Mire figyelj szakember választásánál

Mire figyelj szakember választásánál

Szerző: | jún 3, 2020 | Tervezés

Ház tervező mérnök kiválasztása

Beszéljünk kicsit a háztervező mérnököd kiválasztásáról. Ő lesz az építész tervező. Előző bejegyzésben ugye azt írtam, hogy az építész tervező kiválasztását tanácsos már a legelején megejteni a folyamatnak. De arról nem beszéltünk még, hogy mit tarts szem előtt. A beruházás folyamatában még mindig a második pontnál maradva belefolyunk az ideális háztervező mérnök kiválasztásába.

Miért nem mindegy kit választasz háztervező mérnöknek a projekted során

Egy igen problémás témakör lehet, hiszen minden ember máshogyan látja a dolgokat. Amit most ide írok nektek ez az én szubjektív véleményem. Gondolhatod másként is persze. Nem kell elfogadni a véleményemet. A szakmában töltött húsz évem alatt bennem ez alakult ki.

Tény, hogy egy jó szakember rengeteg pénzt spórolhat meg. És ez csak akkor derül ki, ha a nyakunkba szakad a baj. Ha jó az építész tervező akkor minden rendben megy, nincsen semmi baj, azért kap pénzt, amit elvállal és vége. Ha rossz, akkor a probléma olyankor fog kiderülni amikor már kifizetted, vagy amikor már egyszerűen nincsen értelme lecserélni. Nincsen jó hírem. Most nem áll szándékomban megmondani neked milyen egy jó és milyen egy rossz háztervező mérnök. Ezt utólag fogod csak megtapasztalni. Van viszont valami, ami segít kicsit szelektálni. Ezek pedig az elvárásaink.

Egy háztervező mérnök feladata

Elöljáróban, annyit érdemes tudni, hogy az építésztervezők, háztervező mérnökök, műszaki vezetők, műszaki ellenőrök és egyéb tervező mérnökök szakmagyakorlását kamarák szabályozzák. Azt is, mi lenne a normális járandósága egy háztervező mérnöknek, vagy egy műszaki ellenőrnek (legalábbis ajánlást adnak rá). Azt is szabályozzák, hogy bizonyos szolgáltatások mit tartalmazzanak. És ezt a szakmabelieken kívül nem tudja senki más (kivéve, akit már felvilágosítottak). Így szabályozva vannak egyes tervtípusok tartalmi elemei, felelősségi körök, biztosítások kötése, illetve az árszabásra is vannak korlátozások (büntethetik a túl olcsó és a túl drága tervezést is, ugyanakkor szabadpiac is van).

Háztervező mérnök legfőbb feladata

Alapesetben amikor házat terveztet az ember, akkor egy egyszerű bejelentéses vagy építési engedélyes tervet kell elkészíteni, ami nagyon szigorúan véve arra alkalmas, hogy jogosult legyél az épület felépítésére (erről részletesebben később).

Vegyük ezt alapnak. Továbbá emlékezzetek 8 pontot soroltam fel egy épület megvalósítására korábbi cikkemben. Tényleg az az elvárásotok, hogy az építész csak tervezzen, vagy azt akarjátok, hogy legyen ott valaki a teljes projekt alatt, aki az elejétől a végéig vezet benneteket és nem csak a kötelezőt teljesíti.

A háztervező mérnök az építész tervező?

Többnyire igen. Fontos tudnod, hogy családi házad megtervezéséhez nem csak építész tervezőre van szükséged, hanem egyéb mérnöki munkák megrendelésére is. Véleményem szerint az a jobb választás, aki egy emberként koordinálja a teljes folyamatot és vállalja a felelősséget. A háztervező mérnökök közé tartoznak azok az egyéb szakemberek is, akik közreműködnek a tervezés folyamatában. Ők a gépész, elektromos, tartószerkezeti tervezők, gépészek, tűzvédelmi szakemberek is

Mi a különbség két háztervező mérnök között?

