Családi ház terv – Amit tudni érdemes
Családi ház tervek – a dokumentáció tartalma
Mit kell tartalmazzon egy családi ház terv? Milyen családi ház terv létezik? Van többféle is?Hogyan lehetséges, hogy az egyik tervező pár százezer forintért, míg egy másik többmilliós áron készíti el ugyanannak az épületnek a terveit? Fórumokon ez rendszeresen beszédtéma.
Nyilván mivel mi építészek vagyunk, ezért elfogultak vagyunk a saját munkánk szükségessége kapcsán. Tudjuk azt is, hogy a Neked mint Építtető részére az egész csak egy bonyolult jogi nyűg. Kusza, érthetetlen, drága. De mégis, hogy lehet az, hogy ugyanarra a családi ház tervre két külön tervező teljesen eltérő árat mond? Ahhoz, hogy erre tudjunk válaszolni nézzük miket kell tartalmazzon ma egy családi ház terve.
A családi ház terv kötelező tartalmi elemei
Ma jellemzően az úgynevezett egyszerű bejelentési eljárásokkal születnek családi ház tervek. (Ez alól kivételek a nagy társasházak.) Vannak ettől eltérő típusú tervezések is, de családi házad terveinek elkészítése 95% eséllyel ebbe a kategóriába fog esni. Alapvetően, amik kötelező elemei a komplett dokumentációnak azok az alábbiak:
-építészeti tervdokumentáció (alaprajz, metszet, homlokzat, helyszínrajz, lejtős terep esetén geodézia)
-építészeti műszaki leírás (szövegesen tartalmazza az épület főbb paramétereit, telepítését, közmű ellátását, nyilatkozatokat és egyéb információkat a telekről, épületről)
-épületgépészeti rendszerterv (gépészeti rendszerek szöveges leírása, mely tartalmazza a tervezett gépészeti rendszerek rövid ismertetését, terveket nem tartalmaz)
-épületvillamossági rendszerterv (az épület elektromos hálózatát rendszereit összefüggéseit ismerteti szöveges formátumban. Terveket nem tartalmaz)
-energetikai igazoló számítás (Az energetikára vonatkozó rendelet (7/2006 TNM (V.24)) előírásainak megfelelően igazolja, hogy a tervezett épület várhatóan éves szinten mekkora energiaigényű lesz)
-tartószerkezeti tervek (csak a monolit vasbeton részekről szóló tartószerkezeti kiviteli tervek, mely tartalmazz az összes vasbeton szerkezet zsaluzási és vasalási tervét)
-tartószerkezeti műszaki leírás (az épület komplett tartószerkezeti működési rendszerét ismerteti, ideális esetben számítással alátámasztva)
Már ismered azokat a kötelező elemeket egy tervben. Az első kérdésre választ kaptál. Részben. A megvalósíthatóságot szem előtt tartva ennél sokkal többet is tehetsz, ha valóban álomotthonodat tervezteted meg. Fentiek a jogszabályi minimumok, aminek célja elsősorban az, hogy a tervező alá támassza, hogy a tervek a hatályos előírásoknak megfelelnek. Az egyszerű bejelentés már tartalmaz olyan elemeket, amik segítik a kivitelezést, de korántsem számít részletes kiviteli tervnek
Az családi házad terve olyan, mint egy térkép
Tegyük fel Békéscsabáról el szeretnél látogatni irodánkba. Előveszed Magyarország autós térképét. Ha elég rutinos vagy akkor ez alapján meg tudod tenni az utat, ami tartalmazza, hogyan jutsz el Budapestre, de a városon belüli navigációt már nem tartalmazza, nem mondja neked senki, hogy mikor kanyarodj, merre kerülj, ha dugó van. Ha van Budapest térképed is, akkor azt külön előveszed és navigálsz önerőből.
