A luxuslakás egy olyan lakástípus, amely az átlagosnál magasabb szintű kényelmet és minőséget nyújt lakóinak. Manapság egyre több olyan ingatlan hirdetéssel lehet találkozni, melyben a kínált lakást vagy családi házat a „luxus” jelzővel illeti a hirdető. Valóban lehet akár egy nyolcadik emeleti panellakás is „luxus ingatlan”, vagy jóval több rejlik e megnevezés mögött? Az alábbiakban azt boncolgatjuk, hogy hol kezdődik az a szint, mikor egy otthont luxus lakásnak tekinthetünk, valamint mely főbb jellemzők alapján sorolhatunk egy lakást a luxus kategóriájába.
A lakásvásárlók egyik legfontosabb szempontja, hogy hol található a lakás. Nem csak helyrajzilag, hanem a térérzet megléte és a panorámás kilátás aspektusából is. Természetesen a térérzetet és a panorámát belsőépítészetileg is lehet befolyásolni (fehérre festett falak, modern tájkép tapéták, stb.), azonban a luxus ingatlanoknál ennél jóval többről van szó. Míg a hagyományos lakóövezeteket a zsúfoltság jellemzi, a luxusingatlanoknál biztos nem fogjuk hallani a teraszon üldögélve a szomszéd hangját. Emellett többnyire ezek az ingatlanok csendes helyeken épültek, nem egy forgalmas főút mellett, vagy egy vasúti sín közelében, így nem kell megküzdeni a környezeti zajokkal, ha pihenésre, kikapcsolódásra vágyunk otthonunkban. Mindeközben gyönyörködhetünk a panorámás kilátásban, azaz a zavartalanul elénk táruló környezetben is.
A városi panorámás lakásokat ugyanakkor két típusba sorolhatjuk. Ezen lakásoknál nem csak az számít panorámás kilátásnak, ha rálátunk a környező hegyekre, folyóra vagy történelmi épületekre, hanem az is, amikor a közeli házak teteje tárul elénk az ablakon át, mivel ez a látvány sokaknak kellemes hangulatot áraszt.
A helyszínválasztásnál fontos szempont még az esztétikus, tiszta, jól karbantartott és modern környezet is. Az újonnan épülő luxuslakásoknál ezért fokozott figyelmet kap a parkosítás és a minél nagyobb zöld felület biztosítása, melyet sok esetben a teraszokon kiépített növénytartók biztosítanak.
Az esztétika kulcsfontosságú a luxuslakások estében. Esztétika alatt ez esetben nem a helyiség belső berendezését értjük, hanem a lakás belső terét és összképét. Igen fontos, hogy fellelhetőek legyenek különböző építészeti “wow” hatást elérő elemek.
A luxusingatlanok esetében a magas minőség sokkal többet jelent annál, hogy az egyik ismert barkácsáruházban nem az olcsó és közép kategóriás csempét válasszuk ki, hanem a legdrágábbat. Ezeknél a lakásoknál mind a belső, mind a külső részek kialakítása és kivitelezése magas minőségű anyagok felhasználásával történik (megfelelő mennyiségben). A tervezés során pedig a legfőbb szempont a kényelem és a magas komfort érzet biztosítása, a helytakarékosságot kicsit háttérbe szorítva.
Az építészeti minőség tehát nem csak a tökéletesen egyenes és szépen glettelt falakban, a hibátlanul illeszkedő burkolásban, és a príma asztalosmunkában mutatkozik meg, azaz a – hozzá nem értő – szemmel is jól látható dolgokban, hanem abban is, hogy milyen minőségű és várt élettartamú anyagok kerültek felhasználásra. Bár ez sokszor csak pár év múlva válik szembetűnővé.
A luxuslakások egyik fő ismérve az egyedi kialakítás és berendezés. A csillogás mellett átgondolt tárolóhelyiségekkel, beépített gardróbbal és kiváló kivitelezésű ablakokkal találkozhatunk. A klasszikus pazar jellemzők közé tartozik még a magas mennyezet dekoratív párkányzattal, a beépített és a legmodernebb háztartási nagygépekkel teljesen felszerelt moduláris konyhák, és az okos vezérlésű eszközök (lámpák, árnyékolástechnika, fűtés/hűtés, stb.). Napjainkban igen közkedveltek a színes led hangulatvilágítások és az álkandallók is.
Ezek az ingatlanok jellemzően nem csak biztonságos környéken épülnek, hanem modern technológiával és magas biztonsági előírásokkal is integráltak. A biztonsági funkciók általában egy alkalmazáson keresztül kapcsolódnak az okostelefonhoz, így nem csak a hívatlan betolakodóktól lehet szemmel tartani otthonunkat, hanem még arról is informálhat a telefonunk, ha véletlen áram alatt hagytuk a vasalót.
Egyre gyakoribb igény, hogy a fő hálószobához ne csak egy fürdőszoba tartozzon, hanem legyen külön férfi és női fürdőszoba, lehetőség szerint szép kilátással. Ez igaz a gardróbra is. A legtöbb luxusingatlanban már nem egy hatalmas beépített szekrényt alakítanak ki, hanem egy férfi (kisebb) és egy női (nagyobb) gardróbszobát, valamint egy kisebb dolgozószobát is hozzákapcsolnak, ami csak részben különül el.
Kapcsolódó szolgáltatások
Egyre több lakóparki társasháznál találkozhatunk a külső és/vagy belső közösségi térben wellness medencével, ami a lakók pihenését igyekszik elősegíteni. Ez valóban egy luxus szolgáltatás, viszont ettől még nem fog lakásunk a luxuskategóriába tartozni. A luxuskomplexumokban való életet világszínvonalú kényelmi szolgáltatások széles skálájával egészítik ki, amelyek minden életstílushoz igazodnak. Ide tartozik többek között a sportolási lehetőségek biztosítása (pl. teniszpálya, konditerem, sőt, egyre gyakrabban találkozhatunk kisebb golfpályákkal is). Közkedveltek a tetőteraszok bárral és a saját parkok megléte.
A mai világban már a tágas pakolók megléte is luxusnak számít. Ezeknél az ingatlanoknál nem csak a lakástulajdonosok parkolási nehézségeit igyekeznek megoldani, hanem az érkező vendégekét is.
