Korábbi cikkeinkben már elég részletesen kitárgyaltuk, hogy milyen nagy szerepe van a tervezésnek, és a kivitelező kiválasztásának egy ingatlanépítés összköltségeit tekintve. Arról azonban még kevés szót ejtettünk, hogy :

A befolyásoló tényezők…

Az árat egyik legnagyobb mértékben befolyásoló tényező, az árfolyam.  Itt Magyarországon leginkább az euro árfolyamától függünk, amely komoly kitettség. Ezen felül az építőipar túlterheltségéből adódik egy bizonyos mértékű alapanyaghiány is, amit tovább súlyosbít a háború miatt kialakult betonacél hiánya is.

Általánosságban az energiafüggőség (és itt ne csak a gázra gondolj, hanem a kőolajra és az abból készülő üzemanyagokra) is felfelé tolja a kivitelezés árait.  Mivel szó szerint minden egyre drágább, nyilvánvaló, hogy az építőiparban dolgozó szakembereknek is egyre többet kell fizetni.

Az építőipar pedig olyan ágazat, amely jelentős számú élőerővel dolgozik, és bár vannak próbálkozások a technológiai fejlesztésre, a robotizált lakásépítés egyelőre még utópia. Talán a nem olyan távoli jövőben ez is eljöhet, de ha így is lesz, attól ma még nem lesz olcsóbb semmi.

No, de nézzük a kockázatokat, és azt is, tudsz-e ellenük védekezni

KOCKÁZATO

1.    Euro árfolyam

Ezzel sajnos nem sok mindent tudsz kezdeni. Egy lehetőséged van, hogy akkor vásárolsz építőanyagot, amikor olcsó. Sajnos az euro árfolyammal szemben nagy a kitettséged, így az, hogy az árfolyamon való nyerészkedéssel tedd olcsóbbá az építkezésed, puszta spekuláció.  Ha úgy tetszik lutri.

2.    Munkaerőhiány

Ez is egy olyan tényező, amely nem enged nagy mozgásteret. Tudsz persze keresni olcsóbb munkaerőt, de ilyenkor mindig kérdéses a minőség. Mennyit nyersz a kókler munkás órabérén, ha tönkreteszi a drágán vásárolt alapanyagot? Fogadd el inkább, hogy nem véletlen az, hogy a jó szakemberekre sokat kell várni, és megkérik az árukat.

Az ár a szakember által nyújtott szolgáltatás része. Lehet belőle következtetéseket levonni, de azért az ér nem minden. Soha ne egyedül ez alapján dönts, inkább menj el, és nézd meg a referenciamunkáit! A legdrágább munka ugyanis az, amit kétszer kell elvégezni.

3.    Alapanyaghiány

Lássuk be, ezt sem nagyon tudod befolyásolni. A hatalmas kereslet miatt a magyar gyárak zöme túlterhelt. A betonacél nagyrészt Oroszországból érkezik. Kérdés, hogy milyen lehetőségekkel van módod élni, azért itt már több opciód és egy kis mozgástered már van.

• Megveheted előre az alapanyagokat. Így legalább lesz, és attól a pillanattól, hogy ez megvan, az árfolyamkockázatnak, és egy későbbi alapanyaghiánynak már nem vagy kitéve. Hátrány, hogy benne áll a pénzed – de szokatlan időkben, szokatlan megoldásokra kényszerülünk.
• Vetesd meg az anyagokat a kiviteleződdel. Ennek akkor van értelme, ha az 5% ÁFA-kedvezményt igénybe vennéd. Természetesen ilyenkor is előre kell fizetned, hiszen egy kivitelezőtől sem várhatod, hogy hónapokig parkoltassa a pénzét a te anyagaidban. Ehhez a megoldáshoz jó adag bizalom is szükséges. A vállalkozó ugyanis ugyanúgy 27% ÁFÁ-val vásárolja meg a terméket, tehát meg kell finanszíroznia a 22% ÁFA különbözetet, amit majd hónapok múlva igényelhet vissza, jó eséllyel egy NAV ellenőrzés keretein belül.
• Rábízhatod magad a szerencsére. Vagy lesz anyag, amikor kell, vagy nem. Na, ezt a megoldást én semmiképpen sem javaslom. Főként azért, mert a nagy ütemű áremelkedés most még inkább azt teszi logikussá, hogy vedd meg előre minél előbb, amit csak tudsz. Lehetőleg minél több mindent.

4.    A kivitelezővel kötött megállapodás

Láthatod, hogy kockázatok nélkül nincs építkezés. A kockázatok árát pedig mindig mindenhol a végfelhasználó fizeti meg, aki jelen esetben most te vagy. Te, aki építkezni akarsz.  A kockázatokat részben lehet csökkenteni, de teljesen lenullázni őket lehetetlen.

A rizikót átvállalhatja tőled a kivitelező, így te nyugodtan hátradőlhetsz, a kialkudott ár kifizetésén kívül téged más probléma nem fog terhelni. De azért illúzióid ugye nincsenek? A kivitelező természetesen beárazza ezeket a kockázatokat, ő sem ellensége saját magának.