Ugyanez igaz a tervekre is! Ha van már benne tapasztalatod (vagy az általad megbízott szakiknak) akkor el fogsz jutni a célodhoz. De ennél többet is tehetsz! Ha részletesebb terveket készítesz, akkor az olyan, mintha a Magyarország autós térképe helyett egy navigációt használsz, ami azt is elárulja, hogy városon belül mikor kell a következő utcába bekanyarodni, de még arra is figyelmeztet, ha túl gyorsan mész, vagy útlezárás következik.
Hogyan jutsz el a célodig? Mi köze ennek egy családi ház tervhez?
Tehát az első eset, amikor papír alapon elnavigálsz hozzánk, a városokban pedig előveszel egy másik térképet, hogy ne tévedj el. (Az építész itt azautós térkép, a szakági tervezők pedig a várostérképek)
Második esetben bekapcsolod a telefonodon a Google navigációt, ami mondja merre menj. (ez testesíti meg a generál tervezőt, aki minden szakágat koordinál, neked alig marad dolgod)
Harmadik esetben hívsz egy sofőrszolgálatot, hogy elvigyen és nem érdekel még az útvonal sem. A lényeg, hogy célba érsz, csak ez érdekel. Maximális kényelem, az exkluzivitást kedvelőknek, amit azonban nem mindenki engedhet meg magának (ezt projektmenedzsmentnek nevezem. Ekkor a menedzser elintéz helyetted mindent. Azaz a szükséges terveket, és a kivitelezést is koordinálja. Neked a fizetésen kívül már csak beköltöznöd kell).
Durván körvonalazva az fenti három lehetőséged van. Nyilván érzed azt, hogy mindegyik esetben különböző lesz a szolgáltatás minősége. Míg egy papírtérkép pár ezer forintból kijön, addig egy navigációhoz egy okostelefonra lesz szükséged egy arra alkalmas szoftverrel és internet eléréssel. A hivatásos sofőr pedig egy külön eset. Nem is várod el, hogy egy sofőr egy térkép áráért dolgozzon…
És pont ez az, ami a különbséget adja a családi ház tervek készítői közötti árkülönbséget.
A fapados verzió, ha megbízol egy építész tervezőt, aki az épület építészeti tervein kívül mást nem is csinál. Majd szerződsz egy statikussal, egy elektromossal és egy gépésszel. Ki-ki teszi a saját dolgát, de egymás munkájáért nem vállalnak felelősséget.
A következő megoldás a generál tervező nyilván drágább, de egy kézben van a felelősség és koordináltan haladnak előre a családi ház tervezési folyamatai. Ha változtat a statika, akkor azt leköveti az építész és a többi szakág is. A végeredmény részletesebb, jobban átgondolt terv lesz úgy, hogy neked nem kell több vállalkozóval szerződni. Aztán már csak egy kivitelezőt kell keress, aki megépíti
Harmadik esetben még arra sem lesz gondod, ha nem ért egyet valamiben a kivitelező és a tervező, mert mindent elintéz helyetted valaki. Igazi kényelmi megoldás!
A Te családi ház terved mit tartalmazzon?
A legolcsóbb esetben rád jut a feszültség és kockázat legnagyobb része, míg a mérleg másik oldalán a kockázatod minimális, biztonságod maximális. Röviden ez a különbség terv és terv között. Gondolom, Te sem várod el, hogy egy teljes körű szolgáltatást egy fapados áráért végezzen el bárki. Ezért mondom mindig azt, hogy valaminek az ára csak a negyedik pont, amit vizsgálni kell. Először tudd meg, hogy pontosan mit kapsz a pénzedért cserébe (átfutási idők, műszaki tartalom, fizetési feltétlek)
De van itt még valami!
A jogszabályilag kötelező családi ház tervek alapján az otthonod megépíthető. Csak lehetnek olyan részletek, amiket nem úgy gondoltál, ahogyan azt a mesteremberek elkészítették, és máris jön a feszültség. Ezért szoktuk javasolni mindig, hogy a jogilag szükséges terveken felül még egyéb részletterveket is készíts. Azt, hogy miket, teljesen helyzetfüggő. Egy felkészült építész iroda ezért nem fogja egyik fórumra sem beírni, hogy én 5000-ért tervezek, mert kérdés, hogy mit vársz el és mit kapsz ezért.
