A napokban egy családi ház építéssel kapcsolatosan számolgattunk kicsit a kollégákkal, hogy mégis a házépítés árak miért olyan elrugaszkodottak. Példaként vettünk egy konkrét telket, amire egy új építésű családi házat építünk fel elméletben. Valós kivitelezői számokat használtunk. Majd utána jött a könnyűszerkezetes változat is. Plusz a végén egy kis extra!
Mostanában több kivitelezővel is beszélgettem a témáról és ami kijött az sokkoló lehet, de tetszik, vagy sem, ma Magyarországon bizony ezek a költségek a reálisak. Mivel korábban már írtam cikket a házépítés árakról, ahol leírtam a bizonytalanságokat, változókat, ezért most ezekbe a részletekbe nem merülök el. Olvasd el ezt a cikket: https://www.consolum.hu/hazepites-koltsegei/
Ahhoz, hogy összehasonlítható számot kapjatok számos egyszerűsítéssel éltem. Ezek az alábbiak:
-Generálkivitelezési árakat számoltam valós, pest megyében üzemelő vállalkozásoktól
-ingatlan.com-ról vett telekárakat számoltam ténylegesen futó hirdetések alapján
-az illetéket, eljárási költséget, közművek átiratását egyben 5% költségnek tekintettem
Alapadatok
-A telket Pest megyében néztük ki, melynek ára 47 millió forint és 1005 m2.
-Járulékos költségek (amint azt fenn írtam 5%) 2 350 000 Ft.
-Tervezési díj egységesen 2 000 000 Ft
-Ennek a teleknek a beépíthetősége 25%, mely bruttó 251,25m2 beépítettséget tesz lehetővé (tehát a falakkal együtt).
-Mivel Te a nettó alapterületért fizetsz (azaz a falak nélküli, használható területért), ezért a bruttó 251,25m2 beépített területet figyelembe véve téglaépület esetén (ahol becslés alapján kb. 25%-át viszik el a falak az alapterületnek)188, 43m2, míg könnyűszerkezetes épület esetén (kb. 20%-át viszik el a falak az alapterületnek), 201m2 tudsz megépíteni és alapterületként használni. Az ebben a pontban feltűntetett értékek tapasztalati számok. Konkrét épület esetében ettől lehet eltérés. Ez minden esetben egyedi!
-Az árak a cikk írásának idejében (2020) ismert házépítés árak.
Házépítés árak tégla épület esetén
Adott tehát a telkünk és járulékos költségei, melyek összesen 51 350 000 Ft-ot tesznek ki. Ezek után a kivitelező megépíti a telkedre a házadat:
-nettó kivitelezési költség 370 000 Ft/m2
-Ez Áfával növelve bruttó 469 900 Ft/m2
-Így a teljes házépítés ára: 469 900 x 251,25 + 47 000 000 + 2 350 000 + 2 000 000 = 169 412 375 Ft
-Ezt ha visszaosztod a nettó területtel, kijön, hogy egy négyzetméter családi ház 899 037 Ft-ba kerül neked telekkel együtt.
Házépítés árak könnyűszerkezetes épület esetén
Adott tehát a telkünk és az járulékos költségei, melyek összesen 49 350 000 Ft-ot tesznek ki. Ezek után a kivitelező megépíti a telkedre a házadat:
-nettó kivitelezési költség 346 500 Ft/m2
-Ez Áfával növelve bruttó 440 055 Ft/m2
-Így a teljes kivitelezési költség: 440 055 x 201 + 47 000 000 + 2 350 000 + 2 000 000 = 139 801 055 Ft
-Ezt ha visszaosztod a nettó területtel, kijön, hogy egy négyzetméter családi ház 695 037 Ft-ba kerül neked.
A Számítási hiba
De hol van itt a kutya elásva? Hát a nettó vagy bruttó területnél. A téglaépület esetében a számunkra rendelkezésre álló kivitelezői ár a bruttó alapterületre vonatkozott, míg a könnyűszerkezetes ár a nettó (falak nélküli) területre.
Ha egy kivitelező a bruttó területre vetíti az árát, akkor sokkal alacsonyabbnak fog tűnni a bekerülési költség. Nézd csak meg, a téglaház esetében 251 m2-el szoroztam (falakkal együtt mért bruttó terület), míg a másik esetében 201 m2-el (falak nélküli terület).
Ez azt eredményezi, hogy nem látsz majd akkora különbséget, a könnyűszerkezetes vagy a téglaház között. Nézd meg mindenképpen, hogy a kivitelező ára nettó vagy bruttó alapterületre vonatkozik-e!
A tapasztalat
Ahogyan nyomoztam az árak után azt láttam, sok esetben nem tűntetik fel, hogy a honlapokon megadott kivitelezési költség a nettó vagy a bruttó területre vonatkozik-e. Pedig ez nagyon fontos. Ha mindkét megadott fenti számításnál a kivitelezési költséget a nettó területre vetítettem volna, akkor mindössze 100 000 Forint különbség alakult volna ki a teljes kivitelezésre (nyilván ebbe az is beleszámít, hogy a téglaépületnek kevesebb a hasznos alapterülete valamennyivel).
Csak ez az egy tétel m2-ként több mint 100 000 Ft költség többletet jelent Neked. Ezért amikor kivitelezővel tárgyalsz minden esetben tisztázd, hogy az ár nettó vagy bruttó, és azt, hogy az épület nettó vagy bruttó területére vetíti-e a kivitelezési díjakat! Te sem örülnél neki, ha a végén tudatosul benned, hogy a számításaid ellenére 30 000 000 forinttal több lett az építési költséged, mint ahogyan számítottad eredetileg.
Bizony a házépítés ma Magyarországon nem olcsó mulatság. Az is látszik, hogy a telek ára jelentősen befolyásolja az egy négyzetméterre jutó bekerülési költséget. Feltételezem Te is álomotthonodat kívánod megvalósítani, ezért nagyon nem mindegy, milyen szakembereket választasz és ne feledd, már a telekvásárlás előtt kérj segítséget, mert egy rosszul megválasztott telek is milliókat vehet ki a zsebedből. Vásárlás előtt tájékozódj, dönts tudatosan!
Házépítés árak kalkulációja
Nagyon nehéz téma, hiszen Te akkor szeretnéd megtudni, hogy a házépítési árak miként alakulnak, amikor még semmid sincs az elképzeléseiden kívül. A házépítés árakat a kivitelezők ebben a szakaszban csak hasraütéses szerűen tudják megmondani (én így hívom a tapasztalati számokat).
Általánosságban elmondható, hogy a házépítés árakat ebben a fázisban hozzávetőleg 40% pontossággal lehet megállapítani.
Ahogyan készülnek a tervek, és pontosodik a tartalom, úgy pontosodik az összeg is. Mire eljutunk a vázlattervekig, addigra hozzávetőlegesen 30% a pontossága
Következő lépés, ami már elég jól használható, az az engedélyes tervek vagy egyszerű bejelentési tervek elkészülte. Ekkor a házépítés árak hozzávetőlegesen 10-15% pontossággal határozható meg.
Amennyiben pedig kiviteli terveket is készítesz, úgy ez a pontosság már 5% belül mozog.
