Építési engedély ütemezés lehetőségei

Ha szeretnél beköltözni, de nincsen még kész az ház, akkor jöhet szóba az építési engedély ütemezés. Azért persze nem minden esetben. Lehet ennek buktatója is, de ezt kicsit később. Számos esetben felmerülhet, hogy több szakaszra osszuk az építkezést. Ezek közül a leggyakoribbak:

-Nincsen elég pénz egyszerre befejezni az épületet, de nem akarsz/nem tudsz kompromisszumot kötni a minőség terén.

-Több lakásból álló lakóparkot vagy társasházat építesz, de nem akarod megvárni, hogy minden elkészüljön és a lakók csak utána költözzenek be.

Az elmúlt években mindkét esettel többször is találkoztunk. Meglepődtünk azon, hogy ezt a kis trükköt még szakmabeliek is ritkán alkalmazzák. Nézzük, hogyan működik.

Hogyan lehet építési engedély esetén ütemezni?

Igazából nem nagy kunszt. Az építész a műszaki leírásba beleírja és a rajzokon egyértelműen jelöli, hogy melyik épületrész melyik ütemhez tartozik. Maga a dokumentációs része nagyjából percekben mérhető. Viszont, ha nem teszed meg és mégsem marad pénzed befejezni az épületet, akkor viszont külön módosítást szükséges beadni utólag. Ekkor már nyűg még egyszer elővenni az építésznek a kifutott munkát, de ekkor is meg lehet oldani. Ha építési engedélyezési eljáráson esett át az épület, akkor viszont probléma lehet (ez ugye főként nagyobb társasházakat, nyaralókat érintő eljárás). A gond pedig az, hogy önmagában az ütemezés megváltoztatása nem engedélykötelestevékenység. Tehát nem lehet egy építési engedély módosítást kérni, csak azért, mert Te utólag úgy döntesz, ütemeznéd. Ilyenkor valamilyen olyan változást is kell eszközölni az épületen, ami miatt szükséges módosítani az építési engedélyt. Ekkor viszont az esetleges eljárási illeték másfélszeresét még pluszba rá kell fizetni. 

Építési engedély ütemezés befektetői vonalon

Volt nemrég egy esetünk. Egy nyaralókból álló villaparkban szerette volna a befektető, hogy ütemezve lehessen átadni az épületeket. Azaz, amikor egy épület elkészül, átadható és használatba vehető legyen. Az eredeti építési engedély nem volt ütemezve, így az átadásokat akkor tudta volna csak megkezdeni, ha az utolsó épület is kész van. Nos 32 lakás esetében ez igen sok csúszás időben.

Mi ekkor kaptuk meg a tovább tervezés jogát az engedélyezési terveket eredetileg készítő tervezőtől. Az volt a megoldás, hogy az egyik épületet 10 cm-el arrébb toltuk. Ekkor már építési engedély köteles módosítást hajtottunk végre és ebben a módosításban tüntettük fel az ütemezést.

Építési engedély ütemezés családi ház esetében:

Ebben az esetben mi kezdtük a tervezést, ezért eleve két részre bontva, ütemezetten készítettük el a terveket. Itt pont az az eset állt elő, hogy jött a COVID-19 helyzet, és ügyfelünknek elapadtak a forrásai. Azonban a megálmodott épületből egy centit sem akart engedni, mert úgy tetszett neki, ahogyan megterveztük. Így viszont nem volt probléma. Két ütemre bontva elkészülhet az épülete (egy hónap múlva kezdi is építeni).

Frissítés: idő közben ennek a lehetősége megszűnt. Egyszerű bejelentést sajnos már nem tudunk ütemezni. Ez a lehetőség kizárólag építési engedély beszerzése esetén lehetséges.

Építési engedély esetével magánszemélyként, inkább nyaralóépület tervezése esetén találkozhat. Így sajnost ezt a lehetőséget már nem tudod kihasználni

Mit kell még tudni az ütemezett építési engedélyről?

