Családi ház építés szereplői

Tapasztalatom szerint, mikor már a tervezésen túl vagyunk és ügyfeleink belevágnak a családi ház építés folyamatába gyakran kerül elő a kérdéskör, hogy ki kicsoda az építkezésen. Milyen érdekellentétek vannak, és ki kinek a szekerét tolja? A véleményem szerint egy szekér van. Ha minden résztvevő ezt a szekeret tolja és egy irányba, akkor nagy baj nem lehet. De nézzük akkor végig, hogy egy családi ház építés esetén kik ezek a szereplők

A családi ház építés legfőbb szereplője: az építtető

Alfa és Omega. Hiszen az építtető nélkül nincsen családi ház építés. Vállalkozóként célunk, hogy Te mint beruházó elégedett legyél, hiszen hosszú távon akkor fogod a projektben résztvevő vállalkozókat tovább ajánlani. Ezzel a szerepkörrel azonban járnak felelősségek is. Ezekkel célszerű tisztában lenned mielőtt belevágsz egy családi ház építés folyamatába. Erről külön cikket fogok írni, mivel azt tapasztalom, hogy ezzel kevesen vagytok tisztában azzal, az építési jog milyen felelősségköröket szab ki rátok.

A családi ház építés mozgatórugója: A tervezők

Miért a többesszám? Hát azért, mert a legtöbb esetben több is van. Még egy egyszerűbb családi ház építés esetén is kell egy gépész, egy statikus és egy elektromos tervező. És általában az Ő munkájukat az építész tervező fogja össze. Ezért is célszerű egy kézbe adni a tervezési felelősség kérdését. Ellenkező esetben rohangálhatsz négy felé. Érdemes a kiválasztására több időt szánni. Véleményem szerint egy jobb minőségű terv a kivitelezéskor költség és időmegtakarítást eredményez. Ne a terven és a tervezőkön spórolj. A tervre gondolj úgy, mint az első építőanyagra, amit meg kell vegyél. A terv határozza meg az épületed kinézetét, műszaki paramétereit, azt, hogy milyen minőségű anyagokból építkezhetsz. A költséghatékony építkezés a jó tervnél kezdődik.

A családi ház építés vezetője: A kivitelező

Ebből is lehet több. Generál kivitelező esetében az egyszem vállalkozó minden feladatot ellát egy személyben. Másik lehetőség, hogy több vállalkozóval szerződsz, de ez esetben további szereplő bevonása szükséges. A generál kivitelezők általában drágábbak +15-20% körüli mértékben. Ezért cserébe viszont nem kell több vállalkozó munkáját összeszervezned és jóval kevesebb kockázat terhel téged. Döntsd el, hogy egy családi ház kivitelezésénél az a pár millió forint kivitelezési költség ér neked többet, vagy a nyugalmad. És ezen felül a generálkivitelező szakmai tudásáról és tapasztalatáról még nem is beszéltünk, amivel valószínűleg nem rendelkezel. Ezt ki-ki magának eldöntheti. Nincsen jó vagy rossz. Olyan megoldás létezik, ami az igényeidhez jobban passzol.

Egyéb szereplők a családi ház építés során

Felelős műszaki vezető (FMV):

Jó hír, vele neked nem kell szerződni. Minden esetben a kivitelező kötelessége, hogy legyen egy felelős műszaki vezetője. Ezt időnként külön költségként fel is tűnteti. Sokan meg is rémültök tőle, mert drága és nem értitek miért. Ami a lényeg, hogy bármi történik kint az építkezésen személyesen a felelős műszaki vezetőt veszik elő elsőre. És nem mint egy kivitelező cég, hanem személy szerint felel a kint történt dolgokért. Ez a felelőssége pedig nem évül el. Könnyedén elő vehetik egy kivitelezési hibáért a garanciális időn túl is! Ha hibázik, könnyen a szakmagyakorlási jogát is visszavonhatják, de súlyos esetben még lakat alá is kerülhet! Gondolj bele, pl. tűzeset van és bennégnek. FMV-t veszik elő. Leszakad egy mennyezet és meghalnak az épületben. FMV-t veszik elő. Tehát személy szerint Ő felel azért, hogy szakmailag minden rendben legyen. Csak ennyi a szerepe. Valójában az övé a legnagyobb felelősség egy családi ház építés során. Arra viszont figyelj, hogy Felelős Műszaki Vezetője legyen a kivitelezőnek! Amúgy FMV nélkül még építési naplót sem tud zárni.