Paradoxon tehát, hogy Te akkor szeretnéd tudni a pontos árat, amikor még csak az elképzelésed van meg, azonban pontos árat csak a tervek elkészültekor fogsz tudni kapni.
Sok esetben előfordul és internetes fórumokon is lehet olvasni, mennyire meglepődnek emberek, a házépítés árak mértékével kapcsolatban. Tapasztalat, hogy ilyenkor az emberek mindig csak a saját esetüket látják és azt írják le. Azonban az építőipar egyedi. Ezért a házépítés árak eltérőek lehetnek a szomszéd faluban, de akár a szomszéd utcában is, mert ahány ház annyi költség…
Cikkemben arra törekszem, hogy bemutassam a leggyakrabban felmerülő költségeket, de konkrét összegek helyett inkább tól-ig tartományt fogok írni, vagy közelítő értéket. Inkább arra fókuszálok, hogy általában milyen építési költségekre számíthatsz. Kalkulációimban házépítés árakat fogom taglalni különböző szemszögekből. Felszereltség tekintetében a mai kor elvárásainak megfelelően hőszivattyús fűtéssel, napelemekkel, néhány extra kényelmi funkcióval (pl. kaputelefon, biztonsági kamera). Az épület felújítás egy külön téma a saját buktatóival és szépségeivel. Ez most nem téma.
Mikor kell fizetni? Milyen szakaszok vannak?
Alapvetően mindig, csak különböző szakaszokban más összegeket. Három fő csoportra osztottam a költségeket az építkezés szempontjából:
1.Előkészületek költségei
2.Építkezés költségei
3.Használatba vétel költségei
1. Házépítés árak és az előkészületek összefüggései
A házépítés árak igen változatosak lehetnek és nagyon sok tényezőtől függnek. Ebben a részben most az előkészületekkel kapcsolatos tételeket veszem figyelembe. Ide sorolok minden olyan tételt, ami az építkezés megkezdése előtt szóba jöhet:
-Építési telek vásárlása
–Ügyvédi költségek
–Közműbekötések, átírások költségei
-Meglévő épület bontása, amennyiben van a telken
–Tervezési költségek
–Tervező díja
-Esetleges telekalakítás költségei
–Illetékek
Építési telek vásárlása (2020)
Már ebben a fázisban is számíthatunk extra kiadásokra, de a telkek árában is nagy szórás mutatkozik. Budapest egy felkapott környékén egy telek négyzetméter ára megközelítheti a 100.000 Ft-ot. Velencén hozzá lehet jutni 15.000 Ft-ért, de akár ennél olcsóbban is tudsz találni. Ez erősen környék függő adat. Viszont az elhelyezkedés befolyásolhat több későbbi költséget is. Budapesten 40-60 ezer forint sem ritkaság egy négyzetméterre. Hasonló a helyzet Budaörsön is, viszont Szigetszentmiklóson ennek kb. fele. Kisebb, távolabbi települések telkei pedig negyed ennyibe is kerülhetnek. Ezek alapján hozzávetőleg egy átlagos telek 40 mFt költséget jelent. Tudom nem olcsó, de sokan szeretnének Budapesten és környékén lakni. Ez már egy jelentős befolyásoló tényező, mely kihat a házépítés árakra.
Ügyvédi költségek
Erősen változó lehet. Van aki fix összegért, van aki a vétel 0,5-1%-ért írja meg a szerződést. Ez a 40 millió forintos telek esetén átlagosan 300 000 forint körül alakulhat. Kérj ajánlatot több ügyvédtől is!
Közművek bekötése
Üres telek: jó a helyzet, mert itt nincs sok extra költség. Ügyfeleink közül többen belefutottak abba a problémába, hogy az üres telekre be kell kötni a közműveket. A kormány kommunikációja szerint, a bekötés 2017. július 1. napjától ingyenes. De ez nem igaz! Ha a törvényileg meghatározott méret felett kell kötni (gáz:4m3/óra, víz:32mm átmérő, csatorna: 160mm átmérő, áram: 32Amper), akkor a fejlesztési hozzájárulás és a szerelvények kb .700.000 – 1.200.000 Forint összegre is rúghatnak. Továbbá is mindenképpen neked kell intézni mérettől függetlenül:
-összes vonatkozó engedélyek és tervek (földmunka, rákötés tervek, esetleges kiváltás tervek kb. 200 000 forint)
–mérőhely fogadó akna kialakítása: típustól függően műanyag (nem mindenhol fogadják el) kb. 100.000 Ft, vagy vasbeton kb. 800 000 Ft – 1 500 000 Ft
–nyomvonal helyreállítás (ha aszfaltos úton laksz, akkor még az aszfalt helyreállítása is). nehéz becsülni, de olyan 500 000 Ft körül érdemes számolni a földmunkával és helyreállítással együtt
-esetleges egyéb szerelvények (pl. szennyvíz előtisztító – ha szükséges) egyedi esetekben
-vezeték(ek): Bár a törvény azt mondja, hogy bizonyos mértékig ennek benne kell lennie az árban, több olyan esettel is találkoztam, ahol ez nem volt igaz
Szumma – szummárum, helyzettől függően körülbelül egymillió forint összeg körül járunk.
Tehát ha közműfejlesztési hozzájárulást nem is kell fizess, átlagosan az új bekötések kialakításánál így is könnyedén 1,5 millió forintra rúghat a költséged.
Kis érdekesség: néhány önkormányzat – mivel jelen helyzetben bevételekre van szükségük – bizonykiszámláz közműfejlesztési hozzájárulást. A törvény csak a szolgáltatóknál tiltja ezt. Ez a kiskapu. Ezt a pontot felvettük a telekvásárlás előtti átvilágítási szolgáltatásunkba, mivel csak egy telefonba kerül ellenőrizni. Az összeg önkormányzat függő, de olyan 500 000 Ft – 1 000 000 Ft között változik. Ne érjen meglepetés, ha ezzel találkozol!
Közműfejlesztési díjjal kapcsolatban biztosan fogok még írni, mert úgy érzem, hogy itt nagy a bizonytalanság, és sok pénzt lehet kiszórni az ablakon, ha nem vagyunk körültekintők.
közmű átírása meglévő épület esetén
Ha meglévő épületet vettél telekáron és újat építenél, akkor azt el kell bontani, valamint a közműveket át kell írni. Az átírás járulékos költsége jelentéktelen. Itt inkább azzal számolj, hogy hogy akár 5-8 munkanapod elmegy az utánajárással. Ez szintén olyan dolog, ami nagyon helyzetfüggő. Megbízhatsz mást is, de pénzért fogja ezt intézni helyetted…
Meglévő épület bontása:
Ekkor első lépésként a gázórát kell leszereltesd ha van az épületben. Utána kell találni valakit, aki lebontja az épületet, a sittet elszállítja és szakszerűen kezeli lerakóhelyen. A XVI kerületben pár hónapja egy ügyfelünk generálba kiadta a bontást: 3 000 000 Ft költséggel végeztette el. Az egyetlen nehézség a COVID helyzet volt, ugyanis a gázművek nem akartak kijönni a helyszínre a régi épület lekötését elvégezni.
