Ha a házépítés szóba kerül, mindenkinek az az első kérdése, hogy összességében mennyibe kerül? Amikor elkezdődik a tárgyalási folyamat egy új ügyféllel, akkor is ez az egyik központi kérdés már rögtön az elején. Egzakt választ adni erre azonban roppant nehéz, főleg még ennyire a folyamat elején.

Mielőtt megpróbálom megválaszoni ezt a kérdést, vizsgáljuk meg, hogy milyen tényezők befolyásolják az árakat, majd a cikk végén térjünk vissza az aktualitásokra.

Az házépítés árát befolyásoló tényezők

Korábbi cikkemben már írtam erről, hogy miért olyan nehéz válaszolni arra, hogy mennyibe kerül ma egy házat felépíteni. Már itt is rengeteg meghatározó dolgot kitárgyaltunk, most it az ideje, hogy a kockázatokról ejtsünk néhány szót.

A szomszédos országban kitört háború, vagy azelőtt a koronavírus okozta pándémia is képes volt kifordítani a négy sarkából az egész addigi életünket. Sajnos mindezeknek az eseményeknek hatása volt az építkezések árára is. Hogy miért? Mert a globális piacokról kell beszereznünk számos alapanyagot, vagy terméket, amelyből házat tudunk építeni számodra.

Jelenleg pont ez a legnehezebb kérdés, amit feltehetsz egy tervezőnek, vagy kivitelezőnek. Hogy mennyibe fog kerülni? Főleg akkor, amikor még nem tartunk a kivitelezés, hanem csak a tervezés szakaszában. Egyszer persze minden véget ér, ez a jelenlegi bizonytalan helyzet sem tarthat örökké. De hogy mégis meddig tart, azt most még senki nem tudja megmondani.

Igaz történet az emelkedő árakról

Nemrég történt, hogy épp egy nagyobb léptékű családi ház kivitelezését áraztuk be, majd amikor leültünk az ügyféllel tárgyalni, egyáltalán nem meglepő módon, nem értette, hogy mégis mitől kerül ilyen sokba majd az építkezés. Zavara teljesen érthető volt, hiszen 2021. januárjában, amikor a tervezésnek nekiláttunk, még 550 ezer ft/négyzetméter árral tudtunk kalkulálni.

A napokban azonban, amikor a kivitelezési ajánlatot készítettük, már 330 Ft-os vastelepi kilós áron tudtunk vásárolni betonacélt. Mivel mi is vállalkozók vagyunk, és nem célunk saját magunknak sem veszteséget termelni, mindig biztonsági tényezőkkel látjuk el az ajánlatot. Plusz rászámolunk még bizonyos logisztikai költséget is, tehát úgy kalkuláltunk, hogy a vas ára maximum 400 Ft/kg lesz.

Mivel ez egy nagy beruházás volt, a megrendelő időt kért, majd néhány nap múlva jelezte: tudja, hogy iszonyatosan gyorsan mennek felfelé az árak, ezért kéri, hogy rendeljük meg a betonacélt, amely az ő esetében egy kicsivel meghaladta a 20 millió Ft-ot a 400 Ft-os kilónkénti árral számolva. Fel is hívtuk a vastelepet, hogy megrendeljük az árut, ám addigra – alig egy hét leforgása alatt – a korábban 400 Ft-ra kalkulált acélt már 528 Ft-os áron árulták.

Sokaknak az a meggyőződése, hogy a generálkivitelezők számolnak vastagon, és dupla árat mondanak mindenre csak azért, hogy megkopasszák a megrendelőt. Remélem ez a fenti történet más megvilágításba helyezi a dolgokat. Be kell látni, hogy az árakat, és azok mozgását nem a tervezők, és nem a kivitelezők határozzák meg, és irányítják.

A cikk írásának időpontjában már felröppentek a hírek további 15-25%-os építőanyag ár emelésekről is. Azt pedig ugye te sem várod, hogy a vállalkozó veszteséget termeljen? Te sem mennél be dolgozni a munkahelyedre, ha még neked kellene fizetni érte, nem igaz?

A bizonytalan helyzetet azonban valahogy kezelni kell. Tudnod kell, hogy csodareceptek nincsenek! Ha olyan ajánlatot kapsz, amely túlzottan alacsony árat ad a többihez képest, az jó eséllyel nem igaz!