A gyakorlat azt mutatja, ha egy ingatlanvásárlónak határozott elképzelése van arról, hogy milyen számára a megfelelő luxus ingatlan, akkor szembesülnie kell vele, hogy kívánságlistáján csak akkor tud minden tételt kipipálni, ha saját maga építteti fel állomházát. A megfelelő ismeretek, az idő és szakértelem hiányában sokan nem mernek belevágni egy építkezésbe, inkább lemondanak egyes kívánságaikról, elképzeléseikről, és a piacon éppen fellelhető ingatlanok közül választanak egy viszonylag optimálisnak tekintendőt maguk és családjuk számára. Ne tegyék! Az Útmutató kezdő építtetők számára c. cikkünk pont azokat a dolgokat boncolgatja, hogy mire kell odafigyelni már a kezdeti lépésektől fogva ahhoz, hogy egy családi ház felépítése gördülékenyen menjen.
Hogy mi lehet a különbség két tervező között? Rengeteg! Ahhoz, hogy megértsd, mi lehet a lényegi eltérés két építész árajánlata közt, egy kicsit jobban el kell mélyedned abban, mit is csinálnak ők valójában!
Az építész feladata
A legtöbben nem is sejtik, hogy egy épület megtervezése mögött mennyi munka és szervezés áll. Ahogy azt sem, hogy milyen képzettségekre, és képességekre van hozzá szükség. Persze, ha egyszerűen akarjuk elmondani, akkor az építész dolga az, hogy megtervezze a házadat. Mi sem egyszerűbb ennél – gondolhatod.
Csak leül a számítógéphez, vagy a tervezőasztalhoz,és tologatja ide-oda a falakat, aztán mikor úgy gondolja, hogy most már oké, akkor megmutatja neked, beadja engedélyezésre, és már rendelheted is a munkagépeket, meg a betont az alapozáshoz.
Az igazság ezzel szemben az, hogy nem ennyire egyszerű a történet. Ez a munkának nagyon csekély részét, kb. 10-15%-át teszi csak ki. Hogy miért? Nézzük csak a törvényi szabályozást. Ma Magyarországon hetvennél is több jogszabály szorítja keretek közé az építkezéseket, amelyek jó része ráadásul településenként eltér.
Ezeket a szabályokat kell a tervezőnek közös nevezőre hozni a te igényeiddel, vágyaiddal olyan módon, hogy a végeredmény esztétikus, funkcionális, és kivitelezhető is legyen a gyakorlatban. Vajon az összes építész alkalmas minderre, és egy személyben képes vállalni is a felelősséget a fentiekért? Nézzük meg!
Az építész tervező felelőssége
Ez az a szegmens, ahol különbséget tudunk tenni tervező és tervező között. Tudjuk, hogy egy épület megtervezése több szakági tervező együttműködésének gyümölcse. A kérdés, hogy ezekért ki felel? Joggal gondolod azt, hogy az építész tervező. De nézzünk most bele egy kicsit a dolgok gazdasági hátterébe is!
Egyéni vállalkozó működési forma
Az egyéni vállalkozók hatalmas hányada a KATA adózási formát választja, amelynek a lényege, hogy évi 12 millió forint bevételig tud az illető számlázni úgy, hogy ezért cserébe igen minimális összegű adót fizet. (Másodállású vállalkozóként havi 25 ezer, főállásúként havi 50 vagy 75 ezer forintot.) Ráadásul még alanyi adómentes is a tevékenysége, vagyis a számlájának nincs ÁFA tartalma. Kedvező ugyan, de a visszájára is tud fordulni a sok előny, hiszen az ily módon szerzett keresetének a felső határa is évi 12 millió forint. Legalábbis akkor, ha nem akar plusz adót fizetni.
Kft. működési forma
A Kft. alapításánál azért már bonyolultabbak a dolgok. Könyvelő nélkül nem tudsz üzemelni, rengeteg féle adónemet kell befizetned, és még ÁFA fizetésre is kényszerül a cég, amelyet végső soron a magánemberek azok, akik megfizetnek. Vagyis egy Kft. bevételének jelentős hányadát elviszik az adminisztratív terhek, és adók. A bevétel összege viszont nincs maximalizálva.
Mi köze a vállalkozási formának a tervezéshez?
Csak gondold végig. Ha a tervezőnek egyéni vállalkozóként korlátozva van a bevételei felső határa, akkor vajon szívesen fogad fel alvállalkozót? Attól az ő kerete nem lesz nagyobb, költségeket pedig nem számolhat el ebben az adózási formában. Így az alvállalkozók bevonása konkrétan az ő saját KATA keretét csökkentené. Emiatt nagyon ritka, hogy egyéni vállalkozó generál tervezőként tudjon működni.
A Kft. ezzel szemben nyugodtan együttműködhet alvállalkozókkal, mert ezek a béklyók rá nem vonatkoznak.
Az első esetben neked kell minden tervezővel külön szerződést kötni, és ami a leginkább hátrányos számodra, hogy a felelősség kérdése rád eszkalálódik, mint megrendelőre.
Konkrét gondok a gyakorlatban
Ha egy szakági tervező hibázik, akkor könnyen olyan helyzetben találhatod magad, hogy az építész, aki a te elképzelésed szerint felel mindenért, széttárja kezeit, és azt mondja, fordulj a szakági tervezőhöz a gondjaiddal, mert nem az ő kompetenciája a probléma, és nem is ő áll vele jogilag kapcsolatban.
Súlyosabb a helyzet, ha konkrét anyagi kár is keletkezik. Sok szakági tervezőnek sajnos nincs biztosítása, mert arra bazíroznak, hogy az építésznek úgyis van. De ez sem igaz mindig. Egy tervezési hiba akár több tízmilliós behajthatatlan kárt is jelenthet számodra.
Ha generáltervezővel dolgoztatsz, ez nem fordulhat elő, hiszen mind papíron, mind a valóságban a cég felel a teljes projektért. Hogy megéri-e neked egy kicsit drágább tervezés ezt a fajta biztonságot, az a te döntésed. De ekkora költségvetésnél, mint egy ház építése, ha ránk hallgatsz, nem bízod Fortunára magad.