A bontás költsége nagyban függ a meglévő épület méretétől, attól, hogy van-e benne veszélyes hulladék(pl. azbeszt tartalmú építőanyagok), milyen a megközelíthetősége, egyáltalán odafér-e a munkagép.
Vagyonszerzési illeték
Az ingatlan árának 4%-a. Vannak azonban csökkentő-módosító tényezők is. Ha pl. úgy vettük a telket, hogy egy másikat eladtunk, akkor csak a különbözet után kell fizetni. Tehát, ha drágább volt az régi telek, akkor nincsen. De a CSOK is módosítja ennek mértékét.
A tervezési költségek nagyon változók lehetnek attól függően, hogy több szakági és építész tervezőt bízol-e meg, vagy egy generált, aki mindent elintéz és összefogja a folyamatokat. Az sem mindegy, hogy mennyi időt szánsz a tervek elkészítésére, és azok mennyire lesznek átgondoltak. Véleményem szerint ezen éri meg a legkevésbé spórolni, mert Te ebben az épületben fogsz 30 évet élni. Valóban megéri két hónap alatt összecsapni valamit? Mindenki meg tudja találni a neki leginkább testhezálló megoldást.
A tervezés az építés költségeihez képest elenyésző, mindössze néhány százalék, de a részletezettségtől függően változik. Ma egy korrekten elkészített egyszerű bejelentési tervdokumentáció hozzávetőlegesen 1-2 millió forint körül alakul, és tartalmazza az építész terveken felül a tartószerkezeti terveket, leírásokat, gépészeti leírást, elektromos rendszertervet, szükség esetén geodéziát, nyilatkozatokat. Ez a minimum. Fontos tudnod, hogy a gépész és az elektromos tervező nem fog Neked rajzot készíteni. Az nem kötelező.
Azt javaslom (mivel a gépészeti és elektromos rendszerek, egyre bonyolultabbak), hogy érdemes legalább kapcsolási rajzokat, nyomvonal terveket kérni. Ha a végletekig igényes és részletes tervekkel rendelkező épületet terveztetsz, akkor ne lepődj meg a 10 milliós ajánlatokon és az egy éven túlnyúló tervezési időn sem. Ma egy mindenre kiterjedő átgondolt terv – ahol valójában az összes igényedet figyelembe veszi a tervező – inkább olyan 3-8 millió forint körül alakul egy családi ház esetén.
Esetleges telekalakítás költségei
Nem is gondolná az ember, milyen gyakran merül fel ez a kérdés. Jelenleg párhuzamosan két ilyen projektünk is fut, ami telekalakításra kötelezett. Röviden ez azt jelenti, hogy a telked határvonalait rendezni kell, a legtöbb esetben meg kell osztanod azt, és át kell add a közterület kezelőjének (általában önkormányzat) későbbi fejlesztések céljára.
Bővebben ebben a cikkben találsz róla információt:
A telekalakítás munkafolyamatát nem az építész tervező végzi. Ez egy tervezés előtti megelőző eljárás. Ettől függetlenül persze megállapodhatsz vele, hogy készítse el neked, de alap esetben egy földmérő feladata. E nélkül el sem tud kezdeni dolgozni az építész. Ez egy három részes földhivatali eljárás, jellemzően 3-6 hónap átfutási idővel. Költsége kb. 300 000 Ft. Ezen felül a hivatal ki fog neked számlázni kb. 35.000 Ft eljárási illetéket, amit mindenképpen neked kell fizetni.
Illetékek
Normál esetben illetéket ma nem kell fizetni az egyszerű bejelentési eljárás alá eső új építésű lakóépületek tervezése esetében. Amennyiben valami oknál fogva mégis illeték köteles (mert neked engedélyköteles az épületed), azzal számolj, hogy azt mindig neked, mint Beruházónak, Építtetőnek kell fizetned. Ez a költség ugyanúgy hozzászámolandó a projektekhez, de a teljes költséget tekintve elenyésző mértékű.
Ezen felül még az építési napló megnyitásának költségeit kell számold, mely ebben az esetben jelenleg2620 forint. Ezt jogszabály szabályozza (313/2012. (XI.8.) Korm rend. 1. sz melléklet)
Az házépítés árak alakulása a kivitelezés folyamán.
A kivitelezés költségei
Két fő ismert irányzat van. Az egyik a generálkivitelező irány, amikor kiadod, hogy a tervek alapján építsék fel kulcsra készen a házad, a másik, pedig amikor leszerződsz több különálló szakkivitelezővel. Előbbi előnye, hogy nyugodtabb lesz az életed, míg utóbbié, hogy olcsóbb. Ezt ki-ki vérmérsékletének megfelelően el tudja dönteni, hogy melyik passzol jobban hozzá. De azért vesézzük ki egy kicsit, hogy melyik eshetőségnek milyen kockázatai, költségei és lehetőségei vannak.
Generálkivitelező
A generálkivitelezők – attól függően, hogy könnyűszerkezetes vagy téglaházat építesz – más-más árszintet fognak meghatározni. Míg egy könnyűszerkezetes épület kulcsra készen jellemzően bruttó 250-600 ezer Ft körül mozog, addig a hagyományos falazatból ezek olyan 400-900 ezer forint közé esnek. Itt persze erősen függ az ár a felhasznált anyagok minőségétől. Tehát az árak igen tágak lehetnek.
Amire még felhívom a figyelmedet az a nettó és bruttó közötti különbség.
Az ismert dolog, hogy a kivitelezőnél rá kell kérdezni, hogy az ára nettó vagy bruttó (tehát van-e ÁFA tartalma). Van azonban más is. A kérdés, hogy a díjszámítás alapja az épületed nettó vagy bruttó alapterülete. Egyszerűen megfogalmazva aza kérdés, hogy csak a helyiségek alapterületét veszi számítási alapnak (nettó), vagy a falakkal együtt mért teljes területet (bruttó). A kettő között lehet 20-25% különbség is.
És nézzük, hogy mit kapsz ezért:
-Ebben benne van az összes anyag beszerzési költsége, helyszínre szállítása, mozgatása, az építőanyag ára
–dolgozók és alvállalkozók díja, bére, járulékai
–felelősségbiztosítás
–munkaterület őrzése
–szemétszállítás díja
–mobil WC
–rezsiköltségek (megállapodás kérdése)
-vállalkozói fedezet ami jellemzően olyan 10-25% között mozog
–kockázatok költsége (ezzel részletsebben kicsit lejjebb foglalkozom)
–Felelős Műszaki Vezető költsége
A mai világban az a generálkivitelező, aki bruttó 300.000 Ft alatti árat ad, hát lehet, nem csinál mindent szabályosan sem a cégének az ügyvitelében, sem a szakmai előírások tekintetében. Ez utóbbi kell, hogy téged izgasson. Ezért Műszaki ellenőr alkalmazása nem kötelező, de erősen javasolt a részedről, akinek az a dolga, hogy ellenőrizze a kivitelező műszaki teljesítésének megfelelőségét.