Ha be szeretnél költözni akkor valamilyen használatbavételi eljáráson kell átessen az épület (egyszerű bejelentés esetén hatósági bizonyítványt kell beszerezz). Ha nem készítesz el mindent úgy, ahogyan a terveken van, akkor nem fogod megkapni. Ha elfogyott a pénzed, hát akkor így jártál (ebbe beletartozik a homlokzati festés elkészítése is). Addig nem lesz papírod, amíg ezt el nem intézed. Ha ütemet építési engedélyed van, kérhetsz részleges használatbavételt.

Büntethetnek érte, ha (jogtalanul) használod a félkész házad, hiszen építési területként lesz nyilvántartva.

Az engedélyek hatálya

Felmerül a kérdés, hogy meddig érvényes az építési engedély, meddig jogszerű az építkezés.

Egyszerű bejelentés esetén: ekkor a jogszabály azt mondja, hogy a bejelentéstől számított 15. napot követő 10 éven belül bármikor meg lehet kezdeni az építkezést, ha azt 10 éven belül be is fejezzük. Szóval 10 évünk van rá. Ez azért elég tág. Amit még érdemes tudni, hogy ebben az esetben a bejelentés megtételekor érvényes jogszabályoknak kell megfelelni. Tehát, ha változik a jogszabály az minket nem érint (ez alól kivétel az épületenergetika, hiszen annak az átadás pillanatában kell megfelelni.). A mi esetünkben ez idő alatt az összes ütemnek be kell fejeződnie. Csak lehet itt már félúton beköltözhetsz egy önállóan használható részbe.

Építési engedély esetén: Ez már kicsit keményebb dió. Azt mondja a jogalkotó, hogy az engedély hatályba lépésétől számított 3 évig érvényes az építési engedély. Eddig kell megkezdeni az építkezést, és megkezdéstől számított 5 évünk van az építkezés befejezésére. (azaz 3+5 év). Itt a jogszabály lehetőséget biztosít egy alkalommal egy év hosszabbítására is, ez viszont csak az első három évben alkalmazható. (Itt is kivétel természetesen az energetika). Itt kicsit kusza a jogszabály, ezért ebben az esetben építéshatóságnál mindenképpen érdemes egyeztetni. A szentírás mindig az, ami az építési engedélyben szerepel.

Építési naplóval összefüggés

Kivitelezés során arra az egyre kell figyelni, hogy az ütemeknek külön építési naplót célszerű nyitnunk, mivel a használatbavételi eljárás megkezdésének az egyik feltétele a lezárt építési napló. Ha ütemenként külön nyitottuk a naplókat, akkor ezzel sem lesz probléma.

CSOK kérdés

Ami még nagy buktatója lehet az bizony a CSOK támogatás folyósítása. Ugyanis, ha az egész épületre kérted meg, akkor a CSOK-ot csak akkor fogják folyósítani, ha az egész épület az építési engedélynek megfelelően készült el. Ez esetben ezzel a trükkel nem fogsz tudni élni.

Miért éri meg mégis ütemezni?

Elsősorban azért, mert ha az építési engedély beszerzése előtt gondolsz az ütemezésre, akkor igazából nem kerül semmibe. Ekkor még mindig megteheted, hogy egyszerre kéred meg a használatba vételt és nem élsz az ütemezés lehetőségével. Fordítva viszont ez már nem igaz. Szóval, ha te azért szeretnél ütemezni, hogy mielőbb beköltözhess legalább egy részébe, akkor ezt a trükköt érdemes alkalmaznod.

Akit ennél részletesebben érdekel akkor bővebben a 312/2012. (XI.8.) Kormányrendelet és az azt módosító 262/2015 (IX.14.) Kormányrendeletben olvashat utána. Építtetőként szerintem bőven elég, ha arról tudsz, hogy létezik ilyen lehetőséged is.