Almát csak almával hasonlíts össze!
A másik tényező, amit meg kell vizsgálj, az ajánlott szolgáltatások tartalma. Vagyis nem mindegy, hogy egy egyéni vállalkozó építész a komplett építész terv elkészítésére vállalkozik, amelynek végeredménye az engedélyed lesz, vagy egy generál tervező a teljes tervezést készíti el számodra.
Árban ugyan akár a tizede is lehet az engedély megszerzésére alkalmas terv költsége a komplett kivitelezési tervekkel készített generál tervekhez képest. Az első esetben viszont csak az építész munkarészt tartalmazza majd a terv, míg a generál tervek esetén az összes további szakértői, és szakági munkát is. Hogy melyek ezek? Pl.: gépész tervező, energetikus, elektromos tervező, tartószerkezetei tervező, és szakértő, geodéta, talajmechanikus, belsőépítész, akusztikus szakértő, geotechnikai szakértő, tűzvédelmi szakember, közműtervező, kertépítő, épületautomatika tervező.
Persze nem feltétlenül kell mindegyik felsorolt szakági munka, és szakértő, de ahhoz, hogy tudd kikre lesz még szükséged, konzultálnod érdemes egy hozzáértővel. Ebben tudunk segíteni mi!
Szakmai preferenciák
Ezt a területet legnehezebb felmérni, pláne laikusként. Nyilván, te a legjobbat szeretnéd, de hogyan döntsd el, hogy melyik tervező jobb? Nehéz kérdés. Érdemes kicsit kikérdezned a szakmai múltjáról egy személyes beszélgetés keretében, így arra is fény derül, hogy működik-e a kémia kettőtök közt. Mert akár bevalljuk, akár nem, a személyes szimpátia igenis fontos, még az ilyen üzleti alapokon nyugvó kapcsolatokban is.
Mérlegelj racionálisan! Ha egyéni vállalkozót bízol meg, ha ő valami miatt kiesik a munkából, és nincs, aki helyettesítse, leáll az építkezés. Azt sem ajánljuk, hogy olyan céget válassz, ahol az ügyvezető egyben az egyetlen építész is.
Láttunk olyat nemrég, hogy a sok adminisztráció miatt a cégvezető a tervezési munkákat delegálta a szerkesztőknek, mert közben ő igyekezett a back office jellegű ügyeket is kézben tartani. A sok szerepben megfelelni akarás eredménye majdnem egy 150 milliós veszteség lett, mert nem vette észre, hogy a munkatársa elszámolt egy beépítési paramétert, és egy komplett szinttel több került egy társasházra.
Mi a Consolumnál rendszerben gondolkodunk. Jelenleg hét építész tervező munkatárssal dolgozunk együtt. Nyilván ennek is vannak hátrányai, de plusz kockázatot nem jelentenek számodra. Ha meg tudsz békélni a kötöttebb tervezési munkafolyamatokkal, és a nagyobb szervezet működtetése miatti kissé magasabb költségekkel, akkor jól fogunk tudni együtt dolgozni.
A 6B-s ceruza effektus
Igen van, ilyen is. Arra mondjuk, amikor egy tervező igazán lenyűgöző és formabontó, valóban kreatív épületeke vet papírra, ám a tervezés műszaki tartalma mindig hagy valami kívánnivalót maga után. Vagy éppen fordítva. Kiváló műszaki tartalommal tervez, de csapnivaló a dizájn.
Hogy neked melyik a lényegesebb, azt csak te tudhatod. De érdemes olyan céggel dolgoztatni, ahol minden kolléga tud máshoz is fordulni, aki az ő gyengeségeit ellensúlyozni tudja a tervek készítése során.
Kerüld az önző tervezőt!
Léteznek olyan tervezők, akik úgy tekintenek minden tervükre, mint a festők a festményeikre. Ők azok, akik másodlagos jelentőséget tulajdonítanak a megrendelőnek. Metaforikusan szólva, számukra az ember csak egy megtűrt tényező a műalkotásban.
Persze lehet olyan környezet, vagy felmerülhetnek olyan igények, amikor erre van szükség. De az esetek 99%-ában ez nem így van, a lakóházak esetén pedig semmi esetre sem.
Remélem ezzel a cikkel segíteni tudtam abban, hogy megfontolt és a saját érdekeiddel összhangban lévő döntést hozhass, amikor építész tervezőt választasz. Hogy mely szempontok alapján mérlegelsz, az már a te dolgod.
„És, meddig szeretnél majd itt lakni?” Ez az a kérdés, amitől sok ügyfelünk szemöldöke felszaladt már, amikor meghallották, hiszen a ház még papíron sem létezik egyelőre, de már arról érdeklődünk, hogy meddig akarnak benne lakni. Első hallásra valóban abszurd kérdésnek tűnik, belátom.
Ha te sem érted, hogy miért kérdezzük ezt annál az asztalnál, amely mellett épp arról beszélgetünk, hogy milyen házat tervezzünk a velünk szemben ülő partnerünknek, akkor mindenképp olvasd el ezt a blogcikket!
Ez az, amit tudnom kell, mielőtt családi házat tervezek neked
Hány évre tervezel?
Az ügyfelek tekintetéből látom, hogy sokuknak furcsának tűnik, amikor a tervezés előtti igényfelmérés alkalmával nekik szegezem a kérdést: hány évre tervezik a családi házat, amit most szeretnének majd felépíttetni?
Laikusként valóban megdöbbentő lehet az ez irányú kíváncsiságom, de ha elolvasod ezt a cikket, meg fogod érteni, miért olyan lényeges ezt is megbeszélnünk.
Hány évig szeretnéd használni a tervezendő családi házat?
Erre a kérdésre azért muszáj válaszolnod, mert ez alapján tervezzük meg számodra az épületet. Természetesen, műszaki értelemben többféleképpen is értelmezhetjük a kérdést.
Az egyik vetület az, amikor arra gondolunk, hogy magának a családi háznak az állékonyságát mennyi időre tervezzük. Ezt nagy általánosságban 50 évben határozzuk meg. Ez azért lényeges, mert ennek a tervezett időtartamnak megfelelően választjuk ki a tartószerkezet megoldásokat.