Hátránya a generálkivitelezésnek: ha azért választod ezt az utat, mert prémium kiszolgálást szeretnél és a legjobbat akarod megvalósítani, akkor, részletesebb terveket kell készíteni. Ez további költség.
Egyébként ebből fakadnak az előnyei is. Ekkor a tervezési költség szegmenségből is magasabb ajánlatok fognak születni, viszont ezért cserébe sokkal ütemesebben fog haladni az épület és hónapokban mérhető időt nyersz. Továbbá pontosabb tervek alapján nagyobb valószínűséggel fogod tudni kiválasztani a valóban legjobb ár-érték arányú kivitelezőt. Ez viszont csökkenti a kivitelezés költségét is.
Több vállalkozó egyidejű szervezése generál nélkül
Ha ebbe az irányba mész, akkor az alábbi feladatokat kell magadra vállald:
–anyagok megvásárlását, és azok kellő időben helyszínre történő kiszállítása (tégla, beton, vas, vakolat, homok, cement, térkő, kavics, hőszigetelés, faanyag, cserép, ragasztó, burkolóanyag… Még van sok.)
–Ideiglenes áram kiépítés és rezsiköltsége
–ideiglenes víz kiépítés és rezsiköltsége
–Illemhely a munkásoknak
–Őrzés, ennek hiányában a lopások értékének kockázata Téged terhel.
–Az összes vállalkozó (ha olcsó akarsz maradni akkor KATA adózású egyéni vállalkozókat kell keress): pl:kőműves, földmunkás, víz, fűtés, csatorna szerelő, ács és tetőfedő, ablakos, festő, homlokzatszigetelő, asztalos, szemétszállító vállalkozás. Ezek mindenképpen kellenek.
Ezen vállalkozók munkájának koordinálása, ütemezése
Sokszor fentieknek nincsen Felelős Műszaki Vezetője, ennek árát külön veled fizettetik meg. (Kb 100 000 Ft/szakma, minimum gépész, elektromos és építész. Ezek nélkül nem tudsz építési naplót zárni)
Műszaki Ellenőr alkalmazása kötelező (kivitelezési költséghez képest 1-2%)
Mindenkinek külön felelősségbiztosítás (kb 60 000 Ft/vállalkozó), amit a vállalkozók szintén a költségeidre terhelnek
És garancia ügyekben nagyon körültekintően kell eljárj. Nagyon nem mindegy, hogy egy Egyéni Vállalkozón miként szeretnéd behajtani a garanciális kötelezettségét.
Sokkal több papírmunka és adminisztráció hárul rád
Ekkor a kivitelezési költség kijöhet akár 300.000 Forintból is, de sokat kell dolgozz vele. Viszont az olcsóságnak ára van. Ezek pedig a kockázatok formájában jelentkeznek. A kockázatokat kicsit lejjebb fogom kifejteni.
Ami hátránya ennek a módnak, hogy a káoszon neked kell úrrá lenni. Ha nem vagy megáldva kivételes szervező készséggel és állandóan mindenre rágörcsölsz, nem javaslom ezt az irányt. Tele lesz a kivitelezés idejére feszültséggel az életed. Lehet évekig teljesen el sem készül az épület. Rosszabb esetben az egészséged, akár a családod is rámehet, mert állandóan az építkezésen vagy. Döntsd el megéri-e.
És kérlek ne érezd azt, hogy elítélem ezt az irányt. Szó sincs róla. De azt el kell hidd nekem, hogy a generálkivitelező (már az aki nem csak mondja magáról, hanem tényleg az) nem azért kér ennyit mert téged ki akar rabolni. Rengeteg munka van egy lakóépület megvalósítása során. Azért tudom, mert egyetem után 10 éven át dolgoztam én is generálkivitelező építésvezetőjeként. Egy korábbi projekten ami kb. 600 millió forintos épület volt, 3 állandó helyszínen lévő építésvezetővel, két építész előkészítővel (munkaidejüknek 50%-át fordították a projektre), valamint egy-egy elektromos és gépész projektvezetővel (kb munkaidő 20%-át fordították a projektre) dolgoztunk majdnem egy évig! Az eredmény egy szakmailag korrekten összerakott épület lett. De 8 fő irányító dolgozott egy épületen (tehát aki nem fizikai munkát végzett).
Természetesen egy családi ház esetében nincsen szükség ekkora stábra, de elgondolkoztató azért a fenti példa. Ne feledd, valószínűleg neked nincsen meg az a szakmai tapasztalatod és rutinod ami egy generálnak megvan. Ez szerintem erősen bizalmi pozíció.
Projektmenedzser, a harmadik út
Ami nincs a köztudatban: a projektmenedzser. Tekintsd úgy, mintha egy generálkivitelező lenne egy személyben. Ő intézi a te adminisztratív dolgaidat, így lehetőséged van a generálkivitelezőnél olcsóbban, mégis nyugodtan, szervezetten és szakmailag hozzáértő személyek irányítása mellett dolgozni. Olcsóbb, de továbbra is vedd figyelembe, hogy ebben az esetben a lentebb felsorolt kockázatokból még számos tényező téged fog terhelni (pl. árfolyamkockázat). Tehát ez egy középút.
Ha ebbe az irányba mész, akkor Ő lesz a személyi építési ügyintéződ. Ettől még külön szerződést kell köss a vállalkozókkal, de az aláíráson, döntésen és utaláson kívül más teendőd nem igazán marad. Sőt, ha időben gondolsz rá, már a tervezést is irányítani tudja.
Garancia
Ennek a tételnek nem feltétlenül van költsége, viszont igen fontos téma. Ilyet kötelező adni minden esetben. Míg egy megbízható régről ismert kivitelező nem fog elfutni (azt nem mondtam, hogy könnyű ilyet találni, de van) és három év után is visszajön az esetleges hibát kijavítani, addig egy 8-10 vállalkozóból álló csapat garanciális kérdéseit sokkal körülményesebb rendezni.
Generálkivitelezői környezetben ennek biztosítékaként 5% garanciális visszatartást szokott eszközölni a Megrendelő. Te tudtad, hogy akár ezt is megteheted? Nos ha igen és alkalmaztad akkor tudd azt is, hogy az az 5% is a Te költséged. A legtöbb Vállalkozó úgy számol ilyenkor, hogy felszorozza az árát ezzel a tétellel. Ha visszakapja egyszer, akkor az talált pénz lesz évek múlva…
A legolcsóbb megoldás, ha jó hírnevű céget keresel meg. Neki többet fog érni a jó hírneve, mint az, hogy valakinek a párszázezres garanciális javításait ne végezze el. Szerintem ez a legjobb és legolcsóbb garancia. Illetve az, ha van egy jó Műszaki Ellenőröd. Ekkor sokkal kevesebb a hiba esélye, hiszen van aki ellenőrzi ilyenkor a műszaki teljesítést. Egy normális vállalkozó amúgy is úgy gondolkodik, hogy olcsóbb jól megcsinálni, mint visszaküldeni az embereket javítgatni. Természetesen a generálkivitelező drágább, de ha neked számít a garancia akkor ismét egy érv mellettük.
