Könnyebb-e az építkezés, ha generálkivitelező végzi?

Könnyebb-e az építkezés, ha generálkivitelező végzi?

Hogy egy nem szakmabeli megrendelőnek, könnyebb-e generálkivitelezővel építkezni, mint nélküle azt gondolom nem kérdés. Ahogy az sem, hogy ez első pillantásra drágábbnak tűnik, mint nélküle belevágni. De nézzünk kicsit a számok mögé! 

Hogyan tudsz összehasonlítani két generálkivitelezői árajánlatot?

Rávilágítok arra is, hogy ha úgy döntesz, generálkivitelező nélkül kezdesz neki, mit veszíthetsz azon, amiről első blikkre azt gondolnád, hogy spórolni fogsz. 

Kattints, és olvass tovább, ha építkeznél a jövőben!

Könnyebb-e az építkezés, ha generálkivitelező végzi?

Tudd meg, érdemes-e generálkivitelezőt alkalmaznod!

A legtöbb, építkezést fontolgató ember fejében ott dübörög a kérdés: megéri-e nekem generálkivitelezőt alkalmazni? Ha röviden szeretnék válaszolni a kérdésre, azt mondanám: attól függ. Bármelyik generálkivitelezőt nem ajánlom, és persze tapasztalataimra hagyatkozva azt mondom, hogy van, akit igen.  Hiszen köztük is van, aki tisztességesen és becsülettel áll a munkához, és van, aki nem. 

Ha most azt reméled, a cikk a továbbiakban a trehány generálkivitelezők pocskondiázásáról fog szólni, ne olvass tovább! Ellenben, ha kíváncsi vagy azokra a szempontokra és érvekre, amelyek segítenek számodra a generálkivitelező kiválasztásában, akkor ez a blogcikk neked szól. 

Kezdjük az alapoknál! Mit csinál a generálkivitelező?

A generálkivitelező feladata, röviden megfogalmazva az, hogy megépítse a házad. Ezt pedig úgy kell megtennie, hogy minden, az építkezéshez szükséges szakági kivitelező munkáját biztosítja számodra, megszervezi a munkafolyamatokat, és mindegyiküket úgy kezeli, mintha a sajátja lenne. Mindezek mellett pedig, bizonyos kockázatokat is átvállal az építtető helyett, azaz helyetted. 

Nézzük meg kicsit konkrétabban, hogy milyen generálkivitelezői feladatok vannak egy építkezés során!

A generálkivitelező szakmailag szervezi az építkezést

Ha teljesen laikusként fognál bele egy építkezésbe, a hozzáértés hiánya miatt sok olyan helyzetbe sodródhatsz, amelyet egyedül nem tudsz majd megoldani. Lesznek olyanok is persze, amiket igen, és esetleg spórolhatsz is így egy csomó pénzt. 

De azt se felejtsük el, hogy az esetek egy részében, a végeredmény sajnos elmarad az előzetesen elvárttól. Hogy ez miből adódik? Konkrétan abból, hogy pont a szakmai ismereteid hiánya miatt, egy vállalkozó könnyedén meg tud vezetni, például műszaki kérdésekben. Egy generálkivitelező építésvezetőjével, ezt nem tudja ilyen könnyedén megtenni, sőt, optimális esetben egyáltalán nem. Nos, ezt a szaktudást kell megfizetned, ha generálkivitelezővel szerződsz a házépítésre. 

A jó generálkivitelező ugyanis mindig rendelkezik felelős műszaki vezetővel. Ha egy vállalkozó azt mondja, hogy ezt a személyt neked kell biztosítani a projekthez, azonnal fogd menekülőre, és véletlenül se szerződj vele semmire! Az építkezésen betöltött szerepkörökről, itt olvashatsz részletesen.

A generálkivitelező kockázatot vállal

Főként abban az esetben igaz ez, ha a generálkivitelező átalányárra szerződik, ami azt jelenti, hogy egy összegben megmondja, hogy mennyiért építi meg a házat, a megfelelő készültségi fokig. Amíg ezen a megállapodáson te nem változtatsz, addig ő tartani fogja az árat – erre kötelezi a szerződés. Természetesen, ha módosítasz valamin, akkor pótmunkát fog elszámolni. 