Mivel épületedet főként építész tervezi, koordinálja, ezért mint háztervező mérnök a továbbiakban az építész tervező mérnökökről beszélek. Nagy különbség van építész tervező és építész tervező között. Nyilván a két, általam bemutatandó kategóriának az árazása és a felelőssége is eltér egymástól. Szóval mielőtt bármilyen tervezőt kiválasztanál, döntsd el, mit vársz tőle. Egy olcsó tervező is lehet jó és egy nagyon drága is tud gyengén muzsikálni. Az építész tervezőknél a legtöbbször nem a szolgáltatás minőségét fizeted meg, hanem a szakember hírnevét. Az árban lehet még egy komoly eltérés, ez pedig a vállalkozási forma. Mivel ezt is érdemesnek tartom, hogy megértsd erről egy külön bejegyzés fog születni a későbbiekben.

A háztervező mérnökön, építész tervezőn nagyon sok múlik. Nem mindegy, hogy csak kapsz egy tervet, amit gyorsan csak megtervez valaki vagy komolyan foglalkozik vele. A közelmúltban volt olyan terv, aminek a vázlataival önmagában két hónapot töltöttünk, hogy magánbefektetőnk részére minden egyes m2 területet kihasználjunk. Gondoljatok csak bele. Ha lazán vesszük a dolgot és benne marad két négyzetméter fölösleges terület. Ez neki befektetőként két-háromszázezer forint nyereség kiesést jelent. És ekkor még csak az anyagi oldaláról beszéltünk. Ha saját részre építkezel elég abba belegondolnod, hogy maradt a tervben 3-4 m2 felület, amit közlekedőnek használsz. Ez neked nagyjából 1-1,5 millió forint pénzedbe kerül. Lehet, ha kicsit tovább dolgoztok a terven ez mehet a családi megtakarításba, vagy a következő télen ebből mehettek síelni.

Generál háztervező mérnök, vagy sima építész tervező?

Mert a kettő között van különbség. Egy generál tervező az összes szakágat mint saját alvállalkozója irányítja és vállalja érte a felelősséget, így egy sima építész tervező, aki egyéni vállalkozóként tevékenykedik, nem fog leszerződni az egyes szakágakkal, így a felelősség is eloszlik, ami vitákat eredményezhet és jogi szempontból is maradnak hézagok. Nézzük ezeket most végig

Generál vagy sem?

Amikor Te a házadat tervezteted, számodra a legegyszerűbb, ha mindent egy kalap alatt intéz a háztervező mérnök. A generál tervező azt jelenti, hogy az ő árajánlatában benne van az összes szakági tervező költsége, azok koordinálása és adminisztratív munkái. Ez bizony idő és felelősség, amit a generál tervező beáraz.

A vállalkozási formából eredő különbségek

Ha egy sima egyéni vállalkozó építésszel szerződsz, akkor tudd, hogy vállalkozási formájából kifolyólag a saját érdekét szem előtt tartva nem fog alvállalkozókkal szerződni, mert akkor csökken a saját keresete.

Azért, mert ebben az esetben az úgynevezett KATA adózási formát választják, hogy olcsóbbak tudjanak lenni. Nyilvánvalóan ez neked nagyon jó addig, amíg fizetni kell. Ezzel az árral egy hagyományos KFT formában működő vállalkozó nehezen tud versenyre kelni, hiszen jelentősen nagyobbak az adóterhei egy ilyen vállalkozónak. Nem mindegy, hogy hónapról hónapra 50 ezer forintot, vagy több százezret kell befizetni az államkasszába és erre még továbbá rájön az ÁFA is. Azonban ennek felelősség bele buktatója van.

A háztervező mérnök és a felelősség

Egy háztervező mérnök a kamarája által kötelezve van, hogy kössön felelősség biztosítást a munkájára. Hiszen, ha hibázik és Te felelősségre vonod, akkor ez a biztosítás fog megóvni. Egy hiba, amit a háztervező mérnök elkövet, akár több tíz millió forintba is kerülhet neked. Ezt fedezi a felelősségbiztosítás.

Ez a biztosítás kiterjed a háztervező mérnök által alkalmazott összes szakági tervező mérnökre is. és itt jön a csavar. Ha az egyik ilyen tervező hibázik (pl a tartószerkezeti tervező, akinek a munkáján rengeteg múlik házaddal kapcsolatban), akkor ugye a generál tervező felelősség biztosítása ezt fedezné is. Azonban, ha a “generál” háztervező mérnököd KATA adózás alá tartozik és hivatalosan Téged szerződtetett közvetlenül a tervezővel, akkor az látszat generál tervező biztosítása nem terjed ki jelen esetben a tartószerkezeti tervezőre. Az építész hátrébb lép és azt mondja, rendezzétek egymás között a kárt. Sőt, az is előfordulhat, hogy szakági tervezőnek nincsen biztosítása, hiszen úgy veszi, hogy generál háztervező mérnök biztosítása rá kiterjed.