szerkezetek kötelező alkalmassága
Másik kevésbé ismert téma a szerkezetek kötelező alkalmassága. Ez bizony a garanciától független. Ezt külön az Építési törvény és vonatkozó jogszabályai rögzítenek. Sokszor a szakkivitelezők sincsenek tisztában a fogalommal. Később még erről fogok cikkezni. Röviden arról szól, hogy pl. a tartószerkezetnek a garanciális időtől függetlenül minimum 10 évig a funkcióját ki kell szolgálja. Ez szerkezetenként eltérő és hozzávetőlegesen 3-5-10 év időtartamra szól. Kötelező érvényű, csakúgy mint a garancia. Ha valami oknál fogva a szerkezet mégsem teljesíti, akkor pedig jön a felelős keresése, aki a szakmai jogosultságainak bevonását kockáztatja ezzel. A tervező tervezte meg rosszul, vagy a kivitelező építette meg a tervektől eltérően? Az biztos, ha a kiviteleződnél erre rákérdezel a legtöbb esetben kérdő tekintetekkel fogsz találkozni. És az is, hogy ez alól majd megpróbálnak kibújni. De a törvény az törvény…
Kockázatok, módosító tényezők
De hogyan is értelmezzük a kockázatot? A Wikipedia így: „A kockázat valamely cselekvéssel járó veszély, veszteség lehetősége”
Kicsit negatív megközelítés, mert lehet a kockázat pozitív is, nyerhetsz is rajta. A téma azért fontos, mert ezek a bizonyos kockázatok lehetőségei mindig fennállnak. A kérdés csak az, ha bekövetkeznek ki fogja az esetleges költségét viselni.
Ha olyan szerződést írsz, hogy minden kockázat a kivitelezőé, akkor drágább árat fogsz kapni. Ha minden kockázat rád marad, akkor olcsóbb lesz az ár. A fő különbség a sok vállalkozós és generálkivitelezős modell között pont ez. A generálkivitelező sokkal nagyobb kockázatot kénytelen vállalni, míg a másik esetben a bekövetkező kockázatokat neked kell megfizetni.
Egy gyors példa, hogyan számolj vele:
Tegyük fel, hogy elszabadul az EURÓ (még jobban mint most) és felmegy 10%-al az ára. Ha a kivitelezővel kötöttél egy átalányáras szerződést akkor az árfolyamkockázatot kénytelen elviselni és nem kérhet több pénzt utólag. Ha Te vásárlod az anyagot és holnapután 10%-al felmegy az építőanyagok ára, akkor a kockázat nálad van és máris nem leszel boldog. A dolog szépsége az, hogy nem tudod, ez bekövetkezik-e. De ha egy kivitelező szeretne gazdaságosan működni, akkor valamilyen arányban számolnia kell ezek eshetőségével. Lehet, hogy nem nagy arányban, de a veszély fenn áll.
És akkor jöjjenek a kockázatok, módosító tényezők, amiket egy generálkivitelező beáraz, ha hosszú távon profitot akar termelni:
-ha a terep lejt drágább lesz építkezni. Ez akár 20%-kal is módosíthatja a komplett bekerülési költséget. Elsősorban a földmunkáknál jelentkezik.
-a telek megközelíthetősége. Ha pl. nagyon szűk az utca, nem tudja nagy kamion megközelíteni, csak kisebb teherautókkal tudsz szállítani bizony számolhatsz némi szállítási többletköltséggel lehet akár 2-5%.
–közműszolgáltatás rendelkezésre áll? Nagyon nem mindegy, hogy az áramot hálózatról veszed, vagy generátort kell bérelni. Az sem, hogy a víz lajtoskocsin vagy vezetéken érkezik-e. 1-3% növelheti a költségeket.
-ha nagyon magas a talajvízszint akkor a technológiai víztelenítési többlettel számolj, de ha ilyen esetben pincét szeretnél, akkor bizony komolyabb épületszerkezeteket kell beépíts. Ennek költsége épület függő 0,5-15% között mozog körülbelül. Ez utóbbi már a talajvíznyomás ellen szigetelt pince költségét tükrözi.
–közlekedési adottságok. Minél távolabb vagy pl. az építőanyag kereskedéstől annál magasabb a szállítási költség.
–Piaci helyzet. Ha nagyon dübörög a gazdaság, akkor mindenki jóval drágábban dolgozik, hiszen megteheti, hogy válogat. Továbbá nagyon sok építőanyag külföldről érkezik, ezért az anyagárak függenek a forint árfolyamától. Tudod Te is mennyire stabil a Forint az Eurohoz képest…
-Időszakra vetített infláció mértéke (egy kivitelezés akár egy évig is elhúzódhat. Ha az infláció pl 4% akkor egy 50 mFt-os építkezésen csak ez eléget 1-1,5 mFt-ot (mert ugye időarányosan nő). Ugye, mennyit számít? Egy vállalkozónak ezt előre be kell áraznia…
–Előre nem látható költségek. Mert ezek mindig vannak. Hidd el. MINDIG VANNAK! A építőipar ezt a tartalékkeret fogalmának bevezetésével kezeli. Így ha ezzel előre kalkulálsz, akkor könnyebben veszed a váratlan akadályokat. Itt jön elő a gondolat, amit szajkózok rendszeresen. Precízebb terv = pontosabb szakmai elvárások = kevesebb előre nem látható probléma = kevesebb kivitelezési költség
-Ha készítettél precíz kiviteli tervet, akkor ez általában 5%-on belül marad.
-Ha csak egy sima engedélyezési terved van, akkor számolj inkább 15%-al a kivitelezési költségekhez képest. Ugye mennyit tud érni egy jó tervező és részletes kiviteli terv?
A precizitás határa
Viszont az is igaz, hogy nem éri meg mindig ész nélkül a legrészletesebb tervet elkészíteni. Fontos az ésszerű mérlegelés. Szerintem rendkívül fontos az adott feladatt léptékének megfelelő részletezettségű tervet készíteni.
-Ha hitelt vettél fel, akkor annak a folyósítási költségei 100.000-200.000 Ft + hitel kamat, ami a hitel összegének 4-8%, de ugye ez is piacfüggő, és ezt nem az építkezés alatt fogod kifizetni.
–Bútorozás költségei. Ezt sokan elfelejtik, pedig erre is rá lehet költeni 3-10 millió Forintot, ha újat szeretnél.
A kockázatok kezelése ma már egy külön szakterület. Van akinek az a munkája, hogy megbecsülje, milyen kockázati tényezők következhetnek, és azok milyen gyakorisággal, hány százalék eséllyel váljanak valóra. Nem fogom tudni neked látatlanba megmondani, hogy mivel számolj. Az általam felsoroltakon kívül még számos más kockázat is felmerülhet. Lényeg, hogy légy tisztában ezekkel és tudd, amikor azt mondod, hogy drága a generálkivitelező, ő bizony ezekkel számol. Fentiek jelentős része a generálkivitelező kockázata. Ha a másik utat választod, ezek a kockázatok téged fognak terhelni. Kérlek így mérlegeld, melyik út a neked inkább testhezálló, az alapján, mekkora a kockázattűrő képességed és mennyire idegeskedsz, vagy mennyire szeretnél nyugodt életet magadnak.
