyes látogatás alkalmával ismételten el kell végezni a sütik engedélyezésének műveletét.
Funkcionális sütik
HARMADIK FÉL ÁLTAL ELHELYEZETT SUTIK-K (ANALITIKA)
A consolum.hu weboldalán alkalmazza a Google Analytics mint harmadik fél sütijeit is. A Google Analytics statisztikai célú szolgáltatás használatával a consolum.hu weboldai információkat gyűjt azzal kapcsolatban, hogy a látogatók hogyan használják a weboldalt. Az adatot a honlap fejlesztésének és a felhasználói élmény javításának céljával használja fel. Ezen sütik szintén lejáratukig a látogató számítógépén vagy böngészésre használt más eszközén, annak böngészőjében maradnak, illetve amíg a látogató nem törli őket.
A feltétlenül szükséges sütiket mindenkor engedélyezni kell, hogy elmenthessük a beállításokat a sütik további kezeléséhez.