Megértem, ha azt mondod, hogy te azt szeretnéd, hogy ez a ház örökké álljon. Ha csak a piramisokra gondolunk, láthatjuk, hogy lehetséges akár évezredeken át is fennmaradó épületeket tervezni, és építeni. A legtöbb esetben azonban azt kell mondanom, hogy számodra gazdaságtalan beruházás volna ennyire túlépíteni egy házat. No meg persze a garancia és a ma alkalmazott szerkezetek alkalmassági ideje is szűkebb manapság az örökkévalóságnál.
Honnan hová tart az életed?
Általában a családi ház tervezés megrendelésekor, az ügyfeleink abból indulnak ki, hogy abban a pillanatban, amikor építkeznek, mire van szükségük, és igényük.
Ekkor jön el az a pillanat, hogy megkérdezem, mennyi ideig szeretnének majd ebben a házban lakni? Előfordulhat, vagy szerepel-e a terveik között, hogy 5-10-20-30 év múlva elköltöznek, vagy addigra nagyobb, netán kisebb lesz a család, amelynek a tagjai benne élnek.
Ha fiatal, családalapítás előtti pár a megrendelő, nagy eséllyel igénybe vesznek valamilyen állami támogatást, pl. CSOK-ot, és ennek megfelelően a tervezett gyermekek számának megfelelő mennyiségű szobákat szeretnének a családi házba terveztetni. Ilyenkor bele kell gondolni többek között abba is, hogy egy városszéli ingatlan, gyér tömegközlekedési lehetőséggel, biztos jó választás-e? Hiszen ezek a gyerekek 10 év múlva már iskolába járnak majd, ahova önállóan így nehézkesen tudnak majd eljutni. Még egy évtized múlva pedig talán már ki is repülnek a családi fészekből, esetleg egyetemre mennek. Akkor már nem lesz szükség a most nélkülözhetetlen 4 szobára, nem igaz?
Ha már nem az első otthon készül, hanem mondjuk egy középkorú pár szeretne kisebb családi házat magának a gyerekek önállósodása után, még mindig ott van az életkor és az egészség összefüggésének kérdése. Lehet, hogy most negyven-egynéhány évesen még vígan felszaladsz a lépcsőn az emeleti hálóba, de biztos vagy benne, hogy ez 20 év múlva is ilyen könnyen fog menni? Tuti, hogy emeletes házat akarsz?
Még mielőtt félreértené bárki, nem az a célom ezekkel a kérdésekkel, hogy elbizonytalanítsam a családi ház tervezéssel hozzám fordulókat, vagy akár most téged, aki ezt olvasod. Éppen ellenkezőleg!
Szeretném, ha valóban olyan házat tervezhetnék neked, amely a jövőbeni céljaiddal és élethelyzeteddel összhangban, mindig úgy fogja szolgálni a kényelmedet és tölt el az elégedettség érzésével, mint azon a napon, amikor átveszed a kulcsokat.
Felelősséget érzek azzal kapcsolatban, hogy ha hozzánk fordultok, akkor alaposan felmérjük a jövőre vonatkozó terveiteket, és úgy tervezzük meg a házatokat, hogy ha még 10-20 év múlva is ott szeretnétek lakni, akkor se nyűg legyen számotokra, hanem igazi otthon.
Miért kellenek nekem a te terveid a tervezéshez?
Többek között azért, mert ezek ismeretében, pontosan ki tudom számolni, és meg tudom mondani neked, hogy megtérül-e vajon például egy várhatóan hosszabb élettartamú tartószerkezet beépítésének, vagy egy energetikai beruházásnak az ára, abban az időszakban, ameddig ott laksz.
Mert ha mondjuk elképzelhető, hogy 5-10 éven belül elköltözöl, akkor nagy valószínűséggel, nem éri meg neked a legkorszerűbb energetikai rendszert kiépíteni. Persze ez sem biztos. A biztos az, amit kiszámolunk. Erre is való a tervezés.
Ha pedig előre tudod, hogy kb. mikor szeretnéd majd eladni a most megépülő ingatlant, akkor azt is gondold át, hogy a jövőben vajon el fogod-e tudni adni ott, és azt a házat, amelyet most tervezünk. Ha például zártkerti telekre építesz egy családi házat, szinte biztos, hogy nem tudod majd értékesíteni annyiért, amennyiért most megépíted. A lakások és a családi házak árát ugyanis nem az építési technológia, és a korszerűség befolyásolja legnagyobb mértékben, sokkal inkább az, hogy milyen környéken vannak.
Összefoglalva mindezt, azt mutatják az építészeti tervezésben és kivitelezésben szerzett tapasztalataim, hogy annak ellenére, hogy a mai építőipar műszaki oldalról már gond nélkül képes garantálni a hosszú élettartamot, ez nem igazán számít. Az emberek igényei ugyanis sokkal gyorsabban változnak, mint amit egy épület ki tud szolgálni.
Fontos tehát, hogy a tervezéskor a majdani eladhatóság, a fenntarthatóság, és a környezet megóvásának szempontjait egyaránt mérlegeld a saját igényeiden felül, és eszerint dönts egy adott szerkezet, vagy megoldás mellett.
Ha szeretnéd, hogy téged is kikérdezzünk, mert szívesen ránk bíznád a családi házad tervezését, keress bennünket, és kérj konzultációt, mielőtt elköteleződsz!
A hatósági bizonyítvány beszerzése, hogy költözhess!
Közeledik az év vége, és rengetegen, a változó energetikai szabványok miatt szeretnének még idén beköltözni, lezárni az építkezést. Amennyiben Te is köztük vagy, ezt jogosan akkor teheted meg, ha a hatósági bizonyítvány rendelkezésre áll az építés befejeztével. Rendszeresen felmerülő kérdés, nem csak magánszemélyektől, de sokszor még kivitelezőktől is, hogy mi ennek a folyamat.
Korábban már írtam a hatósági bizonyítvány szerzéséről, de most neki futok még egyszer, kicsit részletesebben. Tehát akkor zárjuk le a folyamatot.
Mi is az a hatósági bizonyítvány?