Műszaki ellenőr (ME).

Sokan keverik a felelős műszaki vezetővel. Pedig pont az ellentétje. A műszaki ellenőr lényegében a beruházó, azaz a Te szemed és füled kinn a családi ház építés során. Alkalmazása nem mindig kötelező, de számtalan esetben kifizetődő. Feladata, hogy ellenőrizze a kivitelező által végzett munkát, minőség és mennyiségi tekintetben egyaránt. Továbbá azt is, hogy az épület a terveknek megfelelően készül-e. Közte és az FMV között érdekellentét van. Nem lehet ugyanaz az ember FMV és ME egy építkezésen. A tervező azonban elvállalhatja ezt a szerepet is, amennyiben van hozzá jogosultsága. Amit tudj, abban az esetben, ha több kivitelező egyidejűleg dolgozik a munkaterületen, kötelezően kell alkalmazz ME! Tehát Műszaki Ellenőr akkor mindenképpen kell, ha több vállalkozóval szerződsz egy generálkivitelező helyett.

Tervezői művezető (TMV):

Ezt a fogalmat a legnehezebb elmagyarázni talán, hiszen a munkája hasonlít a műszaki ellenőréhez. A Tervezőnek ebben a szerepkörben a feladata, hogy ellenőrizze, a kivitelező a terveknek megfelelően építkezik-e, attól nem tér-e el építésjogi értelemben. Bizonyos esetekben, pl. anyagok kiválasztásánál is közre tud működni a Tervező ebben a formában. Viszont nem dolga a Tervezőnek a kivitelező műszaki teljesítését vizsgálni. Abban az esetben, ha nem saját lakhatásra építkezel és bármilyen banki terméket veszel igénybe, alkalmazása kötelező egyszerű bejelentés esetében minimum 6 alkalommal. Díját külön kell megfizetni és a jogszabályok ennek maximumát szabályozzák és a mindenkori minimálbérhez kötik. 

Fontos tudnod, hogy amióta bevezették az egyszerű bejelentéses eljárást a hatóságok ellenőrzési körét a tervek minőségére visszavonták. Egy egyszerű bejelentésnél az, hogy az építmény megfeleljen az előírásoknak első sorban az építtető felelőssége. A Hatóságok csak azt ellenőrzik, hogy mennyiségileg meglegyenek a tervek (vannak kivételek azért). Persze, ha a Tervező rosszat tervez, az esetleges büntetés áthárítható a vétkesnek.

Hatóságok:

Bizony ők is résztvevők. Itt elsősorban az építéshatóság és az építésfelügyelet kifejezés kerül elő. A kormány a 2020. március eleji intézkedések nyomán ezeket összemosta és egy káoszos rendszert alakított ki. Igazából mindegy hogyan hívjuk, ők intézik az engedélyed papírjait, illetve ők fognak a helyszínen ellenőrizni. A legtöbbször. De ezen kívül ide tartozik még a munkaügy és munkavédelem, de még a NAV is kilátogathat. (Generálkivitelezői időszakomban volt olyan, hogy a fegyveres erők terelték össze az embereket és egyesével szépen mindenkit igazoltattak, ellenőrizték, hogy mindenki be van-e jelentve, illetve azt is, hogy az egyazon cégnél dolgozók ugyanarra a kérdésre egységesen felelnek-e). Tovább egy nagyobb épület esetében ide tartoznak a szakhatóságok is, mint a közművek vagy a kéményseprő. Ők azok akik egyik kezükkel adnak (engedélyek), míg másik kezükkel büntetnek is (szabálytalanság esetén).