A felelősség biztosítás csak hivatalosan szerződött alvállalkozókra terjed ki. Te vágysz ilyen vitára?

Mire lesz szükséged a családi házad tervezése alatt:

És akkor pár hasznos dolog, amire szükséged lesz épületed megvalósítása során és amit jó, ha háztervező mérnökkel végeztetsz (sőt bizonyos esetekben kötelező):

–telek kiválasztás, vagy megvásárlandó ház kiválasztása, átellenőrzése

–geodéziai adatok begyűjtése, telek bemérése

–talajviszonyok vizsgálata

–tervezés minimum követelményei:

–építészeti (településképi, egyszerű bejelentés vagy építési engedélyezési) tervek elkészítése

–szakági tervezők (ide tartozik a statika vagy a gépészet) tervei (eljárás típustól függően változik, de ami fontos, hogy a legtöbb eljárásban ezek nem képezik az alapszolgáltatás részét csak egy egyszerű leírás révén. Ez alól az egyszerű bejelentés statika kiviteli tervei a kivételek)

–Kiviteli tervek (ez projektfüggő). Minden tervezésre fordított energia tízszeresen megtérül az építkezés során

–költségvetés a pénzügyi tervezéshez

–kivitelezői árajánlatok kiértékelése, közreműködés a kivitelezők kiválasztásában

–tervezői művezetés, hogy a terveknek megfelelően készül-e az épület

–műszaki ellenőrzés (ez lényegében a kivitelező műszaki felügyeletét jelenti)

–használatbavétel eljárás lebonyolítása, telek beméretése, energetika és egyéb szükséges papírok beszerzése

Az eddigi tapasztalatom alapján célszerű, ha egy háztervező mérnök kezébe adsz mindent. A Te életed lesz nyugodtabb, ha egy felelős van, akit számon kell kérni. Így neked egy fontos dolgod van: találd meg a legjobb szakembert.

Egyet azonban ne feledj: Alapértelmezésként az építész tervező nem feltétlenül fenti munkák elvégzésére szerződik veled. Fenti felsorolásból, amit a legtöbbször a tervező vállal, azok a feltétlen szükséges tervek és a tervezői művezetés (kötelező is). Ezen felül a használatbavétel igénylését elindítják, de az ahhoz szükséges papírokat már nem szokták beszerezni. Ezt rád hárítják.

Amire itt próbálok rávilágítani és amit nagyon gondolj át:

Mielőtt döntesz gondold át mit vársz el a tervezőtől. Tényleg csak egy egyszerű terv kell, vagy drágább az időd és inkább azt szeretnéd, hogy ezt a sok mindent valaki elintézze helyetted? A döntés a Tiéd

Családi ház építés menete

Családi ház építés menete

Szerző: | jún 2, 2020 | Kivitelezés

Családi ház építés menete

Egy családi ház építés menete alapvetően 8 fázisra osztható. Ezen fázisok során mindig kicsit más szakemberrel, más szempontot szem előtt tartva kell haladj a folyamattal. Ebben a cikkben ezt vesszük szemügyre

Családi ház építés menete, a 8 lépés:

1.gondolat megszületése

2.pontos célok meghatározása

3.ideális helyszín kiválasztása

4.tervek elkészítése

5.kivitelezők felkutatása és kiválasztása

6.építkezés

7.használatba vétel

8.épület üzemeltetése

A családi ház építés menetéből most az első két pontot fogjuk vizsgálni alá venni.

Megszületett tehát az elhatározás, hogy építkezni szeretnénk. Nézzük át mire is van szükség ahhoz, hogy a majd hónapokkal vagy akár egy évvel később elkészült produktum, az otthonod, irodád vagy bármely épületed tényleg az legyen, mint amire vágysz. Már itt az elején rengeteg olyan döntést kell meghoznod, ami meghatározza, hogy milyen irányba haladj. És teljesen mindegy, hogy te lakásodat akarod átalakítani vagy egy új családi házat építész, sőt ezek még egy 100 lakásos társasház vagy lakópark építésére is igazak.