Szerintem két megoldás létezik erre a folyton változó helyzetre, ami az árakat illeti:
1. A kivitelezővel osztoztok a kockázaton, így csökkenhet az ár.
2. Elhalasztod az építkezést addigra, amikor már kiszámíthatóbb a helyzet.

Hogyan osztozhattok a kockázaton a kivitelezővel?

Átalányáras szerződés

Ezt a megoldást gyakran alkalmazzák akkor, amikor a nyersanyag- és energiaárak ennyire hektikusan változnak, mint manapság. Ez azt jelenti, hogy a kivitelező ajánl egy átalányárat, és ha te nem kérsz módosításokat, akkor ez az ár fix, vagyis nem változhat. Nem lehet pótmunka, nincsenek plusz előre nem látott költségek.

Nagyon fontos, ezért még egyszer leírom: az ár akkor lesz annyi, amennyi az átalányáras szerződésben szerepel, ha nem változtatsz a terveken! Ha mégis, akkor az már pótmunkaként elszámolható.

Számodra előnyös lehet ez a szerződés, mert előre kalkulálhatóak a költségek, és nem fog meglepetés érni. Hátránya viszont, hogy drága.

Miért drága az átalányár?

Ennek az az oka, hogy a kivitelező mindent kiszámol, és minden kockázatot bevállal, ami a számításai szerint bekövetkezhet. Ilyen például az euro árfolyamának változása, a szükséges anyagok rendelési mennyisége, vagy a vágási veszteségek.

Mindezt úgy kalkulálja, hogy az aktuális piaci helyzet alapján felszorozza az aktuális árat egy bizonyos százalékú kockázati tényezővel. Ezt a hosszú évek alatt szerzett tapasztalatai alapján számolja ki. Vagyis tulajdonképpen beárazza a lehetséges kockázatokat.

Ezzel tulajdonképpen nincs is probléma, ha kiszámíthatóak a piaci körülmények. De mi a helyzet most, amikor minden napról napra változik, és minden bizonytalan? Ilyenkor vagy más konstrukcióhoz nyúl a kivitelező, vagy iszonyatosan durván fog árazni.

Tételes felmérésű szerződés

Ebben a konstrukcióban utólag mérjük fel a beépített anyagok mennyiségét, a szerződésben pedig azt rögzítjük, hogy melyik munkának mennyi az egységára. Ez az opció a kivitelezőnek jelent nagyobb biztonságot, neked pedig nagyobb kockázatot. 

Ezért a tényért cserébe neked természetesen olcsóbb árat tud adni, hiszen így a saját kockázata csökkent. De vigyázz! A rizikó lehetősége nem szűnt meg, csak ha bekövetkezik, akkor te viseled majd ennek a terheit!

Költségarányos profit szerződés

Ez Magyarországon ritkán alkalmazott megoldás, habár annak idején a ZÁÉV Zrt. Rolla üzemcsarnokát így építettük.

A kivitelezők világában ez az üvegzseb megfelelője, hiszen nagy fokú átláthatóságot eredményez. A kivitelező ilyenkor nyílt lapokkal játszik, megmutatja, hogy kitől, mit, milyen áron szerez be. Erre ráteszi a saját működési költségeit, mint például a bérek, irodabérlés, autók, munkagépek tankolása, amortizáció stb. Ez kb. 15-25 %.

Ezzel a kivitelező kivédi azt, hogy nála jelenjen meg a kockázat, az teljes egészében téged terhel. Ez esetben gyors kezdés, alacsonyabb kivitelezési ár, és átlátható pénzügyek vannak a mérleg másik serpenyőjében. Kicsivel több dolgod lesz ugyan, mert át kell nézned az összes papírt, de te uralod a költségeket. De ne feledd, az árfolyamkockázatot is te viseled.

Mivel lehet még tovább csökkenteni az árat?

Ennek több módja is van, nézzük meg ezeket is.

Előre fizetés

Ha így jársz el, akkor a legtöbb alapanyagot be tudod szerezni már az építkezés elején. Vagyis az éppen aktuális árakon vásárolhatsz be, és nem kell attól tartanod, hogy mire eljuttok a következő munkafázisig, duplájára nőnek az alapanyagárak.