Nézzünk meg néhány lehetőséget, hogyan kezelhető ezeknek a kockázatoknak a kérdésköre?

A kockázatok természetesen maradnak, de nem mindegy, ki számol velük! Most skálában mutatom be a kockázatoknak a kivitelezési szerződésekre gyakorolt hatását. Az első esetben minden kockázatot a kivitelező visel, míg az utolsóban mindent az építtető – vagyis te!

(1) Átalányáras tervezési és kivitelezési szerződés

Te csak a vázlatokba, vagy a műszaki részletekbe szólsz bele. Minden mennyiségi-, minőségi-, árfolyam-, és egyéb kockázat a kivitelezőt terhel.Ennek megfelelően, közel kétszer annyiba fog kerülni az építkezésed, de legalább előre tudod majd, hogy pontosan mennyibe.

(2) Külön tervezési szerződés és utána kötött átalányáras kivitelezési szerződés

Ez esetben a kivitelezést csak a tervek elkészülése után árazzuk be. Hátránya, hogy nehezebben kalkulálhatók előre a költségek, de kockázatok nagy része így is a kivitelező vállát nyomja, aki kiszámol egy árat, és amíg nem változtatsz menet közben valamin, addig az az ár van érvényben.

(3) Külön tervezési szerződés, és tételes elszámolású kivitelezési szerződés

Lényegében ugyanaz, mint az előző, azzal a különbséggel, hogy a mennyiségi eltérések kockázatát te viseled. Ha a kivitelező például elszámolta magát a szükséges falazóelem mennyiségét illetően, akkor neked kell a zsebedbe nyúlni a hiányzó tégla megvásárlása miatt. Szóval téged sújt az építőanyag mennyiségi-, és árfolyamkockázata.

(4) Külön tervezési szerződés, és munkadíjra kötött szerződés anyagkezeléssel

Ez egy elég korrekt elosztása a kockázatoknak. A tervek után a kivitelező elkészíti az árajánlatot, a munkadíj innentől fogva átalányáron fut tovább, az anyagokat pedig versenyeztetni kezdi. Amikor kiválasztásra került az anyag azt megvásárolja, ám erre kezelési költséget számol el feléd. Ennek mértéke változó, mi például a nettó árak +10% díjjal számoljuk ezt el.
Előny, hogy 5%-os ÁFÁs kivitelezés esetén téged nem terhel a teljes ÁFA-összeg, hátránya, hogy az anyaghiányból adódó, és az árfolyamkockázatot te viseled.

(5) Külön tervezés, és projektmendzsment

Ilyenkor nyílt lapokkal játszik a kivitelező. Minden keletkező költséget eléd tár, és elszámolja veled. Így te az összes a projekthez tartozó kiadást kontroll alatt tarthatsz, ráadásul úgy, hogy nem neked kell kinyomozni, hogy melyik szaki milyen munkát végez. A projektvezetőd segíteni fog, és együtt keresitek meg a legjobbat. Az előkészítő munkát tehát más végzi helyetted, neked csak döntened kell. Természetesen ez a szolgáltatás sincs ingyen, megállapodástól függően, az összes költség kb. 15-25% közti összegét számolják fel, mint projektmenedzsmenti költség.
Előnye, hogy kézben tarthatod a költségek alakulását, hátránya, hogy minden kockázat téged terhel.

Nem vitás, hogy a legolcsóbban akkor jöhetsz ki az építkezésből, ha az utolsó megoldást választod, azonban ezzel együtt a legtöbb kockázati tényező is kizárólag téged terhel ilyenkor. Természetesen ezeken a megoldásokon kívül lehetnek árnyaltabbak is a lehetőségek, minden csak megegyezés kérdése. Például gondolhatsz arra, hogy te veszed meg az alapanyagot – ám ezt nem javaslom, mert magánszemélyként vajmi kevés esélyed van arra, hogy jobb árat kapj egy tüzépen, mint a kivitelező.

Összefoglalás, ha úgy tetszik: tanulság

Olyan megoldás csak a mesében létezik, hogy olcsón, jó minőségben építkezhetsz, főleg úgy, hogy neked semmi dolgod nem lesz a kivitelezés során. Sokan ott számolják el magukat, hogy azt hiszik, ha saját maguk építkeznek (igaz szakértelem nélkül) akkor olcsóbb lesz az egész. Persze, olcsóbb lesz, mert önmaga csinálta. De lassabb is lesz.

És ha hozzáadnánk a ráfordított időt megszorozva az óradíjjal..? Akkor is olcsóbb lenne? Vagy a te időd ingyen van? Dolgoznál ingyen a munkahelyeden? Akkor magadnak miért? Ezt is számszerűsíteni kell, mert a munka akkor is értéket képvisel, és akkor is ára van, ha magadnak csinálod! Számold csak hozzá még az adókat, járulékokat is, ahogy egy tisztességes vállalkozó fizeti az alkalmazottait!

Az a helyzet, hogy nincs új a nap alatt. A szüksége munkát valakinek bele kell tennie, a piaci kockázatokat valakinek meg kell fizetnie. Ha kockáztatsz, akár nyerhetsz is a végén. De ha mégsem, most már nem mondhatod, hogy én nem szóltam!