Projektmenedzser:

Ez a szerepkör a nagy építkezések kiváltsága. Szerintem ennek nem kéne, hogy így legyen. Ha abszolút nem akarsz foglalkozni az építkezéssel, és csak az eredményt várod, akkor Ő kell neked. Ő az, aki kivitelezőt versenyeztet, irányítja az építkezést, a tervezőt is koordinálja és rengeteg terhet levesz a válladról. Igaz meg kell fizetni. A legtöbben azért nem alkalmaznak, projektmenedzsert, mert még csak nem is tudják, hogy ilyen van. Jelen helyzet szerint a jogosultságát a kormány eltörölte, így sajnos bárki végezhet ilyen munkát, még akár építőipari tapasztalat nélkül is. Aki kitanulta ezt, azok általában nagy állami építkezéseken dolgoznak, így neked, mint magánszemély nem egyszerű kellő tapasztalattal rendelkezőt találni. Mivel a szakma gyakorlása jelenleg nincs jogosultsághoz kötve, így alkalmazása sem kötelező, bár a közelmúltban ezen a téren történtek változások. De csak a 700 mFt+ méretű állami projektek esetében. Projektmenedzser egyébként lehet Tervező és Műszaki ellenőr is egyben. Kizárólag FMV nem lehet, mert ez a szerepkör a kivitelezőhöz tartozik és érdekellentét alakulna ki (bár nem tiltja semmilyen jogszabály). Amit kapsz a projektmenedzserrel, az egy olyan kis építkezés esetében mint egy családiház, lényegében a generálkivitelezőt tudja kiváltani. Vállalási ára nagyjából a projekt bekerülési költségének 10-12%-a, tehát olcsóbb egy generálkivitelezőnél.

Lehet ez csak az én vízióm a világról, de úgy érzem ebben lenne hova fejlődni. Ezt a szerepet az építész tervezőnek lenne ideális ellátni egy személyben, hiszen Ő tervezte az épületet, engedélyeztette, ismeri a terv minden részletét. Akár úgy is szerződhetsz a Tervezővel, hogy projektmenedzsment keretében tervezze is meg az épületet, és akkor neked nem kell azzal foglalkozz, hogy milyen terveket kell elkészítsen, illetve mi felesleges a számodra. Ebben az esetben biztos lehetsz benne, hogy minden terv elkészül, ami valóban nélkülözhetetlen. Én ezzel a megközelítéssel nagyon egyet értek.

És a végére egy kis érdekesség, külföldön merre haladunk:

Van egy világszervezet, amely FIDIC (Fédération Internationale Des Ingénieurs – Conseils, Magyarországon: Tanácsadó Mérnökök és Építészek Szövetsége, itthon TMSZ) névre hallgat. Ők kidolgoztak olyan szerződéses rendszereket, amelyet nagyobb magánberuházásokon, és időnként itthon is használnak. Ezek közül az egyik az úgynevezett kulcsrakész létesítmények szerződéses feltételei. Erről azt kell tudni, hogy Te mint Megrendelő egy A4 papírra (persze kisarkítva) leírod, mit vársz az épülettől, és úgy ahogyan van minden kockázatával együtt odaadod a kivitelezőnek, hogy oldja meg. Ha kész szól, ellenőrzöd, hogy minden paraméter stimmel-e, és részedről a gond letudva. Nyilván ezt olyan befektetők használják, akiknek az idejük többet ért, semmint minden nap az építkezés teendőivel foglalkozzanak. Továbbá hozzá tartozik, hogy minden kockázat a kivitelezőt terheli, ezért ez a legdrágább szerződéses mód is. Ám egyre többen alkalmazzák. Ekkor Neked nem kell tervezőt, kivitelezőt műszaki ellenőrt és egyéb dolgokat keresgess. Egy felelőse van az egész projektnek. Neked csak beköltöznöd kell. Meg persze fizetni.

És ezzel megdőlt a régi nagy igazság. Pénzen igenis lehet időt venni. Hiszen neked időd marad a kivitelezőnek pedig pénze. De ha jól belegondolsz a legtöbb szolgáltatás erről szól a pénzedért cserébe a szakember az idejét áldozza fel. Különbség, hogy pénzt felhalmozhatsz, időt viszont nem!