Ez nem más, mint a használatba vételi engedély másik megfogalmazása. A különbség igazából az előtte lévő eljárásból adódik. Hatósági bizonyítvány az egyszerű bejelentéssel épült házak papírja, miszerint jogosan beköltözhetsz, használhatod megépült házad. Tehát csak a 300m2 alatti lakóépületek esetére szól.
Mi kell a hatósági bizonyítvány megszerzéséhez
Mindössze néhány dokumentum, melyeket be kell szerezni, melyekkel rendelkezni kell. Tartalmát jogszabály írja elő, de nem egy esetben láttuk, hogy ettől eltérnek az átvevő hatóságok némiképp. Tehát amire szükséged lesz:
1. Lezárt építési napló:
-Beépített anyagok minőségi bizonylatai feltöltve a naplóba,
-Felelős Műszaki Vezetői nyilatkozatok (építész, gépész, elektromos),
-Kivitelezői nyilatkozat,
-És ha ezek mind megvannak munkaterület visszaadás és főnaplók lezárása,
-E-napló összesítő lap letöltése,
2. Épületfeltűntetési vázrajz:
ez a földmérők megbízásából készül. Ekkor a földmérő az épületet felviszi a hivatalos földhivatali nyilvántartásba,
3. Hiteles energetikai tanúsítvány:
Célszerű azt megbízni ennek készítésével, aki az épület tervezési időszakában csinálták az előzetes energetikai számítást,
4. Közműellátottság igazolása:
Minimálisan a vízre és az elektromos áramra vonatkozóan. Ezt lehet igazolni megkötött közműszerződéssel, befizetett számlával, de láttunk már olyan extrém esetet, ahol csak egy fotót kértek, hogy folyik a csapból a víz!
5. Statisztikai adatlap:
Régi idők őskövülete. Ezt innen le tudod tölteni és értelemszerűen kitölteni. Mi értelme van valójában a mai világban azt már nem nagyon értem, de van és kell. Mellesleg a jogszabályból most éppen ez a melléklet hiányzik…
6. Megvalósulási dokumentáció:
amennyiben eltértetek a tervektől. Az elmúlt két évben ügyfeleinktől egyszer kértek ilyet, általában megfelel, ha az építési naplóban ledokumentálásra kerül a változás a tervezői művezetés keretén belül. De hivatalosan kérhetik,
7. Befizetésrőligazolás
Amennyiben van igazgatási díj, annak befizetéséről igazolást,
8. Nyilatkozatot,
hogy 5 éven belül az épület rendeltetését nem változtatod meg (érdekesség képpen ezt egyébként a lakossági tájékoztató már fel sem sorolja. link az oldal alján, annak a 6. pontja)
Hogyan történik a hatósági bizonyítvány megszerzése?
A fenti dokumentumokat összegyűjtése után a z ETDR felületére kell belépj (https://www.e-epites.hu/etdr). Itt regisztrálnod kell és a fent összegyűjtött dokumentumokat kell feltölteni a hatósági bizonyítvány megkéréséhez.
Azt javaslom ezt ne Te csináld! Kérd az építészed segítségét, mert hangyányit bonyolult a felület és a rendszer működése. Az építészek napi szinten dolgoznak ezzel a rendszerrel, gyorsabban és hatékonyabban kezelik, mint Te.
Saját házainknál ügyfeleink külön kérése mi ezt a folyamatot intézzük egyébként. Viszont arra figyelj, hogy ez alapvetően nem az építész terveződ dolga. Ne lepődj meg, ha nem szeretné megtenni. Ezért ő nem kap pénzt. Továbbá tartalmaz olyan tételeket, amik további költséggel járnak. Nem várhatod el tőle, hogy mindent elintézzen. Csak tudd, hogy még ekkor is lesz költséged.
Ha a jogszabály részletesebben érdekel, akkor itt olvashatsz róla bővebben. Ez egy lakossági tájékoztató, ami érthetően fogalmaz.
Mit kell tartalmazzon egy családi ház terv? Milyen családi ház terv létezik? Van többféle is?Hogyan lehetséges, hogy az egyik tervező pár százezer forintért, míg egy másik többmilliós áron készíti el ugyanannak az épületnek a terveit? Fórumokon ez rendszeresen beszédtéma.
Nyilván mivel mi építészek vagyunk, ezért elfogultak vagyunk a saját munkánk szükségessége kapcsán. Tudjuk azt is, hogy a Neked mint Építtető részére az egész csak egy bonyolult jogi nyűg. Kusza, érthetetlen, drága. De mégis, hogy lehet az, hogy ugyanarra a családi ház tervre két külön tervező teljesen eltérő árat mond? Ahhoz, hogy erre tudjunk válaszolni nézzük miket kell tartalmazzon ma egy családi ház terve.
A családi ház terv kötelező tartalmi elemei
Ma jellemzően az úgynevezett egyszerű bejelentési eljárásokkal születnek családi ház tervek. (Ez alól kivételek a nagy társasházak.) Vannak ettől eltérő típusú tervezések is, de családi házad terveinek elkészítése 95% eséllyel ebbe a kategóriába fog esni. Alapvetően, amik kötelező elemei a komplett dokumentációnak azok az alábbiak:
-építészeti tervdokumentáció (alaprajz, metszet, homlokzat, helyszínrajz, lejtős terep esetén geodézia)
-építészeti műszaki leírás (szövegesen tartalmazza az épület főbb paramétereit, telepítését, közmű ellátását, nyilatkozatokat és egyéb információkat a telekről, épületről)
-épületgépészeti rendszerterv (gépészeti rendszerek szöveges leírása, mely tartalmazza a tervezett gépészeti rendszerek rövid ismertetését, terveket nem tartalmaz)
-épületvillamossági rendszerterv (az épület elektromos hálózatát rendszereit összefüggéseit ismerteti szöveges formátumban. Terveket nem tartalmaz)
-energetikai igazoló számítás (Az energetikára vonatkozó rendelet (7/2006 TNM (V.24)) előírásainak megfelelően igazolja, hogy a tervezett épület várhatóan éves szinten mekkora energiaigényű lesz)
-tartószerkezeti tervek (csak a monolit vasbeton részekről szóló tartószerkezeti kiviteli tervek, mely tartalmazz az összes vasbeton szerkezet zsaluzási és vasalási tervét)
-tartószerkezeti műszaki leírás (az épület komplett tartószerkezeti működési rendszerét ismerteti, ideális esetben számítással alátámasztva)
Már ismered azokat a kötelező elemeket egy tervben. Az első kérdésre választ kaptál. Részben. A megvalósíthatóságot szem előtt tartva ennél sokkal többet is tehetsz, ha valóban álomotthonodat tervezteted meg. Fentiek a jogszabályi minimumok, aminek célja elsősorban az, hogy a tervező alá támassza, hogy a tervek a hatályos előírásoknak megfelelnek. Az egyszerű bejelentés már tartalmaz olyan elemeket, amik segítik a kivitelezést, de korántsem számít részletes kiviteli tervnek
Az családi házad terve olyan, mint egy térkép
Tegyük fel Békéscsabáról el szeretnél látogatni irodánkba. Előveszed Magyarország autós térképét. Ha elég rutinos vagy akkor ez alapján meg tudod tenni az utat, ami tartalmazza, hogyan jutsz el Budapestre, de a városon belüli navigációt már nem tartalmazza, nem mondja neked senki, hogy mikor kanyarodj, merre kerülj, ha dugó van. Ha van Budapest térképed is, akkor azt külön előveszed és navigálsz önerőből.