Kötelező tervezői művezetés
Ez szintén egy kivitelezést terhelő tétel. Általában az épületedet tervező építésszel fogsz erre szerződést kötni. Abban az esetben nem kötelező, ha nem veszel igénybe semmilyen banki terméket és saját lakhatásra építesz egyszerű. Egyébként erősen javasolt az alkalmazása. A törvényalkotó célja ezzel pont az, hogy kivitelezés közben sem maradjon a lakóház szakemberi felügyelet nélkül.
Tervezői művezetést minden esetben lehet kérni, de kötelezővé az egyszerű bejelentési eljárás bevezetésekor tették.
Ez esetben a tervező feladata, hogy leellenőrizze, hogy az épület az építészeti jogszabályi előírásoknak (OTÉK, HÉSZ, TAK) megfelelően készül-e. Ekkor a szakembernek nem feladata a műszaki megoldások minőségének, megfelelésének az ellenőrzése. Az már műszaki ellenőrzés. Az elhivatott tervezők azonban természetesen ebben is segítségedre lesznek.
Amikor kész a ház
Kész a házad. Ezt még a hivatalok felé jelezni kell, hogy a statisztikákba bevezessék. Ez általában néhány dokumentum feltöltéséből áll. Hogy mik ezek, azzal ebben a cikkben foglalkoztam. Ami költség, hogy a földhivatali nyilvántartásba vételt meg kell fizesd. Ezt geodéta fogja megtenni. Ennek önmagában 70-100 ezer forintos költsége lehet (+ ÁFA, ha olyan geodétával állapodtál meg), valamint az egyéb dokumentumokat (hiteles energetika, közműszerződések…) össze kell szedd és fel kell töltsd a megfelelő elektronikus felületre. Erre megkérheted a ház építészét is. Ha igazán normális az építész, akkor akár az egészet el is intézheti helyetted, de ebben tud segíteni egy projektmenedzser, vagy akár a generál kivitelező is. Attól függ kivel állapodsz meg. Nem javaslom, hogy egyedül vágj ebbe bele.
Összegezve:
Ezzel a cikkel nem elrettenteni szeretnélek az építkezéstől, hanem inkább gondolkodásra késztetni, hogy mi minden tényezőre kell figyelj és mivel kell számolj, mielőtt nekivágsz.
-Telek ára
-Illeték és eljárási költség
-Közművek bekötése, átírása
-Meglévő épület bontása
-Tervezés:
-Kivitelezési költségek
-Mérnöki munkák a kivitelezés alatt (tervezői mávezetés, műszaki ellenőrzés, projektmenedzsment, felelős mászaki vezetés)
-Garanciális költségek (kivitelezői árban)
-Kockázatok és módosító tényezők
-Használatbavétel
A végére egy kis olvasnivaló még. Lelkes olvasója vagyok a kiszámoló blognak és épp a napokban jelent meg egy cikk, mely azt taglalja régen és most mennyibe került az élet, valóban jobb volt-e a 90-es években élni. Meglepő adatokat tartalmaz. Azért javaslom, hogy olvasd el, mert bizony az építési költségekre és lakásárakra is tartogat statisztikát:
Tapasztalatom szerint, mikor már a tervezésen túl vagyunk és ügyfeleink belevágnak a családi ház építés folyamatába gyakran kerül elő a kérdéskör, hogy ki kicsoda az építkezésen. Milyen érdekellentétek vannak, és ki kinek a szekerét tolja? A véleményem szerint egy szekér van. Ha minden résztvevő ezt a szekeret tolja és egy irányba, akkor nagy baj nem lehet. De nézzük akkor végig, hogy egy családi ház építés esetén kik ezek a szereplők
A családi ház építés legfőbb szereplője: az építtető
Alfa és Omega. Hiszen az építtető nélkül nincsen családi ház építés. Vállalkozóként célunk, hogy Te mint beruházó elégedett legyél, hiszen hosszú távon akkor fogod a projektben résztvevő vállalkozókat tovább ajánlani. Ezzel a szerepkörrel azonban járnak felelősségek is. Ezekkel célszerű tisztában lenned mielőtt belevágsz egy családi ház építés folyamatába. Erről külön cikket fogok írni, mivel azt tapasztalom, hogy ezzel kevesen vagytok tisztában azzal, az építési jog milyen felelősségköröket szab ki rátok.
A családi ház építés mozgatórugója: A tervezők
Miért a többesszám? Hát azért, mert a legtöbb esetben több is van. Még egy egyszerűbb családi ház építés esetén is kell egy gépész, egy statikus és egy elektromos tervező. És általában az Ő munkájukat az építész tervező fogja össze. Ezért is célszerű egy kézbe adni a tervezési felelősség kérdését. Ellenkező esetben rohangálhatsz négy felé. Érdemes a kiválasztására több időt szánni. Véleményem szerint egy jobb minőségű terv a kivitelezéskor költség és időmegtakarítást eredményez. Ne a terven és a tervezőkön spórolj. A tervre gondolj úgy, mint az első építőanyagra, amit meg kell vegyél. A terv határozza meg az épületed kinézetét, műszaki paramétereit, azt, hogy milyen minőségű anyagokból építkezhetsz. A költséghatékony építkezés a jó tervnél kezdődik.
A családi ház építés vezetője: A kivitelező
Ebből is lehet több. Generál kivitelező esetében az egyszem vállalkozó minden feladatot ellát egy személyben. Másik lehetőség, hogy több vállalkozóval szerződsz, de ez esetben további szereplő bevonása szükséges. A generál kivitelezők általában drágábbak +15-20% körüli mértékben. Ezért cserébe viszont nem kell több vállalkozó munkáját összeszervezned és jóval kevesebb kockázat terhel téged. Döntsd el, hogy egy családi ház kivitelezésénél az a pár millió forint kivitelezési költség ér neked többet, vagy a nyugalmad. És ezen felül a generálkivitelező szakmai tudásáról és tapasztalatáról még nem is beszéltünk, amivel valószínűleg nem rendelkezel. Ezt ki-ki magának eldöntheti. Nincsen jó vagy rossz. Olyan megoldás létezik, ami az igényeidhez jobban passzol.
Egyéb szereplők a családi ház építés során
Felelős műszaki vezető (FMV):
Jó hír, vele neked nem kell szerződni. Minden esetben a kivitelező kötelessége, hogy legyen egy felelős műszaki vezetője. Ezt időnként külön költségként fel is tűnteti. Sokan meg is rémültök tőle, mert drága és nem értitek miért. Ami a lényeg, hogy bármi történik kint az építkezésen személyesen a felelős műszaki vezetőt veszik elő elsőre. És nem mint egy kivitelező cég, hanem személy szerint felel a kint történt dolgokért. Ez a felelőssége pedig nem évül el. Könnyedén elő vehetik egy kivitelezési hibáért a garanciális időn túl is! Ha hibázik, könnyen a szakmagyakorlási jogát is visszavonhatják, de súlyos esetben még lakat alá is kerülhet! Gondolj bele, pl. tűzeset van és bennégnek. FMV-t veszik elő. Leszakad egy mennyezet és meghalnak az épületben. FMV-t veszik elő. Tehát személy szerint Ő felel azért, hogy szakmailag minden rendben legyen. Csak ennyi a szerepe. Valójában az övé a legnagyobb felelősség egy családi ház építés során. Arra viszont figyelj, hogy Felelős Műszaki Vezetője legyen a kivitelezőnek! Amúgy FMV nélkül még építési naplót sem tud zárni.
