Generálkivitelezés
A generálkivitelezéssel kapcsolatos legfőbb tudnivalókat foglaltuk össze. Kérdés esetén vedd fel velünk a kapcsolatot, kérj ajánlatot!
Szolgáltatásaink
Építész tervezés
Építészeti és generáltervezés
Generálkivitelezés
Generálkivitelezés az első kapavágástól ajtónyitásig
Építész tanácsadás
Építész műszaki és építésjogi tanácsadás
Építési telek átvilágítása
Építési telek vásárlása előtti tanácsadás
Építészet. Telekvásárlástól az ajtónyitásig.
AMIT A GENERÁLKIVITELEZÉSRŐL TUDNOD KELL!
A generálkivitelezés az egyik legkézenfekvőbb házépítési lehetőség. Feltéve, ha szeretnél egy egyedi, saját igényeidre szabott otthont legyen az sima egyszerű mediterrán ház, vagy akár luxusház. A generálkivitelező az, aki profin meg tudja szervezni az építkezésedet lépésről lépésre. Itt gyűjtöttük össze az összes olyan információt, amit feltétlenül tudnod kell a generálkivitelezőről.
Év generálkivitelezésben szerzett tapasztalat
Megtervezett lakóépület
Mit kell tudj a generálkivitelezésről?
A generálkivitelezés egy szolgáltatás. Gyakran igen félreértett, pláne akkor, amikor egy magánmegrendelőnek nincsen pénze megfizetni. Jelenleg a generálkivitelező alkalmazása nem elérhető meg mindenki számára. Mint a legtöbb szolgáltatásnak, ennek is ára van – ráadásul időnként borsos.
Azonban számos előnyt nyújthat számodra. Természetesen nem csak előnyei, hanem hátrányai is vannak, ha generálkivitelezőt alkalmazol. Jelen oldalon átnézzük a generálkivitelezés előnyeit és hátrányait. Előtte azonban nézzük meg, mit is csinál pontosan egy felkészült építőipari cég, aki generálkivitelezőként tűnteti fel magát.
Mit csinál a generálkivitelező?
Kezdjük az elején: Mit jelent az a szó, hogy generál? A generare latin eredetű szó. Jelentése: nemz, teremt. Alapvetően egy ige. Azonban az idők folyamán ehhez egyéb jelentések is társultak. Ezek: létrehoz, teremt, fejleszt, általánosan, egyetemes.
Ezek mind azért kapcsolódnak a témánkhoz, de ha megnézzük, akkor a hadsereg generális kifejezésével is van összefüggésünk. A német eredetű generálstáb szó lényegében vezérkart jelent. Nem vagyok nyelvész és nem is az a célom, hogy ezt a témát boncolgassam, azonban jól lehet látni az összefüggést.
A generálkivitelező valójában egy olyan projektmenedzsmenti stáb, aki professzionálisan irányítja az építkezést.
Általánosan meg lehet bízni egy kulcsrakész ház teljeskörű megépítésével. Pontosabban nem csak ház, de most minket a lakóépületek érdekelnek. A szó tartalmazza, hogy nem egy speciális feladatot végez el, mint mondjuk kőműves, a festő, hanem általánosan látja el feladatát.
A generálkivitelező feladata:
Professzionális eszközökkel teljeskörűen irányítani egy kulcsrakész épület megépítését, esetleg annak részprojektjeit.
Így a generálkivitelezők általában nem rendelkeznek saját szakemberrel (mint ahogyan mi sem). Azonban kiterjedt kapcsolatinak és szakmai tudásának köszönhetően képes az építkezést megszervezni.
A generálkivitelezéssel foglalkozó cégek gazdasági szereplők. Így fontos megjegyezni, hogy működésük velejárója, hogy profitot termelnek. Ez egy szolgáltatás. Ezért a piacon több generálkivitelező különböző árazási stratégiát alkalmaz, melynek célja a profit termelés.
Szemléljük kicsit másképpen a dolgot.
Vegyünk egy általános szolgáltatást. Pl. legyen az internet. Mivel ezt az oldalt is az interneten olvasod, ezért feltételezem rendelkezel ilyen előfizetéssel. Te is biztosan tudod, hogy több szolgáltató versenyez a kegyeidért a piacon. Vannak kisebbek, nagyobbak, olcsóbbak drágábbak. Ki-ki meg tudja találni a számára megfelelőt.
Választhatsz egy szolgáltatónál többféle szolgáltatási csomagból igényeidnek megfelelően. Ma már az internet mellé adnak TV szolgáltatást. Sőt, ezt kiegészítheted egy bérbeadott routerrel, okosotthonnal, mobil szolgáltatással és még sorolhatnám az extrákat. Azt nyilván látod, hogy amikor extrákat pakolsz egy szolgáltatásra, akkor az az árat is növeli. Ugyanakkor egyszerűsít. Nem kell papírmunkával bajlódj külön a mobil szolgáltatóval, külön internet szolgáltatóval, hanem egyben tudsz szerződni
A generálkivitelezés is egy szolgáltatás
A generálkivitelező a megbízásodból eljár és megszervezi a különböző alvállalkozó szolgáltatók összehangolt munkavégzését. Ezzel kockázatot vállal át tőled. Amennyiben nem engedheted meg magadnak, azzal nincsen semmi probléma. Ferrarit sem tud mindenki venni magának. Mégsem háborgunk, hogy mennyibe kerül egy Ferrari.