Ha átalányárban egyeztek meg, akkor a generálkivitelezőre hárul az építőanyagok árfolyamkockázata, az euro árfolyama, illetve bizonyos, előre nem, vagy nehezen látható műszaki problémák elhárítása. Az építőanyagot akkor is meg kell vennie, ha közben a sokszorosára drágul, a kialkudott árat pedig nem módosíthatja emiatt. A témáról korábban ebben a cikkben volt szó, ezért most bővebben nem szólok erről. 

A generálkivitelező időt spórol neked

Ezt könnyen beláthatod te magad is, ha végiggondolod, hogy egy építkezés menedzselésével napi szinten foglalkozni kell. Tartja helyetted a kapcsolatot az összes alvállalkozóval, és az építőanyag kereskedésekkel. Számodra lényegesen egyszerűbb, és kevesebb időt rabló lesz a kommunikáció, hiszen csak vele kell tartanod a kapcsolatot, aztán a tőled kapott információk alapján, ő minden mást megszervez, elintéz. A te dolgod tehát sokkal egyszerűbb. 

Megéri-e generálkivitelezővel építkezni?

A válasz csak attól függ, hogy milyen szempontokat mérlegelsz a döntéskor. Nézzük a tényeket, számszerűsítve, azt mindenki jobban érti!

Egy átlagos, 100 nm-es családi ház megépítésének ára generálkivitelezővel, a mai viszonyok közt, reálisan kb. nettó 500.000 Ft/nm. Egyszerű matematikával kiszámolhatod, hogy ez kb. 50 millió forint költséget jelent számodra. 

Ha ennél kevesebbet akarsz költeni, és úgy döntesz, inkább te koordinálsz mindent, akkor kb. 10 millió forintot tudsz megtakarítani. Legalábbis első blikkre ez látszik majd a számokból. Így viszont neked kell alkalmazni a műszaki ellenőrt is, aki szintén kivesz majd 1-1,5 millió forintot a zsebedből. Plusz ne felejtsük el, hogy neked kell beszerezni az építőanyagokat, megszervezni, hogy ki, mikor jön az építkezésre, és intézni az összes naplónyitást, és zárást stb. Ez a sok feladat mind időt vesz el tőled, és szakmai ismeretek hiányában, ezt szinte a lehetetlennel határos úgy véghez vinni, hogy nem kizárólag ezzel foglalkozol napi 8 órában.

A kérdés tehát nem az, hogy megéri-e generálkivitelezőt megbízni! A kérdés inkább az: neked megér-e ennyi plusz költséget az, hogy egy hozzáértő, felelős, garanciát is vállaló szakértő koordinálja az egész építkezést? Erre pedig csak te tudsz válaszolni.

De mi a helyzet az ÁFÁ-val?

Ha egyébként jogosult vagy az 5%-os ÁFÁ-ra, vagyis arra, hogy 22%-kal olcsóbban építkezz, akkor a megéri-e generálkivitelezőt megbízni kérdését, fel sem kell tenned magadnak. Nyilvánvaló ugyanis, hogy nem. Erre a kedvezményre viszont nem minden épület esetében lehetsz jogosult, és generálkivitelező meglétéhez kötik, tehát ha nem akarod elveszíteni a jogot erre a kedvezményre, nincs miről beszélni.

Az ÁFA-kedvezmény másik változata, a saját erős beruházás, amely esetben a kifizetett ÁFA értékéből maximum 5 millió forintot igényelhetsz vissza, és itt nem kötelező a generálkivitelező alkalmazása. Ez a megoldás a falusi CSOK-hoz hasonló, annyi különbséggel, hogy nincs településekhez kötve. Az egyéb feltételek hasonlók, számolgatni kell, hogy te melyikkel jársz jobban.

Hogyan válassz generálkivitelezőt?

Ami a legfontosabb, ezért direkt a bekezdés elejére írom: ne kizárólag az ár alapján dönts!