Műszaki ellenőr (ME).
Sokan keverik a felelős műszaki vezetővel. Pedig pont az ellentétje. A műszaki ellenőr lényegében a beruházó, azaz a Te szemed és füled kinn a családi ház építés során. Alkalmazása nem mindig kötelező, de számtalan esetben kifizetődő. Feladata, hogy ellenőrizze a kivitelező által végzett munkát, minőség és mennyiségi tekintetben egyaránt. Továbbá azt is, hogy az épület a terveknek megfelelően készül-e. Közte és az FMV között érdekellentét van. Nem lehet ugyanaz az ember FMV és ME egy építkezésen. A tervező azonban elvállalhatja ezt a szerepet is, amennyiben van hozzá jogosultsága. Amit tudj, abban az esetben, ha több kivitelező egyidejűleg dolgozik a munkaterületen, kötelezően kell alkalmazz ME! Tehát Műszaki Ellenőr akkor mindenképpen kell, ha több vállalkozóval szerződsz egy generálkivitelező helyett.
Tervezői művezető (TMV):
Ezt a fogalmat a legnehezebb elmagyarázni talán, hiszen a munkája hasonlít a műszaki ellenőréhez. A Tervezőnek ebben a szerepkörben a feladata, hogy ellenőrizze, a kivitelező a terveknek megfelelően építkezik-e, attól nem tér-e el építésjogi értelemben. Bizonyos esetekben, pl. anyagok kiválasztásánál is közre tud működni a Tervező ebben a formában. Viszont nem dolga a Tervezőnek a kivitelező műszaki teljesítését vizsgálni. Abban az esetben, ha nem saját lakhatásra építkezel és bármilyen banki terméket veszel igénybe, alkalmazása kötelező egyszerű bejelentés esetében minimum 6 alkalommal. Díját külön kell megfizetni és a jogszabályok ennek maximumát szabályozzák és a mindenkori minimálbérhez kötik.
Fontos tudnod, hogy amióta bevezették az egyszerű bejelentéses eljárást a hatóságok ellenőrzési körét a tervek minőségére visszavonták. Egy egyszerű bejelentésnél az, hogy az építmény megfeleljen az előírásoknak első sorban az építtető felelőssége. A Hatóságok csak azt ellenőrzik, hogy mennyiségileg meglegyenek a tervek (vannak kivételek azért). Persze, ha a Tervező rosszat tervez, az esetleges büntetés áthárítható a vétkesnek.
Hatóságok:
Bizony ők is résztvevők. Itt elsősorban az építéshatóság és az építésfelügyelet kifejezés kerül elő. A kormány a 2020. március eleji intézkedések nyomán ezeket összemosta és egy káoszos rendszert alakított ki. Igazából mindegy hogyan hívjuk, ők intézik az engedélyed papírjait, illetve ők fognak a helyszínen ellenőrizni. A legtöbbször. De ezen kívül ide tartozik még a munkaügy és munkavédelem, de még a NAV is kilátogathat. (Generálkivitelezői időszakomban volt olyan, hogy a fegyveres erők terelték össze az embereket és egyesével szépen mindenkit igazoltattak, ellenőrizték, hogy mindenki be van-e jelentve, illetve azt is, hogy az egyazon cégnél dolgozók ugyanarra a kérdésre egységesen felelnek-e). Tovább egy nagyobb épület esetében ide tartoznak a szakhatóságok is, mint a közművek vagy a kéményseprő. Ők azok akik egyik kezükkel adnak (engedélyek), míg másik kezükkel büntetnek is (szabálytalanság esetén).
Projektmenedzser:
Ez a szerepkör a nagy építkezések kiváltsága. Szerintem ennek nem kéne, hogy így legyen. Ha abszolút nem akarsz foglalkozni az építkezéssel, és csak az eredményt várod, akkor Ő kell neked. Ő az, aki kivitelezőt versenyeztet, irányítja az építkezést, a tervezőt is koordinálja és rengeteg terhet levesz a válladról. Igaz meg kell fizetni. A legtöbben azért nem alkalmaznak, projektmenedzsert, mert még csak nem is tudják, hogy ilyen van. Jelen helyzet szerint a jogosultságát a kormány eltörölte, így sajnos bárki végezhet ilyen munkát, még akár építőipari tapasztalat nélkül is. Aki kitanulta ezt, azok általában nagy állami építkezéseken dolgoznak, így neked, mint magánszemély nem egyszerű kellő tapasztalattal rendelkezőt találni. Mivel a szakma gyakorlása jelenleg nincs jogosultsághoz kötve, így alkalmazása sem kötelező, bár a közelmúltban ezen a téren történtek változások. De csak a 700 mFt+ méretű állami projektek esetében. Projektmenedzser egyébként lehet Tervező és Műszaki ellenőr is egyben. Kizárólag FMV nem lehet, mert ez a szerepkör a kivitelezőhöz tartozik és érdekellentét alakulna ki (bár nem tiltja semmilyen jogszabály). Amit kapsz a projektmenedzserrel, az egy olyan kis építkezés esetében mint egy családiház, lényegében a generálkivitelezőt tudja kiváltani. Vállalási ára nagyjából a projekt bekerülési költségének 10-12%-a, tehát olcsóbb egy generálkivitelezőnél.
Lehet ez csak az én vízióm a világról, de úgy érzem ebben lenne hova fejlődni. Ezt a szerepet az építész tervezőnek lenne ideális ellátni egy személyben, hiszen Ő tervezte az épületet, engedélyeztette, ismeri a terv minden részletét. Akár úgy is szerződhetsz a Tervezővel, hogy projektmenedzsment keretében tervezze is meg az épületet, és akkor neked nem kell azzal foglalkozz, hogy milyen terveket kell elkészítsen, illetve mi felesleges a számodra. Ebben az esetben biztos lehetsz benne, hogy minden terv elkészül, ami valóban nélkülözhetetlen. Én ezzel a megközelítéssel nagyon egyet értek.
És a végére egy kis érdekesség, külföldön merre haladunk:
Van egy világszervezet, amely FIDIC (Fédération Internationale Des Ingénieurs – Conseils, Magyarországon: Tanácsadó Mérnökök és Építészek Szövetsége, itthon TMSZ) névre hallgat. Ők kidolgoztak olyan szerződéses rendszereket, amelyet nagyobb magánberuházásokon, és időnként itthon is használnak. Ezek közül az egyik az úgynevezett kulcsrakész létesítmények szerződéses feltételei. Erről azt kell tudni, hogy Te mint Megrendelő egy A4 papírra (persze kisarkítva) leírod, mit vársz az épülettől, és úgy ahogyan van minden kockázatával együtt odaadod a kivitelezőnek, hogy oldja meg. Ha kész szól, ellenőrzöd, hogy minden paraméter stimmel-e, és részedről a gond letudva. Nyilván ezt olyan befektetőkhasználják, akiknek az idejük többet ért, semmint minden nap az építkezés teendőivel foglalkozzanak. Továbbá hozzá tartozik, hogy minden kockázat a kivitelezőt terheli, ezért ez a legdrágább szerződéses mód is. Ám egyre többen alkalmazzák. Ekkor Neked nem kell tervezőt, kivitelezőt műszaki ellenőrt és egyéb dolgokat keresgess. Egy felelőse van az egész projektnek. Neked csak beköltöznöd kell. Meg persze fizetni.