A generálkivitelezés előnyei
Tisztáztuk, mit is jelent és mit is csinál a generálkivitelező. Nézzük most meg, számodra milyen előnyökkel jár ez a ma már lassan prémiumnak számító szolgáltatás. Azt tudjuk, hogy a generálkivitelező nem rendelkezik saját fizikai munkaerővel, hanem szervezi az építkezést. Legfontosabb előnyei pontosan ebből származnak
Hívj:
(70)209-29-99
A generálkivitelező időt takarít meg
Azzal, hogy nem neked kell megrendelni az anyagot a tüzépről, alvállalkozót keresni, szerződni velük. A ház építése során napi szinten a munkásokat irányítani, és ezen feladatoknak az adminisztrációs munkáit elvégezni sem a te dolgod. Apropó adminisztrációs. Mint tudjuk Magyarország a bürokrácia országa. A generálkivitelezés alatt rengeteg járulékos adminisztrációs teher keletkezik.
1. Generálkivitelezés járulékos terhei
– alvállalkozói és beszállítói szerződések megkötése
– számlák fizetése és könyvelése (ezt még magánszemélyként is el kell végezd magadnak, hogy a költségeket kordában tartsd)
– építési napló vezetése
– hatósági ellenőrzések során képviselni téged bizonyos esetekben
– átadási dokumentációt készít, ami a garancia érvényesítéséhez szükséges
– beépített anyagok előírás szerinti minősítéseit beszerzi és kezeli
– dokumentálja az elszállított hulladékot, mert a házépítés végén ezt is le kell jelenteni a hatóságoknak
– alvállalkozók kiválasztása során ajánlatokat kérni,
– beérkezett alvállalkozói ajánlatokat kiértékelni és rendszerezni, hogy áttekinthető legyen
– …
Ez közel sem a teljes lista. Tehát egy generálkivitelező szolgáltatása az is, hogy ezeket helyetted kezeli. Nem csak az, hogy házat építsen számodra. Az, hogy neked ez az időmegtakarítás megér-e valamennyi plusz költséget, neked kell eldöntened.
De ne feledd a generálkivitelezés egy ugyanolyan kényelmi szolgáltatás, mint pl az ingatlanközvetítő, vagy akár az internet. Generálkivitelező nélkül is lehet házat építeni. Akkor is el kell végezd ezeket a feladatokat, legfeljebb a Te időd megy el.
2. A generálkivitelező a szakmai hozzáértéserészletes igényfelmérő készítése
A valós szakmai tapasztalat felbecsülhetetlen értékű. Anyagilag igen nehéz számszerűsíteni. A generálkivitelező szakemberei jelentős tudást birtokolnak. Ezt a tudást hosszú évek munkájával szeretek meg Egy építőipar cég munkatársai átlátják egy építkezés dinamikáját. Az építésvezető tudja, hogy lehet a leggyorsabban megvalósítani az épület.
Generálkivitelezés közben arra helyezzük a hangsúlyt, hogy a lehető legoptimálisabban tudjanak a szakmák együttműködni. Ehhez kérlek lásd be, hogy nem elég az, amit a webböngészőkben tudsz olvasni a szakmáról.
3. Egy kézben van a felelősség
Minden generálkivitelezési szerződés mellé előírás a felelősségbiztosítás. Ezt sok esetben próbálják az olcsó vállalkozók elsunnyogni. Te szeretnél azzal foglalkozni, hogy ezeket ellenőrizd? Ezen felül egy valaki kezében van a garancia. Tapasztalatunk szerint a legjobb, ha kevesebb részre oszlik a felelősség. Sokkal átláthatóbb és gyorsabb az építkezés.Nincsen egymásra mutogatás, nincsen egymásra várás.
4. A generálkivitelező helyetted szervezi az építkezést
Az elmúlt években a leggyakrabban használt kifogása: “Főni, lerobbant az autó”. Az a helyzet, hogy amikor a Nemzeti Táncszínházat építettük ezt a sztorit általában naponta kétszer hallottam. Tudom, hogy az országban az autók műszaki állapota nem éri utol az Európai színvonalat, de azért ennyi roncs nincsen…
5. Adókedvezmények, árfolyamkockázatok
Bizonyos esetekben adókedvezményre jogosít fel, ha generálkivitelezőt alkalmazol. Pl, ha szeretnél 5% ÁFA kedvezményt igénybe venni. Ez időszakonként eltérő lehet, így most nem is megyek bele ennek részleteibe.
Az 5% ÁFA lehetőségeiről itt olvashatsz további cikkeket:
https://www.consolum.hu/afa-es-afa-visszaigenyles/
https://www.consolum.hu/5-afa-es-visszaigenyles-e-2-resz/
Azonban vitathatatlan előnye, hogy az átalányáras generálkivitelezés esetén az anyagok árának változása már nem lesz rád hatással. Nem kell számolj vágási veszteséggel. Nem a Te gondod, ha elfogy a tégla, vagy a burkolólap.
A generálkivitelezés hátrányai
A generálkivitelező megbízásának is vannak bizonyos hátrányai. Természetesen úgy teljes a kép, ha ezt is erről is beszélünk néhány szót.
Legtöbbször költségesebb a generálkivitelezést választani
Ez mindenképpen egy olyan hátrány, melyről már biztosan tájékozódtál. A generálkivitelezés valóban többe kerül, hiszen ez egy szolgáltatás, aminek díja van. De ezt már tisztáztuk. Ezért fontos eldöntened, neked valójában szükséged van-e erre.
Ha úgy döntesz, hogy a generálkivitelező kihagyásával építkezel, ezt minden további nélkül megteheted. Erről később írok még.