Nyilván az ár fontos tényező, de ha több ajánlatot is bekérsz, ne azzal kezdd, hogy a végére lapozol, és a végösszeg alapján kiválasztod a legolcsóbbat! Ahhoz, hogy egyáltalán összehasonlíthatóvá tegyél több ajánlatot, először az kell, hogy kész terv, és részletes költségvetés álljon a rendelkezésedre.  Csak így tudod a kivitelezők árait összehasonlítani, és felfigyelni arra, hogy volt-e olyan tétel, amely valamelyik ajánlatból hiányzik, vagy került-e bele bármelyik ajánlatba olyan tétel, amelyre neked nincs szükséged. Ezt a folyamatot úgy nevezzük, hogy azonos műszaki tartalomra hozzuk az ajánlatokat. 

Ha ezzel megvagy, még mindig nem dőlhetsz hátra, hiszen sok egyéb szerződéses feltételt is meg kell vizsgálnod az ajánlatokban. Olyanokat, mint például, hogy van-e garanciális visszatartás? Hány év garanciát vállal? Mennyi pénzt kér előre, és hogyan alakul a fizetési ütemezés? Mire fizet a felelősségbiztosítása? Mikor tudja elkezdeni a munkát? Milyen befejezési határidővel tudja vállalni? Mi történik, ha késik az egyes fázisok kivitelezése? Mennyi a késedelmi, és a meghiúsulási kötbér? Ki biztosítja az előírt szociális körülményeket, és az ideiglenes közművek kiépítését? Ki intézi a használatbavételi engedélyt, amely alap esetben mindig az építtető dolga lenne, tehát a kérdés az, hogy ezt is átvállalja-e helyetted? Őrzi-e a munkaterületet, vagy ezt neked kell megoldani? Mi történik, ha lopás van, és nem volt őr? Van-e olyan objektív körülmény, amely befolyásolja a teljesítést, ilyenek például a hétvégi munkavégzés tilalma, vagy a zajkorlátozás az adott településen? 

Nem akarom elvenni a kedved, de ez még csak a bevezető az építkezésbe. Ezen kívül még rengeteg egyéb dologra is figyelned kell, hiszen itt műszaki teljesítés is történik majd. Nem elégedhetsz meg azzal, hogy egy remek ügyvéddel készítteted el a vállalkozási szerződést, hiszen ő nem műszaki ember. A legjobb, ha mellette van még egy olyan szakembered, aki műszaki szempontból vizsgálja át a szerződés tartalmát.

Az azonban bizonyos, hogy két, vagy több generálkivitelező ára, kizárólag ezeknek az információknak a birtokában hasonlítható össze egzakt módonAmíg ezeket nem szerzed be, addig csak két számot  fogsz látni, amelyről fogalmad sincs, hogy mit foglal magában. 

Nem fogok köntörfalazni, nekem is vannak sajnos negatív tapasztalataim kivitelezőkkel kapcsolatban. Igen, vannak a piacon olyan vállalkozók, akiknek a magatartása közel sem nevezhető etikusnak. Pontosan ezért írtam meg ezt a cikket is, hogy tudd: nagyon fontos a körültekintően megszövegezett szerződés, amely hosszú pereskedéstől, és több millió forintos kártól is megmenthet. 

Olcsóbb lesz az építkezés?

Olcsóbb lesz az építkezés?

5% lakás ÁFA kedvezmény

Tele a média az új, Novák Katalin féle családtámogatási programmal. Már két hete lázban tartaj az építőipar szereplőit ennek egyik eleme, az 5% lakás ÁFA visszahozatala az új építésű lakásokra. Kérdés, hogy hogyan járunk vele rövid, vagy hosszú távon.

Mivel napi szinten kapcsolatban vagyunk több kivitelezővel, befektetővel, ezért hallom, hogy ők mit mondanak erről a dologról. Az biztos, hogy hosszútávon fellendíti az építőipart, így a lakásépítést téve a válság utáni fellendülés egyik motorjává. De azért ez nem fogja azt jelenteni, hogy a lakásárak lejjebb mennek. Nézzük mit is tudunk erről a témáról:

A kivitelező úgyis megemeli az árat az 5 % lakás ÁFA mértékével

Szerintem ez így egyszerűen nem igaz. E mögött kicsit több húzódik. Ahhoz, hogy ezt értsd íme egy kis építőipari üzleti ismeret. Csak azért, mert fontosnak tartom, hogy Te, mint magánember lásd a másik oldalt is:

Amikor egy építési vállalkozó, ingatlanfejlesztő az üzletbe vág, akkor kiszámolja, mennyibe fog kerülni neki a teljes projekt. Az ÁFA az ő szempontjából nem játszik szerepet a tervezésnél, hiszen csúnyán szólva rajta átfolyik (ez persze nem igaz teljesen, de nem akarok most ebbe bonyolódni). Így neki mindegy, hogy 5% a lakás ÁFA vagy 27%. Nem ez a döntő.