Nagyon vigyázz azonban, hogy mi szerepel a szerződésben, mert nem egy esetet hallottam én is, amikor a kivitelező eltűnt a pénzzel. Egy korrekt vállalkozó azonban ebben az esetben olcsóbb árajánlatot is tud adni, hiszen csökken az árfolyam kockázat, ami rá hárulna.

Alapos tervezés

Nem győzöm hangsúlyozni, hogy nagyon sokat nyom a latban az, hogy mennyire részletesek a tervek. Egy  alapos részletezettséggel kidolgozott kivitelezési terv –  amelynek elkészítését ugyan a jogszabályok nem teszik teljes egészében kötelezővé – egzaktan képes meghatározni, hogy mit kell egészen pontosan megépíteni.

Nincs tehát bizonytalanság, és késlekedés az építkezésen, nem kell semmit ad hoc kitalálni, improvizálni a kivitelezőnek. Természetesen a tervek így egy kicsit drágábbak lesznek, de még mindig nem annyival, amennyit akár egy hónap alatt is emelkednek az árak az építőipari alapanyagok piacán.

Az igazi és szabad szemmel is jól látható, legnagyobb összegű  spórolás a fentiek kombinációjával érhetőek el.

Meg lehet-e mondani az elején, hogy mennyibe fog kerülni egy ház?

A válasz röviden: nem. De előbb vagy utóbb ez a korszak is véget ér. Addig pedig mindenki igyekszik minél gyorsabban építkezni, hogy kevésbé fusson bele a következő áremelkedési hullámba.

Azt sem mondhatjuk, hogy egyes technológiák olcsóbbak lennének másoknál. Ma már szinte mindegy, hogy tégla, fém, vagy könnyűszerkezetes házat építesz. Egyik sem képvisel jelentős árelőnyt a többihez képest. Ha megfelelő minőségben készül, mindegyiknek kb. ugyanott lesz a négyzetméterre vetített ára.

Az azonban mindenképp elengedhetetlen, hogy az elején tisztázzuk az akkor aktuális árakat, és felhívjuk a figyelmet arra, hogy mire elkezdődhet a kivitelezés, addigra valószínű még drágább lesz minden. Hiszen még a tervezés is idő, ami alatt emelkednek az árak.

De inkább a nulladik percben derüljön ki, hogy nem tudod vállalni a kivitelezés megfizetését, mint menet közben, amikor már állnak a falak, de elfogy a pénz, és akkor ott állsz, hogy se lakásod, se pénzed.

Mégis, mennyi az annyi?

Nagy általánosságban azt mondhatom, hogy egy korrekten megépített átlagos (nem a legolcsóbb, de nem is a legdrágább anyagokból készülő) ház kivitelezési költsége kb. 6-700.000 Ft négyzetméterenként. Ez csak a felépítmény, a telekárat nem tartalmazza! Persze ha magasabb komfortfokozatot szeretnél, akár 800.000 Ft is lehet ez az összeg, sőt még több is, hiszen felülről nem korlátosak az árak.

Kérlek, ne hasonlítsd össze a mai árakat azzal, hogy mi volt régen, de még azzal se, hogy mi volt egy évvel ezelőtt. A technológiák változnak, tökéletesednek, te sem egy olyan komfortfokozatú házra vágysz 2022-ben, mint amilyeneket az 1970-es években építettek. Akkor még vezetékes telefonja is csak a kiváltságosoknak lehetett, ma már több százezres készülékek lapulnak a zsebekben, internet hozzáféréssel. A vegyes tüzelésű kazánok helyett pedig napelemeket, és hőszivattyúkat terveznek a házakba.

Ezzel együtt a világ, a gazdaság is változik körülöttünk. Most pont egy olyan időszak van, amikor ilyen a piaci környezet. Egyelőre úgy fest, abba az irányba tartunk, hogy a saját tulajdonú ingatlan már luxusnak fog számítani. Nagyon gondold tehát át, hogy tudod-e vállalni egy új építésű ház kivitelezési költségeit! Remélem, hogy ez a cikk segít majd tisztábban látni, és felelősségteljes döntést hozni számodra is ebben a kérdésben.

Szolgáltatásainkhoz kattints ide.