A generálkivitelezés szervezési költsége egy saját magad által szervezett építkezéshez képest hozzávetőlegesen 15-30%-al drágább.
De mit várhatsz el a pénzedért cserébe?
A generálkivitelező által nyújtott szolgáltatásokról már írtam, így azt már tudod, mit végez el helyetted. Azzal már sokkal nehezebben tudsz számolni, ha saját magad szervezed az építkezést, akkor mennyit hibázol. Ugyanis minden tanulási folyamat hibázással jár.
Amennyiben az első épületedet kívánod megépíteni, akkor sok-sok millió forint buktával szembesülhetsz.
Ezt egy építőipari cég a ház építése során nem követi el. Vagy legalábbis sokkal kisebb eséllyel, azonban akkor is saját felelősségre. Azt állítani, hogy egy szakember nem hibázik, felelőtlen kijelentés.
A hibák költségét előre számszerűsíteni nem tudjuk, hiszen még nem követted el. A jövőt előre jelezni pedig mi sem tudjuk. Szóval ez mérlegelés kérdése. Ha rengeteg időd van, és nem félsz hibát elkövetni, akkor hajrá.
Kevésbé rugalmas generálkivitelezővel építeni
Egy életszerű példa.
Nincsen pontosan meghatározva a burkolólap típusa a terven. A generálkivitelezői ajánlat legfeljebb 8000 forintos hidegburkolatot tartalmaz. Ez igen gyakori eset.
Ekkor a kivitelező simán hozhat neked bármilyen lapot. Egy feltétel van, hogy 8000-nél drágább nem lehet. Ha igen, akkor azt pótmunkában elszámolja.
Azonban sok esetben a generálkivitelező azt is megszabja, hol válassz anyagot. Magyarul kevesebb lehetőséged van dönteni. Ez persze lehet előny is. Ha nagyobb kontrollt akarsz akkor ezt a szerződéses feltételekkel lehet kezelni.
Építkezés generálkivitelező nélkül
Természetesen megvan a lehetőség generálkivitelező nélkül is építkezni, de ennek megvannak a hátrányai. Tapasztalat nélkül nem javaslom. Azok választják a legtöbb esetben ezt a megoldást, akinek nem telik a generálkivitelezők által nyújtott szolgáltatásokra. Azonban, ha több építőipari céggel vagy vállalkozóval készülsz szerződni, még egyéb szabályok is vonatkoznak rád…
Hívj:
(70)209-29-99
Ha generálkivitelező nélkül építkezel, akkor a felelősséged megoszlik.
Jön az egymásra mutogatás, hogy miért nem halad az egyik vagy másik vállalkozó. Ezért a munkafolyamatokat mindenképpen neked kell szervezni. Ez szakmai rutint és időt igényel.
A tudás egy részét a Google segítségével be tudod szerezni, illetve itt a blogcikkeink között is találhatsz hasznos információkat.
Azonban nem ajánlom, hogy tapasztalat nélkül kihagyd a generálkivitelezőt
Te is egy olyan szakma mester vagy, amit évek alatt sajátítottál el. Legyél akár cégvezető, értékesítő, ügyvéd, orvos, tisztában vagy vele, mennyit ér a szakértelmed. Ugyanezt nyújta saját szakmáján belül egy építőipari szakember. A sajáterős kivitelezéshez szükséged lesz felelős műszaki vezetőre, valamint műszaki ellenőrre is.
Az építkezésen résztvevő személyekről bővebben ebben az írásban olvashatsz:
Mikor válaszd a generálkivitelezést?
Mindenképpen javaslom a generálkivitelezést, ha:
1. Egyedi igényeidet kívánod megvalósítani és nem ismersz kompromisszumot
2. Meg tudod fizetni a szakmai tapasztalatot és a gondok, terhek átvállalásának költségeit
3. Nincsen időd részleteiben foglalkozni az építkezéssel
Amikor nem javaslom, hogy generálkivitelezőt válassz
1. Amikor nagyon kevés pénzed van, de időd akad bőven. Ebben az esetben számodra jó eséllyel nem elérhető egy generálkivitelező által nyújtott szolgáltatás. Azonban szakemberek segítségére még ekkor is szükséged lehet.
Ebben az esetben műszaki tanácsadással is tudunk segíteni, klikk ide a megrendeléséhez.
2. Amennyiben nincsenek egyedi igényeid. Azaz, ha neked megfelel az, amit valaki megálmodott és már megépített, akkor inkább vegyél egy kész lakóházat. Ekkor már nincsen anyagár és árfolyam kockázat, nem kell döntéseket hozz
3. Ha türelmetlen vagy és azonnal akarsz költözni. Ezt egy egyedi, igényeidre szabott épület esetében nem engedheted meg magadnak. Vásárolj egy kész lakást.
Az építkezés menete
A generálkivitelező tehát szervezi az építkezést helyetted. Ennek van egy ideális folyamata. Bizonyos időközönként neked is részt kell venned a döntésekben. Amennyiben kevésbé részletes terveket készítesz, úgy számos dolgot a helyszínen kell kitalálni. De mivel neked készül az épület, így a Te igényeid a legfontosabbak. Ha nem elég részletesek a tervek, akkor napi szinten részt kell vegyél az építés folyamatában.
Első lépésként telket kell vegyél
ezzel kapcsolatosan rengeteg papírmunka vár rád. Aztán célszerű néhány vizsgálatot elvégezni, melyek növelik a tervezés hatásfokát. Ezt követően a teljes épületre kell egy tervet készíteni, és jöhet a generálkivitelezés és új otthonod megépítése. Innentől a generálkivitelező feladata, hogy az építkezést megszervezze, ami szintén több lépésből áll.
