Nettó vagy bruttó? Házépítés árak buktatói.

A napokban egy családi ház építéssel kapcsolatosan számolgattunk kicsit a kollégákkal, hogy mégis a házépítés árak miért olyan elrugaszkodottak. Példaként vettünk egy konkrét telket, amire egy új építésű családi házat építünk fel elméletben. Valós kivitelezői számokat használtunk. Majd utána jött a könnyűszerkezetes változat is. Plusz a végén egy kis extra!

Mostanában több kivitelezővel is beszélgettem a témáról és ami kijött az sokkoló lehet, de tetszik, vagy sem, ma Magyarországon bizony ezek a költségek a reálisak. Mivel korábban már írtam cikket a házépítés árakról, ahol leírtam a bizonytalanságokat, változókat, ezért most ezekbe a részletekbe nem merülök el. Olvasd el ezt a cikket: https://www.consolum.hu/hazepites-koltsegei/

Ahhoz, hogy összehasonlítható számot kapjatok számos egyszerűsítéssel éltem. Ezek az alábbiak:

-Generálkivitelezési árakat számoltam valós, pest megyében üzemelő vállalkozásoktól

-ingatlan.com-ról vett telekárakat számoltam ténylegesen futó hirdetések alapján

-az illetéket, eljárási költséget, közművek átiratását egyben 5% költségnek tekintettem

Alapadatok

-A telket Pest megyében néztük ki, melynek ára 47 millió forint és 1005 m2.

-Járulékos költségek (amint azt fenn írtam 5%) 2 350 000 Ft.

-Tervezési díj egységesen 2 000 000 Ft

-Ennek a teleknek a beépíthetősége 25%, mely bruttó 251,25m2 beépítettséget tesz lehetővé (tehát a falakkal együtt).

-Mivel Te a nettó alapterületért fizetsz (azaz a falak nélküli, használható területért), ezért a bruttó 251,25m2 beépített területet figyelembe véve téglaépület esetén (ahol becslés alapján kb. 25%-át viszik el a falak az alapterületnek)188, 43m2, míg könnyűszerkezetes épület esetén (kb. 20%-át viszik el a falak az alapterületnek), 201m2 tudsz megépíteni és alapterületként használni. Az ebben a pontban feltűntetett értékek tapasztalati számok. Konkrét épület esetében ettől lehet eltérés. Ez minden esetben egyedi!

-Az árak a cikk írásának idejében (2020) ismert házépítés árak.

Házépítés árak tégla épület esetén 

Adott tehát a telkünk és járulékos költségei, melyek összesen 51 350 000 Ft-ot tesznek ki. Ezek után a kivitelező megépíti a telkedre a házadat:

-nettó kivitelezési költség 370 000 Ft/m2

-Ez Áfával növelve bruttó 469 900 Ft/m2

-Így a teljes házépítés ára: 469 900 x 251,25 + 47 000 000 + 2 350 000 + 2 000 000 = 169 412 375 Ft

-Ezt ha visszaosztod a nettó területtel, kijön, hogy egy négyzetméter családi ház 899 037 Ft-ba kerül neked telekkel együtt.

Házépítés árak könnyűszerkezetes épület esetén

Adott tehát a telkünk és az járulékos költségei, melyek összesen 49 350 000 Ft-ot tesznek ki. Ezek után a kivitelező megépíti a telkedre a házadat:

-nettó kivitelezési költség 346 500 Ft/m2

-Ez Áfával növelve bruttó 440 055 Ft/m2

-Így a teljes kivitelezési költség: 440 055 x 201 + 47 000 000 + 2 350 000 + 2 000 000 = 139 801 055 Ft

-Ezt ha visszaosztod a nettó területtel, kijön, hogy egy négyzetméter családi ház 695 037 Ft-ba kerül neked.

A Számítási hiba

De hol van itt a kutya elásva? Hát a nettó vagy bruttó területnél. A téglaépület esetében a számunkra rendelkezésre álló kivitelezői ár a bruttó alapterületre vonatkozott, míg a könnyűszerkezetes ár a nettó (falak nélküli) területre.

Ha egy kivitelező a bruttó területre vetíti az árát, akkor sokkal alacsonyabbnak fog tűnni a bekerülési költség. Nézd csak meg, a téglaház esetében 251 m2-el szoroztam (falakkal együtt mért bruttó terület), míg a másik esetében 201 m2-el (falak nélküli terület).

Ez azt eredményezi, hogy nem látsz majd akkora különbséget, a könnyűszerkezetes vagy a téglaház között. Nézd meg mindenképpen, hogy a kivitelező ára nettó vagy bruttó alapterületre vonatkozik-e!

A tapasztalat

Ahogyan nyomoztam az árak után azt láttam, sok esetben nem tűntetik fel, hogy a honlapokon megadott kivitelezési költség a nettó vagy a bruttó területre vonatkozik-e. Pedig ez nagyon fontos. Ha mindkét megadott fenti számításnál a kivitelezési költséget a nettó területre vetítettem volna, akkor mindössze 100 000 Forint különbség alakult volna ki a teljes kivitelezésre (nyilván ebbe az is beleszámít, hogy a téglaépületnek kevesebb a hasznos alapterülete valamennyivel).

Csak ez az egy tétel m2-ként több mint 100 000 Ft költség többletet jelent Neked. Ezért amikor kivitelezővel tárgyalsz minden esetben tisztázd, hogy az ár nettó vagy bruttó, és azt, hogy az épület nettó vagy bruttó területére vetíti-e a kivitelezési díjakat! Te sem örülnél neki, ha a végén tudatosul benned, hogy a számításaid ellenére 30 000 000 forinttal több lett az építési költséged, mint ahogyan számítottad eredetileg.

Bizony a házépítés ma Magyarországon nem olcsó mulatság. Az is látszik, hogy a telek ára jelentősen befolyásolja az egy négyzetméterre jutó bekerülési költséget. Feltételezem Te is álomotthonodat kívánod megvalósítani, ezért nagyon nem mindegy, milyen szakembereket választasz és ne feledd, már a telekvásárlás előtt kérj segítséget, mert egy rosszul megválasztott telek is milliókat vehet ki a zsebedből. Vásárlás előtt tájékozódj, dönts tudatosan!

Házépítés árak kalkulációja

Nagyon nehéz téma, hiszen Te akkor szeretnéd megtudni, hogy a házépítési árak miként alakulnak, amikor még semmid sincs az elképzeléseiden kívül. A házépítés árakat a kivitelezők ebben a szakaszban csak hasraütéses szerűen tudják megmondani (én így hívom a tapasztalati számokat).

Általánosságban elmondható, hogy a házépítés árakat ebben a fázisban hozzávetőleg 40% pontossággal lehet megállapítani.

Ahogyan készülnek a tervek, és pontosodik a tartalom, úgy pontosodik az összeg is. Mire eljutunk a vázlattervekig, addigra hozzávetőlegesen 30% a pontossága

Következő lépés, ami már elég jól használható, az az engedélyes tervek vagy egyszerű bejelentési tervek elkészülte. Ekkor a házépítés árak hozzávetőlegesen 10-15% pontossággal határozható meg.

Amennyiben pedig kiviteli terveket is készítesz, úgy ez a pontosság már 5% belül mozog.

Paradoxon tehát, hogy Te akkor szeretnéd tudni a pontos árat, amikor még csak az elképzelésed van meg, azonban pontos árat csak a tervek elkészültekor fogsz tudni kapni.