Ugyanez igaz a tervekre is! Ha van már benne tapasztalatod (vagy az általad megbízott szakiknak) akkor el fogsz jutni a célodhoz. De ennél többet is tehetsz! Ha részletesebb terveket készítesz, akkor az olyan, mintha a Magyarország autós térképe helyett egy navigációt használsz, ami azt is elárulja, hogy városon belül mikor kell a következő utcába bekanyarodni, de még arra is figyelmeztet, ha túl gyorsan mész, vagy útlezárás következik.
Hogyan jutsz el a célodig? Mi köze ennek egy családi ház tervhez?
Tehát az első eset, amikor papír alapon elnavigálsz hozzánk, a városokban pedig előveszel egy másik térképet, hogy ne tévedj el. (Az építész itt azautós térkép, a szakági tervezők pedig a várostérképek)
Második esetben bekapcsolod a telefonodon a Google navigációt, ami mondja merre menj. (ez testesíti meg a generál tervezőt, aki minden szakágat koordinál, neked alig marad dolgod)
Harmadik esetben hívsz egy sofőrszolgálatot, hogy elvigyen és nem érdekel még az útvonal sem. A lényeg, hogy célba érsz, csak ez érdekel. Maximális kényelem, az exkluzivitást kedvelőknek, amit azonban nem mindenki engedhet meg magának (ezt projektmenedzsmentnek nevezem. Ekkor a menedzser elintéz helyetted mindent. Azaz a szükséges terveket, és a kivitelezést is koordinálja. Neked a fizetésen kívül már csak beköltöznöd kell).
Durván körvonalazva az fenti három lehetőséged van. Nyilván érzed azt, hogy mindegyik esetben különböző lesz a szolgáltatás minősége. Míg egy papírtérkép pár ezer forintból kijön, addig egy navigációhoz egy okostelefonra lesz szükséged egy arra alkalmas szoftverrel és internet eléréssel. A hivatásos sofőr pedig egy külön eset. Nem is várod el, hogy egy sofőr egy térkép áráért dolgozzon…
És pont ez az, ami a különbséget adja a családi ház tervek készítői közötti árkülönbséget.
A fapados verzió, ha megbízol egy építész tervezőt, aki az épület építészeti tervein kívül mást nem is csinál. Majd szerződsz egy statikussal, egy elektromossal és egy gépésszel. Ki-ki teszi a saját dolgát, de egymás munkájáért nem vállalnak felelősséget.
A következő megoldás a generál tervező nyilván drágább, de egy kézben van a felelősség és koordináltan haladnak előre a családi ház tervezési folyamatai. Ha változtat a statika, akkor azt leköveti az építész és a többi szakág is. A végeredmény részletesebb, jobban átgondolt terv lesz úgy, hogy neked nem kell több vállalkozóval szerződni. Aztán már csak egy kivitelezőt kell keress, aki megépíti
Harmadik esetben még arra sem lesz gondod, ha nem ért egyet valamiben a kivitelező és a tervező, mert mindent elintéz helyetted valaki. Igazi kényelmi megoldás!
A Te családi ház terved mit tartalmazzon?
A legolcsóbb esetben rád jut a feszültség és kockázat legnagyobb része, míg a mérleg másik oldalán a kockázatod minimális, biztonságod maximális. Röviden ez a különbség terv és terv között. Gondolom, Te sem várod el, hogy egy teljes körű szolgáltatást egy fapados áráért végezzen el bárki. Ezért mondom mindig azt, hogy valaminek az ára csak a negyedik pont, amit vizsgálni kell. Először tudd meg, hogy pontosan mit kapsz a pénzedért cserébe (átfutási idők, műszaki tartalom, fizetési feltétlek)
De van itt még valami!
A jogszabályilag kötelező családi ház tervek alapján az otthonod megépíthető. Csak lehetnek olyan részletek, amiket nem úgy gondoltál, ahogyan azt a mesteremberek elkészítették, és máris jön a feszültség. Ezért szoktuk javasolni mindig, hogy a jogilag szükséges terveken felül még egyéb részletterveket is készíts. Azt, hogy miket, teljesen helyzetfüggő. Egy felkészült építész iroda ezért nem fogja egyik fórumra sem beírni, hogy én 5000-ért tervezek, mert kérdés, hogy mit vársz el és mit kapsz ezért.