Telekvásárlás előtt vedd igénybe a Mielőtt Telketveszel Szolgáltatást
Meg kell tervezni a házadat.
Erről részletesebb az tervezésel foglalozó oldalunkon olvashatsz.
1. Generálkivitelezési szerződés megkötése és adminisztráció
Már itt számos hibát el lehet követni. Kérlek jegyezd meg, hogy a generálkivitelező ára csak a sokadik szempont, amit szem előtt kell tarts. Az árnál sokkal fontosabb, hogy tisztázzátok, pontosan mit is kapsz a pénzedért. Ha megállapodtatok, akkor pedig ezt öntsétek a szerződésbe. Kellemetlen folyamat, amit senki sem szeret, de annál gördülékenyebb egy kivitelezés, minél több pontot tisztáztok előre.
2. Felvonulás a munkaterületre.
Szerződéskötés és adminisztráció után a generálkivitelező felvonul az építési területre. Hivatalosan az építési naplóban veszi ezt át tőled (amennyiben vezettek). Innentől a terület a szerződtetett építőipari cég birtokában van. Ez azt jelenti, hogy Te sem tartózkodhatsz a generálkivitelező tudta nélkül a munkaterületen. Az engedélye nélkül nem léphetsz be oda.
A felvonulás során bekeríti a munkaterületet, elhelyezi az építésvezetői konténerét (ha szükségesnek látja). Ideiglenes utakat alakít ki, biztosítja az energiaellátást, a vizet, és gondoskodik az őrzésről, amennyiben szükséges. Amikor ezekkel elkészül kedődhet az építkezés
3. Földmunka, alapozás, szerkezetépítés
Ezek után már az építkezés folyik. Innentől egyes épülettípusoknál eltérhetünk a folyamatoktól. Nincsen értelme most egy általános építési sorrendet leírni, hiszen az erősen változhat az egyes technológiák esetén. Attól az még biztos, hogy az új épület területének megtisztítása után az alapozási munkák következnek. Ebből is számtalan technológia létezik. A leggyakoribb a monolit vasbeton alap. Ezt az építész és a statikus határozza meg tervezési fázisban. Ha kész az alapozás, akkor az adott épületnek megfelelő szerkezetet lehet építeni.
4. Fitout munkák, szakipari munkák
Mi így nevezzük a befejező szakipari munkákat. Így a tetőfedést, burkolást, festést, homlokzat szigetelést. Ezen felül ekkor készül az épületgépészet és a villanyszerelés is. Persze mindezt a megfelelő sorrendben összehangolva. A generálkivitelező feladata, ezt megszervezni. Ebben az időszakban dolgozik a legtöbb ember az építkezésen egyszerre. Amikor ezek a szakemberek végeznek, a legtöbb ember azt gondolja készen vagyunk, pedig ekkor van még hátra az építkezésből. Még nem dőlhetsz hátra.
5. Beüzemelések, üzempróbák
Ez azt jelenti, hogy a beépített épületgépészeti és villanyszerelési eszközöket el kell indítani. Ekkor üzempróbák következnek, hogy a legoptimálisabb működésre tudják beszabályozni ezen rendszereket, eszközöket. Biztonsági felülvizsgálatokat készítenek (pl. elektromos érintésvédelmi vizsgálat) a generálkivitelezők. Amikor ez készen van már csak pár lépés következik.
6. Használatba vétel
Ez egy hatósági eljárást takar. Attól függően, hogy milyen típusú engedélyt kaptál eltérő is lehet a neve, pl használatbavételi eljárás. Ekkor az építéshatóság vagy építésfelügyelet ellenőrzi az épületet. Továbbá azt, hogy a szükséges vizsgálatok és dokumentációk megfelelnek-e a jogszabályoknak, előírásoknak, műszaki követelményeknek. Fontos, hogy a hatályban lévő jogszabályok szerint a használatbavételi eljárás alap esetben nem a generálkivitelező dolga. Ez külön megállapodás részét képezheti.
Élő példa
Ősszel, a falevelek hullása során, az ereszcsatornákból a faleveleket ki kell takarítani. Különben eldugíthatják az ereszt. Ha a ereszen nem tud lefolyni a víz, akkor előbb utóbb az kicsorog a csatornából és leáztatja az épület homlokzatát. Ez később elszíneződést és fagykárokat okozhat. Erről nem a kivitelező tehet. Amennyiben egy ilyen esethez hívod ki, akkor annak költsége lesz. Ne feledd, Te nem tettél eleget a karbantartási kötelezettségednek.
Ahogy az autódat is időszakos szervizre hordod, ugyanígy egy épületnek is szüksége van a rendszeres karbantartásra.
7. Üzemelés és garancia
Miután elkészültél és beköltöztél az épületedbe, még bizony lesz feladatod. Az üzemeltetési időszak alatt a generálkivitelezőnek garanciális kötelezettsége van. Alap esetben ez három év, de az előírások egyéb követelményeket is megfogalmaznak ezzel kapcsolatosan. Ami számodra fontos, hogy ahhoz, hogy a garancia érvényes legyen, neked jókarbantartási kötelezettséged van. Ez azt jelenti, hogy bizonyos időszakis karbantartási munkákat el kell végezz.
A generálkivitelezés készültségi foka
Mit jelent a kulcsrakész?
Mit jelent a szerkezetkész?