A gondolat megszületése.

Ezt senki más nem tudja helyetted meghatározni. Ülj le és egy darab papírra írd össze minden elvárásodat igényedet. Ezeket tisztázd:

–épület stílusa: gyűjts képeket azokról a házakról, amik tetszenek

-gondold át és írd le milyen helyiségek legyenek a házban, egyszintes, kétszintes, kétállásos garázs legyen-e, akarsz-e medencét, szaunát, vagy okosotthont

–milyen anyagok tetszenek

–mekkora anyagi keretet szánsz rá

-hogyan fog funkcionálni egy hétvégi családi összejövetelen

-ha passzív házat szeretnél annak is most van itt az ideje, hogy kitaláld

-ha nincsen még meg a telek, ahova építkezni szeretnél akkor azt is írd le, hogy hol szeretnél élni.

Pontos célok meghatározása

Amit itt összeírsz később ezt adod át nekünk tervezőknek, lényegében ebből fogjuk megírni az úgynevezett tervezési programot. Tehát ez lesz az input, hogy mit kell megtervezni. Nem baj, ha most nem jut minden eszedbe, csak csináld. Majd mikor már ott ül a tervező melletted erről úgyis sokat fogtok beszélni. Rengeteg olyan kis apróság és extra igény felmerülhet, ami már a tervezés korai szakaszára kihathat. Szóval ne törődj semmivel. Csak írj! Még mielőtt telket vennél!

És úgy gondolom, hogy ekkor jött el a pillanat amikor egy építész tervező szakembernek be kell lépnie a folyamatba.

De miért most? Miért nem ér rá még ez? Mert elképzelhető, hogy olyan különlegesek az igényeid vagy elvárásaid, amik a telek kiválasztásakor is szem előtt kell tartani. (már ha nem meglévő épület bővítése a cél). Például:

Különleges elvárások a családi ház építés menete során

Van, aki azzal fordul hozzánk, hogy konténerházat szeretne. Mivel a konténerek mérete ugye elég kötött, már a telek kiválasztásakor figyelembe kell venni ezt az igényt. Nagyon nem mindegy, hogy milyen geometriája, formája van a teleknek, hiszen a konténer méretein változtatni nem tudunk, illetve tudunk, de nem szerencsés. Kellemetlen, ha nem tudjuk az elemeket úgy egymás mellé sorolni, hogy az a lehető legjobb lakóteret adja ki. És ez csak egy a sok közül.

Tapasztalatom szerint, egyre többen szedik össze a gondolataikat, járnak utána a telkek adottságainak. Összességében sokkal felkészültebbek a mostani Y generációs ügyfelek (mint amilyenek jellemzően mi is vagyunk), És ne feledjétek, minden egyes perc tervezés a megvalósítás során tízszeresen megtérül. Most van itt az ideje, hogy beletegyük azokat az ötleteket és gondolatokat, amiket meg szeretnénk valóstani.

AZ ÉPÍTKEZÉS MENETE

AZ ÉPÍTKEZÉS MENETE

Szerző: | máj 28, 2020 | Házépítési tippek-trükkök, Kivitelezés

Napi munkáink során, amikor ügyfeleinkkel kapcsolatba kerülünk, az egyik leggyakrabban felmerülő kérdés, miként zajlik az építkezés menete. Szóljon ez a bejegyzés egy sorozat áttekintő, bevezető epizódjaként.

Az építkezés menetének legfontosabb fejezete

Általában az építész tervezőket – mint minket is – akkor keresnek meg amikor már tervezni kell az adott házat. Sokszor ez már késő. Olyan ez, mint amikor az ebédet készítjük és kivesszük a kamrából azt, amink van, előkészítjük az alapanyagoakt és elkészítjük az ebédet. De lehet kicsit mást szeretnénk, valami olyat, ami jobban ízlene. Nos a jó hír, hogy lehet mást is főzni, csak akkor időben fel kell ébredjünk és el kell menjünk a boltba.

Ha megvan mit szeretnénk, akkor könnyen össze tudjuk válogatni a szükséges alapanyagokat is és igazán kedvünkre való ebédet főzhetünk. Hasonlóan történik ez egy otthon megtervezésével is. Mindig elmondom, hogy a legjobb végeredmények akkor születnek, ha az igényeidnek minden tekintetben megfelelő „alapanyagot” választod. És ez esetben az alapanyag az építési telek. 