Leggyakrabban felmerülő igények, családi ház terv készítése közben:
–fedélszék terv (az épület tetőszerkezetének részletes tervei, amiből az ács pontosan meg tudja mondani, mennyibe fog kerülni a tető, valamint ki tudja számolni, pontosan milyen anyagból mennyi kell)
–gépészeti és elektromos nyomvonaltervek (főként akkor, ha az alap elektromos és gépészeti szereléseken felül extra igények is vannak. Ilyen pl.: szellőzés, audio rendszerek, kaputelefon, riasztó, okosotthon megoldások, kamerarendszer stb. Amikor ezekből már több van, könnyen okozhat kivitelezés közben galibát, ha egyes rendszerek ütköznek. Amikor pedig építkezés közben kell rögtönözni, hát nem mindig zárul jó eredménnyel. Ekkor kap szerepet a kivitelező szakmai rutinja)
–kitűzési tervek (Akkor javaslom, ha nem geodéta tűzi ki az épületet építkezés előtt. Ebből a tervből az épület összes sarokpontjai egyértelműen meghatározhatók)
–energetikai tervezés és benapozás vizsgálat (Ha szeretnéd kihasználni a nap és a környezet nyújtotta előnyöket. Ekkor tudjuk optimalizálni, hogy pl. azt, hogy télen, ha süt a nap, melegítse otthonodat, de nyáron ne süssön be a tűző nap. Így megspórolhatod az épület klimatizálását.)
–nyílászárók konszignációja (ebből az ablakgyártók egyértelmű utasítást kapnak, mit kell legyártaniuk. Így nehezebben fordul elő, hogy két külön vállalkozó különböző műszaki tartalmat áraz be. Nem mindegy, hogy két vagy három rétegű üveget teszel az ablakba… Tudod az ár csak a sokadik szempont)
–tervezői költségvetés (Az egyik leghasznosabb, ám nem kötelező tartalmi elem. Ez alapján egy generálkivitelező egyértelműen be tudja árazni az családi házad kivitelezési és anyagköltségeit. Az előre gondolkodás és tervezés legfőbb eszköze, arról nem is beszélve, hogy további műszaki információkat tartalmazhat, ami egy átlagos családi ház terv esetén nem mindig derül ki)
Ezen felül készülhetnek még egy tervek is:
-szerelési tervek (akár gépészeti idomok szintjéig, a maximális precizitás érdekében)
-medence tervek (főként tartószerkezet és medencegépészet)
-különleges gépészeti tervek és szerelési tervek (pl. szürkevíz hasznosítás)
-burkolási tervek, (ha nem szeretnéd a véletlenre és a burkolóra bízni a végeredményt)
-belsőépítészeti tervek, bútorozási tervek (ekkor további hasznos tároló területeket és vizuális elemeket tervezünk be a maximális, szemet gyönyörködtető látvány érdekében)
-álmennyezeti tervek
…
Családi ház tervek készítését így tudom röviden összefoglalni:
Amit a jogszabály kötelezően előír, az egy távlati kép. Olyan mint amikor sétarepülőről nézed a fővárost. Látod a főbb utcákat csomópontokat, parkokat, tereket, de a részéleteket nem. Ahhoz, hogy tudd milyen is valójában, bizony közelebb kell menj, hogy megismerd a részleteket. Ilyen a kiviteli terv is. Ez teszi lehetővé a pontosabb képet.Minél részletesebb egy családi ház terv, annál pontosabban fogod ismerni a végeredményt, annál kevesebb lesz az „ezt nem így gondoltam” mondat (ami egyébként számodra a legdrágább mondat a világon). Persze ott a másik út: minden nap kinn vagy az építkezésen akár többször
Ha szeretnél beköltözni, de nincsen még kész az ház, akkor jöhet szóba az építési engedély ütemezés. Azért persze nem minden esetben. Lehet ennek buktatója is, de ezt kicsit később. Számos esetben felmerülhet, hogy több szakaszra osszuk az építkezést. Ezek közül a leggyakoribbak:
-Nincsen elég pénz egyszerre befejezni az épületet, de nem akarsz/nem tudsz kompromisszumot kötni a minőség terén.
-Több lakásból álló lakóparkot vagy társasházat építesz, de nem akarod megvárni, hogy minden elkészüljön és a lakók csak utána költözzenek be.
Az elmúlt években mindkét esettel többször is találkoztunk. Meglepődtünk azon, hogy ezt a kis trükköt még szakmabeliek is ritkán alkalmazzák. Nézzük, hogyan működik.
Hogyan lehet építési engedély esetén ütemezni?
Igazából nem nagy kunszt. Az építész a műszaki leírásba beleírja és a rajzokon egyértelműen jelöli, hogy melyik épületrész melyik ütemhez tartozik. Maga a dokumentációs része nagyjából percekben mérhető. Viszont, ha nem teszed meg és mégsem marad pénzed befejezni az épületet, akkor viszont külön módosítást szükséges beadni utólag. Ekkor már nyűg még egyszer elővenni az építésznek a kifutott munkát, de ekkor is meg lehet oldani. Ha építési engedélyezési eljáráson esett át az épület, akkor viszont probléma lehet (ez ugye főként nagyobb társasházakat, nyaralókat érintő eljárás). A gond pedig az, hogy önmagában az ütemezés megváltoztatása nem engedélykötelestevékenység. Tehát nem lehet egy építési engedély módosítást kérni, csak azért, mert Te utólag úgy döntesz, ütemeznéd. Ilyenkor valamilyen olyan változást is kell eszközölni az épületen, ami miatt szükséges módosítani az építési engedélyt. Ekkor viszont az esetleges eljárási illeték másfélszeresét még pluszba rá kell fizetni.
Építési engedély ütemezés befektetői vonalon
Volt nemrég egy esetünk. Egy nyaralókból álló villaparkban szerette volna a befektető, hogy ütemezve lehessen átadni az épületeket. Azaz, amikor egy épület elkészül, átadható és használatba vehető legyen. Az eredeti építési engedély nem volt ütemezve, így az átadásokat akkor tudta volna csak megkezdeni, ha az utolsó épület is kész van. Nos 32 lakás esetében ez igen sok csúszás időben.
Mi ekkor kaptuk meg a tovább tervezés jogát az engedélyezési terveket eredetileg készítő tervezőtől. Az volt a megoldás, hogy az egyik épületet 10 cm-el arrébb toltuk. Ekkor már építési engedély köteles módosítást hajtottunk végre és ebben a módosításban tüntettük fel az ütemezést.