Hívj:
(70)209-29-99
Ajánlatadás során főleg készház gyártóknál lehet találkozni azzal a kifejezéssel, hogy kulcsrakész vagy szerkezetkész állapot. Ez tehát a generálkivitelezés egy bizonyos készültségi fokára utal. Az árakat is ehhez mérten adja meg a generálkivitelező. Korábbi áfa kedvezményes időszakban ez a készültségi fok ráadásul a kedvezmény megadásának feltétele volt. Nézzük részletesebben melyik mit takar.
Miért különböztetjük meg kulcsrakész és szerkezetkész házakat egymástól?
Ez arra vezethető vissza, hogy az új lakóépület építés ma már mondhatni luxus lehetőség és nem mindenki számára elérhető.
A generálkivitelező próbálja magát a lehető legjobb színben feltűntetni és azt bebizonyítani, hogy vele jársz a lehető legjobban.
Ebben mi sem vagyunk szentek. Generálkivitelezőként nekünk is a megtermelt profitból kell élni, ez tény. Az viszont már nem mindegy, hogy milyen hozzáállást mutat egy cég. Általában kevésbé érdekli a kivitelezőket, hogy a végén ezt Te miként fizeted meg. Addig halad, amíg a pénzed futja. Ha elfogy a pénzed, lelép. Sajnos ez a helyzet. De szerintünk lehet ezt másképpen is.
A generálkivitelezők abban érdekeltek, hogy eladják a szolgáltatásaikat a lehető legtöbb embernek.
Ennek legegyszerűbb marketing eszköze, ha olcsóbb árat mond. Az már nem izgatja, ha félbe marad az építkezésed.
Mi természetesen ezzel nem értünk egyet. Az ilyen kényes anyagi kérdéseket már a generálkivitelezés, sőt már a tervezés megkezdése előtt tisztázzuk. Ez azért van, mert célunk és marketing eszközünk arra törekedni, hogy jó szívvel ajánlj minket tovább. Amennyiben elég tehetős vagy, számodra nem bír nagy jelentőséggel az, hogy az szerkezetkész vagy kulcsrakész állapotot.
Építkezés szerkezetkész állapot esetén
Mint írtam feljebb, ez a munkának egy része. Ezért ezt nem tekintem generálkivitelezési munkának. Valójában arra jó, hogy olcsóbban tudj tartószerkezetet építeni. Egy összehasonlítási alapul tud szolgálni az egyes technológiák között.
Ugyanis egy prémium vagy egy luxus ház esetén is ugyanabból készül a tartószerkezet. Az olcsó ház a luxus háztól pusztán a funkcióiban, anyaghasználatában tér el. A szerkezetkész értelmezésében is azonban több verzió létezik és más-más előképzettséggel rendelkező embernek különböző jelentése lehet.
Mit jelent a szerkezetkész állapot a szakembereknek?
Attól függ, hogy az a szakember milyen szakember. Egy készházas cégnek mást fog jelenteni a szerkezetkész állapot mint egy hagyományos generálkivitelezőnek. Ez azért van, mert a saját termékét tekinti késznek. Hagyományos értelemben a szerkezetkész állapot, az, amikor az épület összes tartószerkezete elkészült. Ezek:
– alapozási szerkezetek
– teherhordó falak, főfalak (ezek a vastag falak a házadban)
– lépcsők
– vízszintes szerkezetek, födémek (ez a mennyezet a fejed felett lényegében)
– tetőszerkezetek (cserepezés, fedés nélkül)
Egy készház gyártó az alapozás szerkezeteit, vagy éppen a tetőszerkezetet előszeretettel kihagyja. Mivel sokszor nem feladata ezeket megépíteni, azokat nem vállalják.
Mit jelent a szerkezetkész állapot neked?
Ez jó kérdés. Sajnos nem tudok a fejedben olvasni, hogy számodra mit jelenthet. Azt azonban feltételezem, hogy némileg többet, mint amit fennt leírtam. A következő pontban lehet választ is kapsz rá
Egy független generálkivitelező össze tudja hasonlítani az egyes szerkezetek műszaki teljesítményét és az árát.
Emelt szintű szerkezetkész állapot
Így hasznos kimutatást tud készíteni, hogy valójában mivel jársz a legjobban. Az egyes épületszerkezeti típusokról a készházak menüpont alatt tudsz tájékozódni és ott beszélünk ezek előnyeiről és hátrányairól. Így ott kerül szóba az is, hogy mit is jelent a könnyűszerkezet valójában.
A legtöbb készház gyártó ezt a készültségi fokot feltűnteti az árlistájában. Azonban a leggyakrabban az alapozásról megfeledkeznek. Tisztelet a kivételnek. Ezek a különböző szerkezetkész állapotok feltűntetése elsősorban marketing szempontból kulcsfontosságú. Nem azért van, hogy a Te érdekeidet képviselje. Azonban egy generálkivitelező tudja ezeket az adatokat hatékonyan alkalmazni.
Erről akkor beszélünk, ha valamivel több dolog készül, mint amit a mérnökök és generálkivitelezők értenek szerkezetkész állapot alatt. Ekkor a fenti lista kiegészül(het) az alábbi tételekkel:
– komplett tetőfedés, így beázásmentessé válik az épület
– homlokzati szigetelés és homlokzati ablakok (ekkor úgy látod az épületet, mintha kívülről teljesen kész lenne)
Generálkivitelezés kulcsrakész ház esetén
– Kerti munkák, kertészet
– Kerti világítás
– Medence és annak gépészete
– Automata öntözőhálózat
– Épület bútorozása
– Egyé belsőépítészeit textíliák, pl függönyök, textil árnyékolók, szőnyegek
Azt gondolom nem vitatod, hogy fentiek nem alapfeltételei egy kulcsrakész háznak. Légy tehát körültekintő. Új otthonod teljes megépítésének a költsége így több lehet, semmint összeadod a generálkivitelezés, a tervezés és a telek vételárát. Azonban amikor generálkivitelezőtől kérsz árat, csak magát az épületet fogja jó eséllyel beárazni.