Jó nekünk az 5% lakás ÁFA?

Lehet most utálni fogtok a következő kijelentésemért. Ezt a 22% engedményt Te fizeted meg. Hiszen a kormány annyit csinál, hogy begyűjti a pénzedet mindenféle adó formájában, majd azt újra osztja, elkölti. Elkölti többek között szociális programokra, támogatásokra (5% lakás ÁFA, CSOK is ide tartozik), útfelújításra, építkezésekre (stadionra), egészségügyre és még rengeteg mindenre. De azt a pénzt tudja csak elkölteni, amit Te befizettél neki.

Kicsit olyan ez, mint amikor az egyik kezével pofont ad, a másikkal meg simogat. Viszont, ha nem ad pofont nem fog simogatni sem.

Szóval ha a lakásfelújítási programot finanszírozza kell, a vállalati adókat csökkenti, szociális támogatási programokat indít és még az ÁFA bevételeinek egy jó részét el is engedi, akkor ezt valahonnan pótolnia kell...

Vagy hitelt vesz fel, vagy egyéb adók formájában kivetik és így azt Te fizeted. Tulajdonképpen ha kölcsönt vesz fel azt is Te fizeted, csak hosszabb távon. Azért én nem lennék a politikusok helyében.

Ezt a témát szerintem ez a cikk nagyon jól körbejárja. Érdemes elolvasnod:

Röviden: ne azért építkezz mert most 5% a lakás ÁFA. Amúgy a megfelelő lépésekkel most is jelentős kedvezményt lehet ezen a téren elérni, csak kicsit több a papírmunka.

Amit lehet tudni az 5%-os lakás ÁFÁ-ról

Az első az, hogy ugyan bejelentették, de jelenleg nincsen róla semmilyen rendelet, határozat. Szóval olyan ez mint Columbo felesége. Mindenki beszél róla de még senki nem látta. Biztosat nem lehet tudni. Ugyanezt az utat követték a rozsdaövezeti kérdésben is. Annyi itt a különbség, hogy január 1.-től biztosan lesz, csak a feltételeket nem ismerjük.

Az előző ilyen ciklusban az 5%-os ÁFA csak generálkivitelezésre volt igényelhető. Ezt jó gondolatnak tartom, mivel így nem neked kell koordinálni a kivitelezést. Egy építkezés irányítása rengeteg tapasztalatot igényel. Ha képzettség és tapasztalat nélkül vágsz bele jó eséllyel hozol olyan döntéseket, melyek komoly összegekbe fognak neked kerülni. Képzeld el ezt úgy mint a pókert. A profi játékosok tudják mikor nem éri meg a bankba pénzt tenni. Az amatőr pedig mindig optimista. Csak az este végén derül ki, kinek volt igaza. Ez persze nem jelenti azt, hogy a profi nem veszíthet, de hosszú távon mindig a tapasztalat és a profizmus a kifizetődő.

Ha lehet hinni az ígéreteknek, akkor az azt jelenti, hogy aki 2022 végéig szerez engedélyt az építkezésre, és megkezdi az építkezést, az 2027 végéig ráér befejezni azt, hogy 5% lakás ÁFA körbe tartozzon. Igaz ez mind befektetőkre és magánszemélyekre. Szóval, ha van telked, de most még nem szeretnél építkezni, akkor is érdemes lehet az engedélyeket beszerezni, mert komoly összeg maradhat a zsebedben.

A befektetőknek lesz egy kellemetlen negyed éve, hiszen a hírek hatására most inkább mindenki kivár, inkább nem vásárol, nem fizeti az előleget, foglalót. Tehát nekik a kiadásaik megmaradnak, hiszen haladni kell az építkezéssel, azonban az értékesítésekből a bevétel elmarad. Ezt fokozza még a héten bejelentett CSOK módosítás is.