Építési engedély ütemezés családi ház esetében:
Ebben az esetben mi kezdtük a tervezést, ezért eleve két részre bontva, ütemezetten készítettük el a terveket. Itt pont az az eset állt elő, hogy jött a COVID-19 helyzet, és ügyfelünknek elapadtak a forrásai. Azonban a megálmodott épületből egy centit sem akart engedni, mert úgy tetszett neki, ahogyan megterveztük. Így viszont nem volt probléma. Két ütemre bontva elkészülhet az épülete (egy hónap múlva kezdi is építeni).
Frissítés: idő közben ennek a lehetősége megszűnt. Egyszerű bejelentést sajnos már nem tudunk ütemezni. Ez a lehetőség kizárólag építési engedély beszerzése esetén lehetséges.
Építési engedély esetével magánszemélyként, inkább nyaralóépület tervezése esetén találkozhat. Így sajnost ezt a lehetőséget már nem tudod kihasználni
Mit kell még tudni az ütemezett építési engedélyről?
Ha be szeretnél költözni akkor valamilyen használatbavételi eljáráson kell átessen az épület (egyszerű bejelentés esetén hatósági bizonyítványt kell beszerezz). Ha nem készítesz el mindent úgy, ahogyan a terveken van, akkor nem fogod megkapni. Ha elfogyott a pénzed, hát akkor így jártál (ebbe beletartozik a homlokzati festés elkészítése is). Addig nem lesz papírod, amíg ezt el nem intézed. Ha ütemet építési engedélyed van, kérhetsz részleges használatbavételt.
Büntethetnek érte, ha (jogtalanul) használod a félkész házad, hiszen építési területként lesz nyilvántartva.
Az engedélyek hatálya
Felmerül a kérdés, hogy meddig érvényes az építési engedély, meddig jogszerű az építkezés.
Egyszerű bejelentés esetén: ekkor a jogszabály azt mondja, hogy a bejelentéstől számított 15. napot követő 10 éven belül bármikor meg lehet kezdeni az építkezést, ha azt 10 éven belül be is fejezzük. Szóval 10 évünk van rá. Ez azért elég tág. Amit még érdemes tudni, hogy ebben az esetben a bejelentés megtételekor érvényes jogszabályoknak kell megfelelni. Tehát, ha változik a jogszabály az minket nem érint (ez alól kivétel az épületenergetika, hiszen annak az átadás pillanatában kell megfelelni.). A mi esetünkben ez idő alatt az összes ütemnek be kell fejeződnie. Csak lehet itt már félúton beköltözhetsz egy önállóan használható részbe.
Építési engedély esetén: Ez már kicsit keményebb dió. Azt mondja a jogalkotó, hogy az engedély hatályba lépésétől számított 3 évig érvényes az építési engedély. Eddig kell megkezdeni az építkezést, és megkezdéstől számított 5 évünk van az építkezés befejezésére. (azaz 3+5 év). Itt a jogszabály lehetőséget biztosít egy alkalommal egy év hosszabbítására is, ez viszont csak az első három évben alkalmazható. (Itt is kivétel természetesen az energetika). Itt kicsit kusza a jogszabály, ezért ebben az esetben építéshatóságnál mindenképpen érdemes egyeztetni. A szentírás mindig az, ami az építési engedélyben szerepel.
Építési naplóval összefüggés
Kivitelezés során arra az egyre kell figyelni, hogy az ütemeknek külön építési naplót célszerű nyitnunk, mivel a használatbavételi eljárás megkezdésének az egyik feltétele a lezárt építési napló. Ha ütemenként külön nyitottuk a naplókat, akkor ezzel sem lesz probléma.
CSOK kérdés
Ami még nagy buktatója lehet az bizony a CSOK támogatás folyósítása. Ugyanis, ha az egész épületre kérted meg, akkor a CSOK-ot csak akkor fogják folyósítani, ha az egész épület az építési engedélynek megfelelően készült el. Ez esetben ezzel a trükkel nem fogsz tudni élni.
Miért éri meg mégis ütemezni?
Elsősorban azért, mert ha az építési engedély beszerzése előtt gondolsz az ütemezésre, akkor igazából nem kerül semmibe. Ekkor még mindig megteheted, hogy egyszerre kéred meg a használatba vételt és nem élsz az ütemezés lehetőségével. Fordítva viszont ez már nem igaz. Szóval, ha te azért szeretnél ütemezni, hogy mielőbb beköltözhess legalább egy részébe, akkor ezt a trükköt érdemes alkalmaznod.
Akit ennél részletesebben érdekel akkor bővebben a 312/2012. (XI.8.) Kormányrendelet és az azt módosító 262/2015 (IX.14.) Kormányrendeletben olvashat utána. Építtetőként szerintem bőven elég, ha arról tudsz, hogy létezik ilyen lehetőséged is.
Ezen sütik célja, hogy a látogatók maradéktalanul és zökkenőmentesen böngészhessék consolum.hu weboldalát, használhassák annak funkcióit, és az ott elérhető szolgáltatásokat. Az ilyen típusú sütik érvényességi ideje a munkamenet (böngészés) befejezéséig tart, a böngésző bezárásával a sütik e fajtája automatikusan törlődik a számítógépről, illetve a böngészésre használt más eszközről.
Amennyiben ez a süti nem kerül engedélyezésre, akkor nem tudjuk elmenteni a kiválasztott beállításokat, ami azt eredményezi, hogy minden egyes látogatás alkalmával ismételten el kell végezni a sütik engedélyezésének műveletét.
Funkcionális sütik
HARMADIK FÉL ÁLTAL ELHELYEZETT SUTIK-K (ANALITIKA)
A consolum.hu weboldalán alkalmazza a Google Analytics mint harmadik fél sütijeit is. A Google Analytics statisztikai célú szolgáltatás használatával a consolum.hu weboldai információkat gyűjt azzal kapcsolatban, hogy a látogatók hogyan használják a weboldalt. Az adatot a honlap fejlesztésének és a felhasználói élmény javításának céljával használja fel. Ezen sütik szintén lejáratukig a látogató számítógépén vagy böngészésre használt más eszközén, annak böngészőjében maradnak, illetve amíg a látogató nem törli őket.
A feltétlenül szükséges sütiket mindenkor engedélyezni kell, hogy elmenthessük a beállításokat a sütik további kezeléséhez.