A modern házak és a generálkivitelezés
Gyakori téma, hogy miért vált ennyire költségessé manapság egy igazán prémium ház felépítése. A helyzet az, hogy már önmagában a prémium szó is kissé elcsépelté vált. Ma már sokan a sima hétköznapi házat, amiben hőszivattyú vagy napelem van prémiumnak nevezik. Ez elsősorban marketing fogás. De kérdés, hogy egyáltalán miért lesz egy ház prémium vagy luxus ház. Számít egyáltalán, hogy prémiumnak nevezzük-e. És mit tehet a generálkivitelező a komfortodért?
Új otthonod komfort fokozata és a tartószerkezet között összefüggés lehet (könnyűszerkezetes vagy tégla). Azonban bizonyos tényezők ennél többet nyomnak a latba. Ezek a burkolatok, az elektronikus eszközök, az épületgépészeti berendezések is. A generálkivitelező ugye a teljes épületért felel az építés ideje alatt és a garanciális hibákat is elhárítja. Ezáltal a generálkivitelezés témakörébe tartozik az is, milyen gépészetet építünk be, milyen egyéb kényelmi funkciók érhetőek el.
Lakásépítés történeti áttekintés
Mivel egy mai modern ház már teljesen különbözik a korábban épített épületektől. Az ember azzal tudott kiemelkedni az állatvilágból, hogy képessé vált alakítani a környezetét. Ez ráadásul az utóbbi időkben igen felgyorsult.
Az emberek kezdetben – mivel nem voltak eszközei, szerszámai – barlangokba laktak. Ez éppen arra volt elég, hogy az időjárás viszontagságai elől el tudjanak bújni, tudják magukat védeni a vadállatok elől. Időszámításunk előtt kb 10000 évvel már földházakat, kunyhókat építettek maguknak. Ekkor már rendelkezésre álltak megfelelő eszközök.
A technológia fejlődésével aztán egyre fejlettebb épületeket építettünk. Már Babilóniában megjelent az égetett tégla. Később a földművesek elkezdtek különböző parasztházakat építeni sár, agyag és szalma felhasználásával.
A városiasodás hatására aztán az 1800-as évektől kezdtek telepszerű lakásokat építeni az emberek. Ezt a szokásunkat ráadásul a mai napig megtartottuk. Számunkra lényegesebb a közlemúlt lakásépítése.
A világháború után
Kedvező áruk miatt sokan azt tervezik, hogy egy ilyen épületet vesznek és felújítanak. Szakmai ismeretek hiányában ez inkább egy kalandos utazás, semmint szervezett építkezés. Az elmúlt ötven évben aztán jelentősen felgyorsultak az események
A modern ház komforttulajdonságai
És a fentiek még mindig csak gondolatébresztő dolgok. Ezeken felül ráadásul otthonunk az élethelyzetünktől függően változhat. Tapasztaltjuk, hogy sokszor a gyerekek kirepülésével együtt a szülők kisebb, de komfortosabb, panorámás házba szeretnének költözni. Így felmerül kérdésként.
– szigorodtak az épületek energiafelhasználásái előírásai
– megváltozott az életmódunk és ez kihat életünk legfőbb színterére a lakásunkra is
– megnőtt az elektronikus eszközök száma
– megjelentek a gyengeáramú berendezések. Ide tartozik a riasztó, kaputelefon, kamera, internet és számítégepes hálózatok (azaz strukturált hálózatok)
– szeretnénk gazdaságosabban üzemeltetni az épületet ezért napelemeket szerelünk fel
– egyre gyakoribb igény az elektromos autó töltési lehetőség
– szeretnénk, ha az épületünkben hűvös is lehetne nyáron
– sőt azt is, hogy az épületünk optimalizálja a fűtést és csak akkor fűtene, ha otthon tartózkodunk.
– ma már ráadásul nem elég egy fürdő
– egyre inkább igény, hogy a gyerekek része elszeparált legyen a szülőktől.
Az elmúlt húsz-harminc évben minden felgyorsult. Olyan igények jelentek meg, melyeket már a korábbi panellakások, családi házak nem tudtak kiszolgálni.
Valóban megéri 50-100 évre tervezni egy házat?
Egy ötven évvel ezelőtti épület mennyire felel meg a mai igényeknek? Egyáltalán egy 50 éves házat fel lehet ugyanúgy gazdaságosan újítani. Egyen értékű lesz az új építésű házak műszaki teljesítményével? Én ebben nem hiszek, de ki-ki döntse el maga.
Épületgépészet
Az épületgépészet számos területtel rendelkezik. Így beszélhetünk:
– vízellátásról,
– csatornázásról,
– szellőzésről,
– hűtés és fűtési rendszerekről.
Ezek a leggyakoribb területei, amivel találkozhatunk lakóházak építése során. De nagyobb épületeknél még előkerülhet az oltóvíz ellátás. Ez tűzvédelmi szempontokat elégít ki. Sőt más szakterületekkel együtt akár még az automata oltóberendezések telepítését is végzi.