Leggyakrabban felmerülő igények, családi ház terv készítése közben:
–fedélszék terv (az épület tetőszerkezetének részletes tervei, amiből az ács pontosan meg tudja mondani, mennyibe fog kerülni a tető, valamint ki tudja számolni, pontosan milyen anyagból mennyi kell)
–gépészeti és elektromos nyomvonaltervek (főként akkor, ha az alap elektromos és gépészeti szereléseken felül extra igények is vannak. Ilyen pl.: szellőzés, audio rendszerek, kaputelefon, riasztó, okosotthon megoldások, kamerarendszer stb. Amikor ezekből már több van, könnyen okozhat kivitelezés közben galibát, ha egyes rendszerek ütköznek. Amikor pedig építkezés közben kell rögtönözni, hát nem mindig zárul jó eredménnyel. Ekkor kap szerepet a kivitelező szakmai rutinja)
–kitűzési tervek (Akkor javaslom, ha nem geodéta tűzi ki az épületet építkezés előtt. Ebből a tervből az épület összes sarokpontjai egyértelműen meghatározhatók)
–energetikai tervezés és benapozás vizsgálat (Ha szeretnéd kihasználni a nap és a környezet nyújtotta előnyöket. Ekkor tudjuk optimalizálni, hogy pl. azt, hogy télen, ha süt a nap, melegítse otthonodat, de nyáron ne süssön be a tűző nap. Így megspórolhatod az épület klimatizálását.)
–nyílászárók konszignációja (ebből az ablakgyártók egyértelmű utasítást kapnak, mit kell legyártaniuk. Így nehezebben fordul elő, hogy két külön vállalkozó különböző műszaki tartalmat áraz be. Nem mindegy, hogy két vagy három rétegű üveget teszel az ablakba… Tudod az ár csak a sokadik szempont)
–tervezői költségvetés (Az egyik leghasznosabb, ám nem kötelező tartalmi elem. Ez alapján egy generálkivitelező egyértelműen be tudja árazni az családi házad kivitelezési és anyagköltségeit. Az előre gondolkodás és tervezés legfőbb eszköze, arról nem is beszélve, hogy további műszaki információkat tartalmazhat, ami egy átlagos családi ház terv esetén nem mindig derül ki)
Ezen felül készülhetnek még egy tervek is:
-szerelési tervek (akár gépészeti idomok szintjéig, a maximális precizitás érdekében)
-medence tervek (főként tartószerkezet és medencegépészet)
-különleges gépészeti tervek és szerelési tervek (pl. szürkevíz hasznosítás)
-burkolási tervek, (ha nem szeretnéd a véletlenre és a burkolóra bízni a végeredményt)
-belsőépítészeti tervek, bútorozási tervek (ekkor további hasznos tároló területeket és vizuális elemeket tervezünk be a maximális, szemet gyönyörködtető látvány érdekében)
-álmennyezeti tervek
…
Családi ház tervek készítését így tudom röviden összefoglalni:
Amit a jogszabály kötelezően előír, az egy távlati kép. Olyan mint amikor sétarepülőről nézed a fővárost. Látod a főbb utcákat csomópontokat, parkokat, tereket, de a részéleteket nem. Ahhoz, hogy tudd milyen is valójában, bizony közelebb kell menj, hogy megismerd a részleteket. Ilyen a kiviteli terv is. Ez teszi lehetővé a pontosabb képet.Minél részletesebb egy családi ház terv, annál pontosabban fogod ismerni a végeredményt, annál kevesebb lesz az „ezt nem így gondoltam” mondat (ami egyébként számodra a legdrágább mondat a világon). Persze ott a másik út: minden nap kinn vagy az építkezésen akár többször