Egy építkezés menete az alábbi szakaszokra oszlik:

1.gondolat megszületése, elképzelések felvázolása, a nagy ötlet, a gondolatcsíra, hogy kéne valamit építeni, mert kicsi a mostani, vagy nincs jó helyen kényelmesebbet, nagyobbat szeretnénk, és még lehetne sorolni

2.pontos célok meghatározása, magyarul mi is lenne az ideális, hogyan nézzen ki, mekkora legyen, mi tetszik úgy igazán 

3.ideális helyszín kiválasztása (természetesen csak ha nem adottság). Bizony a telek az egyik legfontosabb alapanyag. Itt már az elején komolyan rá lehet faragni. Nem biztos, hogy elég a jófogás ingatlan oldalán kinézni egy telket, egy csomó apróság lehet, ami megkeseríti életünket

4.tervek elkészítése. Találj egy tervezőt, mondd el neki mit akarsz és egy hónap múlva már építkezhetsz is. Gondolod Te. De mi a különbség terv és terv között, miért kerül az egyik tervező háromszor annyiba, mint a másik? Nos a terv az egyik legjobban megtérülő befektetés egy beruházásban

5.kivitelezők felkutatása és kiválasztása. Van egy ismerősöm majd ő megcsinálja, amit meg nem tud azt magamnak. Mi baj lehet. Vagy most még éppen kivitelezőt sem találok. Drága és még csak rá sem ér. Mikor lesz ebből ház? Ha ezt a lépést jól meg tudod ugrani rengeteg maradhat a családi kasszában. Azt viszont tudd, hogy ez a lépés majdhogynem egy külön szakma. Van, aki abból él, hogy kivitelezőket versenyeztet. Én is csináltam jó ideig. Ezzel a folyamattal keresünk pénzt valójában, ha befektetési célzattal építkezünk.

6.építkezés. És ha megvan akkor jól csinálja, minden rendben van? Merülhet fel. Sokan azt hiszik, hogy az építkezésen áll vagy bukik minden. Valójában, ha az előző pontokat jól teljesítetted akkor itt tényleg nem lehet komoly baj. Ebben a fázisban már csak elszórni lehet azt a pénzt, amit a kivitelező kiválasztásakor megtakarítottunk.

7.használatba vétel: Nos ez nem nagy történet. Csak éppen kell hozzá egy csomó minden amire az ember nem gondol az elején. Pedig teendőink és költségeink még ekkor is vannak

8.boldog élet (és épület üzemeltetés annak minden apró nyűgjével): És amiről senki nem beszél. Ott a ház. A kivitelező még garanciát is vállal rá (mert kell neki), de azt már senki nem mondja el, hogy a boldog használónak milyen teendői vannak, hogy a garancia érvényes is legyen és azt sem, hogy mit kell tenni és mennyit kell rá költeni, hogy az az épület 10 év múlva is hibátlan legyen

Építész tervező feladata az építkezés menete során

És jöjjön egy kis gyakorlat. Tippeljétek kérlek meg, mikor dolgozik itt egy építész. 

De tényleg csak őszintén. (nem kell bevallani, de a szinte biztos vagyok benne, hogy a 4. pontra tippeltél). 

Én meg azt mondom, az építkezés menete során mindegyiknél jelen kell lenni! Ezt szép magyar szóval már nem is építészetnek mondjuk, hanem beruházáslebonyolítónak, vagy projektmenedzsernek. Ma jelenleg ezt a kiváltságot csak a nagy beruházások tudhatják magukénak. A legtöbb építészt tényleg csak a ház megtervezése foglalkoztatja. Szerencsés vagy, ha találsz olyat, aki a megvalósíthatóságra is odafigyel. Ami pedig végképp ritkaság, ha meg is valósítja neked. Mielőtt bárminek nekiállsz, alaposan gondold át, hogy a fenti lépésekből mit akarsz magadra vállalni. Lehet a döntésed az is, hogy majd mindent lemenedzselsz. Nyilván ekkor érzed a leginkább sajátodnak a házadat. Csak arra hívom fel a figyelmedet, hogy ezt a döntést tudatosan hozd meg.