A gépészeti berendezések ma már annyira bonyolultak, hogy az épületgépészeti szakmán belül is külön irányzatok alakultak ki. Generálkivitelezés során külön épületgépészeti kivitelező cégeket bízunk meg. Sőt már közöttük is vannak olyanok, melyek az építkezés egy-egy apróbb szakterületét látják el.
Általában a gépész tervező tervezi meg az épület energetikai tulajdonságait. Így ez egy olyan összetett szakma, ami nem csak arról szól, hogy kiválasztjuk a megfelelő hőszivattyút. Ennél sokkal-sokkal több az amit tesznek. Ezt a területet a tervezési menüpont alatt részletesebben körüljárjuk.
Épületgépészet és a komfort
Az épületgépészet egyik legfőbb célja, hogy energiahatékonyabbá és kényelmesebbé tegye otthonodat. Ez az, amiben a legnagyobb különbség van egy 50 évvel ezelőtti épület és mai modern ház között.
50 évvel ezelőtt is voltak víz és szennyvízhálózati vezetékek. Azonban akkoriban még nagyon sokan vegyes tüzelésű kazánnal vagy fatüzelésű kályhával fűtöttek.
Ezek üzemeltetése kényelmetlen volt, így gyorsan elterjedt a földgáz használata. Jelenleg a lakásépítés területén ez a technológia is kihalófélben van. Ennek oka elsősorban az, hogy igen körülményes a gázkészülékek tervezése, engedélyezése és karbantartás igénye.
A mai modern házakba a legtöbb esetben már hőszivattyút tervez az épületgépész tervező. Ezen felül egyre elterjedtebb a legkezelő gépek használata. Ez tovább emeli a komfortérzetünket, mivel így akár egy szűrt, tisztított levegőt kapunk ablaknyitás nélkül. Így sokkal kevesebb por jut be az épületbe, és akár az épület energiafelhasználása is csökken.
A generálkivitelezőnek és a tervezőnek mindenképpen tudnia kell, ha ilyen igényed merül fel. Ezek akár az épületszerkezetére is kihatással lehetnek.
Villanyszerelés
Elsőre azt gondoljuk, hogy a villanyszerelő dolga, hogy kábeleket húzzon a falba és kapcsolókat szereljen fel. Mint a gépészetnél, természetesen ez is sokkal összetettebb. Szintén megkülönböztetjük a tervezőket és a kivitelezőket, akik a generálkivitelezés alatt szorosan együttműködnek. A villanyszerelésen belül azonban több területret különböztetünk meg:
Erősáramú szerelések, erőátvitel
Ide tartozik az összes hagyományos értelemben vett villanyszerelési munka. Tehát ezek azok a szerelések ahol 230V, vagy 400V feszültségű hálózatokat szerelnek. Ennek a végén van a konnektor, amibe dughatod az okostelefonod, ha fel szeretnéd tölteni. Azonban ez sem ennyi.
Ez is egy rendszer, ami azt szolgálja, hogy az épület tökéletesen üzemeljen. Ide tartozik még a villanyóra szerelés, a főelosztó, az épületen kívüli világítási rendszerek, az elektromos közműellátás is. Ezeket természetesen egy generálkivitelező szervezi. Neked ilyen részletekkel nem kell foglalkoznod.
Gyengeáramú szerelések
Ez alá a kategória alá tartoznak a számítógépes hálózatok, riasztók, a wi-fi is. Ötven évvel ezelőtt még csak nem is tudtak az emberek ezek létezéséről, hiszen jó részük még nem is létezett. Ezek is mind olyan igények, melyeknek egy mai modern háznak meg kell felelnie.
Okosotthon
Egyre elterjedtebb a mai modern házak építése közben az okosotthon rendszer telepítése. Sajnos ezt is felkapta a média és legalább annyira általánossá vált, mint kézműves fagyit vagy sört gyártani. Holott az okosotthon rendszerek valójában nem azt a célt szolgálják. Tudom, hogy lehet vagánykodni a haverok előtt, ha mobilról húzzuk fel a redőnyt, vagy kapcsoljuk le a lámpát. Valljuk be őszintén, ezek luxus igények.
Az okosotthon funkcióknak azonban van másik oldala. ezek pedig azt szolgálják, hogy a házad téged szolgáljon. A jól megtervezett okosotthon rendszernek előnye, hogy a generálkivitelezés során nem feltétlenül kell megépíteni. Azonban a fogadó védőcsöveket ki lehet építeni, hogy azt később bármikor igényeidre szabhasd. Nézzük melyek azok az okosotthon funkciók amelyek tényleg hasznot hajthatnak számodra:
1. Biztosítási kárrendezés helyett
Azt is meg lehet oldani, hogy a rendszer érzékeli az esetleges csőtörést és azonnal elzárja a vizet és riaszt téged, hogy mi történt. Ezzel megkímél téged egy hosszadalmas és kétes végeredmény kárrendezési eljárástól is.
Mint látod az egyes funkciók igencsak meg tudják emelni egy új építési modern ház használati értékét. És mindez természetesen része a generálkivitelezés és generáltervezési munkánknak. Ezzel a szekcióval pusztán azt akarjuk érzékeltetni, hogy fenti igények ma már közel általánosnak mondhatók. Változnak az igényeink. Biztosan megfelel a régi épület? Biztosan gazdaságos 60-80 éves házakat felújítani. Ezt neked kell eldöntened.
2. Biztonság
Az épület tudja érzékelni ha idegen behatoló érkezik és mint a reszkessetek betörőkben, imitálja mintha otthon lennétek. Ezzel lényegében elkerülve egy lehetséges betörést és rablást. Teszi mindezt úgy, hogy tökéletesen meg tud különböztetni különböző mozgó tárgyakat így egy kutyát az embertől. Így feleslegesen nem kapcsolgatja a lámpát és huzogatja a redőnyt
3. Jelenléttől függő energiaszabályozás
Ekkor az épület tudja pontosan hol jársz így tudja szabályozni körülötted a fényerőt. Nincs többé felkapcsolva felejtett lámpa. De ezzel akár még a fűtést és a szellőzést is tudja szabályozni az épületben a rendszer. Ez az amivel igazán jelentős energiamegtakarítást tudsz elérni .
A generálkivitelezés ára
Ez az, amit mindenki elsőre tudni akar mindenki. Azonban ez az a tétel, amit csak az építkezés legvégén fogsz megtudni.
Hívj:
(70)209-29-99
A generálkivitelezés ára az alábbi tényezőktől függ:
– aktuális világpiaci helyzet
– EURO árfolyam
– Építőanyagok ára
– Épület mérete
– Épület komplexitása
– Épület komfortfokozata, felszereltsége
– Generálkivitelezői szerződéses feltételek
– Elszámolás módja a generálkivitelezővel
– Tervek részletessége
– Tervek szakmai minősége
– Terep adottságok
– Terület megközelíthetősége
– Közművekkel való ellátottság
Fenti tényezők hatása a generálkivitelezésre
Mint láthatod elég sok tényezőnek van ráhatása a generálkivitelezés árára. Ha Néhány szóban most összefoglalom ezek jelentősségét.
1. Világpiaci helyzet, EURO és építőanyagok ára
2. Épület mérete, komplexitása, felszereltsége és komfortja
Nem mindegy, hogy mennyire tagolt az épület. Az sem, hány szakmát kell felvonultatnia a generálkivitelezőnek. A komfortfokozatnál pedig jöhetnek a fent felsorolt dolgok. Ezek közül a legáltalánosabban elterjedtek a hőszivattyúk napelemek, okosotthon rendszerek.
Továbbá ide tartozik a gépkocsi lift, a télikert, a halastó, mozi-szoba, edzőterem, a hangszigetelt szoba (a fantáziádra bízom miért lehet erre szükség), merülő-medence, szauna jakuzzi, pánikszoba, fegyverszoba… Az extra igény további szakmák bevonását követeli meg generálkivitelezés során, ezért természetes, hogy ennek is ára van.
A komfortról a tervezés oldalunkon tudsz többet olvasni.
3. Generálkivitelezés szerződéses feltételei, elszámolás módja
Mivel számos kockázat merül fel egy lakóépület építése során, ezeket kezelni kell és lehet is. Ezektől nem szabad megijedni. A helyzet azonban az, hogy ezeket a kockázatokat a végén mindenképpen Te fogod megfizetni valamilyen formában. Ezen nem tudsz változtatni. A generálkivitelezői szerződés szabályozza, hogy ezekből a kockázatokból mennyit vállal Te és mennyit a generálkivitelező.
4. Tervek részletessége és szakmai minősége
A tervezés korai fázisában meghozott döntések kijelölnek egy irányt. Ha ezen változtatsz, akkor az mindenképpen költséget generál számodra. Minél később változtatsz a döntéseden az annál nagyobb költséget jelent. Egy falat odébb tolni a vázlatterveken nem jelent plusz költséget. Azonban egy elkészült épület esetében akár több milliós kiadási többletet is eredményezhet.
5. Terep, közművek és megközelíthetőség
A generálkivitelezés előtt ezért mindenképpen meg kell vizsgálni a terepadottságokat. Ez meghatározza az építési időt, a felhasznált gépparkot, végül a költségeket. Felmerül a további kérdés, ha az építés pillanatában éppen még nincsen áram vagy víz vételi lehetőség, akkor azt miként lehet kezelni? Természetesen lehet. Vannak erre megfelelő megoldások…
Akkor hogyan számoljunk, mennyibe kerül a generálkivitelezés?
További általunk javasolt írások a témában:
https://www.consolum.hu/hazepites-ara-2021/
https://www.consolum.hu/hogyan-epitkezz-olcsobban-2022-ben-van-hozza-7-tippunk-meg-a-tervezes-elott/
https://www.consolum.hu/hazepites-koltsegek-a-netto-vagy-brutto-csapdaja/
https://www.consolum.hu/hogyan-csokkentsd-az-hazepitesi-kockazatot-2022-ben/
Ami biztos, hogy abban tudunk segíteni számodra, hogy megtaláljuk az igényeidhez igazított legjobb megoldást. Mi mindig azt mondjuk, hogy neked nem egy generálkivitelezőre, egy építész tervezőre vagy egyéb szakemberek hadára van szükséged. Neked egy otthonra kell, ami megfelel igényeidnek. Ha igényeidre szabott, egyedi megoldást keresel, vedd fel szakértő kollégáinkkal a kapcsolatot.
A csapat
Várhelyi Tibor
építészmérnök
Koris János Dániel
Sőrés Gergő Bence
építész tervező
Bodnár Anett
építész tervező
Mészáros Máté
építész tervező
Malek Zsolt
kivitelezési és projektvezető
Bernárd Apor
marketing
Szerémy Dániel
Pénzügyi tanácsadó
Schneider Krisztofer
Ügyfél konzulens, kapcsolattartó
Ahol találkozhattál velünk