És ezzel megdőlt a régi nagy igazság. Pénzen igenis lehet időt venni. Hiszen neked időd marad a kivitelezőnek pedig pénze. De ha jól belegondolsz a legtöbb szolgáltatás erről szól a pénzedért cserébe a szakember az idejét áldozza fel. Különbség, hogy pénzt felhalmozhatsz, időt viszont nem!
Soron következő írásainkban a házépítés egyes folyamatairól érdekességeiről fogunk írni. Mindezt tesszük elsősorban tervezői és kivitelezői szemmel, ügyfeleink érdeklődési köre alapján
A magyar építőipar állapota a környező országokhoz képest hagy némi kívánni valót maga után. Sok ügyféltől hallani, hogy átvert a kivitelező, eltűnik a kifizetett előleggel, nem lehet utolérni, csúszik késik… Szóval sokan vagytok, akik jogosan érzitek, hogy építkezésbe belevágni hatalmas kockázat és bizonytalanság. Ebben kívánok a jövőben támpontokat és segítséget nyújtani nektek ebben a blogban.
Házépítés vélemények, Megbízónktól
Te, mint házépítés vagy ház vásárlás előtt álló ember a legtöbbször annyit látsz, hogy drága az építész tervező, drága a kivitelező, és nagyon lassú az egész. Célom, hogy közérthetően megismertessem veletek, mire figyeljetek oda ingatlan, ház vagy akár építési telek vásárlása előtt, legyen az balatoni telek a vízparton, vagy budapesti belvárosi lakás. Célom az is, hogy megfontolt felelős döntést tudj hozni az építkezés megkezdése előtt vagy közben. Legyél akár magánszemély, akár vállalkozás képviselője itt olyan információkat osztok meg veletek, ami hozzásegít egy-egy esetben a megfontolt döntéshez. A blogon a későbbiekben rendszeresen, életből vett helyzetekkel és esettanulmányokkal fogok jelentkezni. Célunk, hogy a magyar építőipar hatékonyan működjön. És ennek Te is részese vagy.
Mit kell rólam tudni?
Egész életemben arra készültem, hogy épületek valósuljanak meg a munkám során. Mert jövőképemben az építeni vágyó, a tervező és a kivitelező is egy. Szeretném, ha egy épület megvalósítása során a felek nem ellenfélnek tekintenék egymást. Szeretném, ha nem csak azt néznék, hogy ki-kit akar és mennyi pénzzel megrövidíteni. Szeretném, ha hatékonyan és gördülékenyen, feszültségmentesen lehetne egy projektet lebonyolítani.
Továbbá azt, ha az építész és a megrendelő is egy nyelvet beszélne, mert hiszek abban, hogy a vállalkozók az embereket nem csak lehúzni akarják, hanem valóban segíteni szeretnének. Hiszek abban, hogy a legjobb, ha egy építési beruházás egyes fázisai egy ember kezében futnak össze és ez az ember az építtető szakmai képviselet.
Én és a házépítés
Az építőiparral nagyjából általános iskola 5. osztályos koromban kerültem kapcsolatba. Rajzórán azt kaptuk házi feladatnak, hogy egy épület rajzát kell elkészíteni. Már akkoriban is tudtam kocka lenni, ezért elővettem saját házunk terveit. És rajzoltam egy épületet, úgy, hogy az építész által készített terv jelöléseit lemásoltam. Figyeltem a pontos részletekre. Majd kaptam egy jó nagy egyest. Mondván: „Fiam, ezt nem csináltad, ez túl profi ahhoz, hogy csak 11 éves vagy.” Nos ez az egyes osztályzat indított el a pályán. Leginkább dacból, hogy majd én megmutatom.
Ezt követően már középiskolában is építészetet tanultam, 15 évesen már egy XVII. kerületi tervező mellett dolgoztam. Egyetem alatt is ebből éltem meg. Mikor végeztem éppen beköszöntött a válság és pont kaptam egy állásajánlatot az államvizsgát levezető elnöktől. Ez volt életem első és eddig egyben utolsó rendes 8 órás állása. Igen elég kitartó vagyok. Viszont nem a tervezés felé vettem az irányt. Pályám a generálkivitelezés felé vezetett, ahol társaimmal történő cégalapításig építettem főként közbeszerzéseken elnyert épületeket egy nagyon támogató nagyvállalati környezetben. Ez alatt megtanultam a szakma csínját-bínját és immár nem csak az asztal mellől. Saját bőrömön tapasztaltam egy-egy rossz döntés hatásait, költségét. Azt is megtanultam, hogyan lehet jó minőségben költségtakarékosan építkezni, hogyan kell megszervezni az alvállalkozók munkáit és ezt hogyan kell ledokumentálni. Mert bizony a hatóság jön, ellenőriz és büntet.
Kellő rálátást szereztem az építőiparra mind kivitelező mind tervezői oldalról. Így utólag hálás vagyok azért az egyesért.
Várhelyi Tibor vagyok. A Consolum cégcsoport ügyvezetője.
És most, mint vállalkozó. Visszatértem a tervezéshez. Immáron azzal a tudással, amit kivitelezőként megtanultam és ami véleményem szerint sajnos sok tervezőből hiányzik. De a legjobb, hogy nem egyedül. Immáron több fős csapattal dolgozunk értetek. Kollégáink között többnek nemzetközi tapasztalata van. Van, aki közöttünk jobban szeret álomházakat tervezni, van, aki az építési jog szakértője, vagy egyszerűen csak remek szervező.
Tapasztalataink, amit egy házépítés során a Te részedre kínálunk
Most, a napi munkánk során megszerzett tudásunkat kívánjuk rendszerezni és közkincsé tenni. Szeretnénk, ha átfogó ismeretet szereznétek arról, hogy milyen buktatókra kell odafigyelni egy építkezés előtt, alatt és után, hogy ne tévedjetek tévútra. Felkészítünk arra, hogyan hozzatok olyan döntéseket, amiket a későbbiekben nem bántok meg.
Témák, amik házépítés során felmerülnek. Erről lesz szó
–építés telek, családi ház, lakóingatlan vásárlásával kapcsolatos kérdések. Mik a buktatók, mit építhetek egy telekre? Át akar verni az ingatlanközvetítő? Megtaláltam az álomházat a jófogás ingatlan oldalain, mit tegyek most?
–tervezés közben felmerül észrevételek. A legtöbbször felmerülő kérdés, hogy könnyűszerkezetes házat vagy téglából falazott épületet építsek. Melyik éri meg?
–Hogyan válassz tervezőt? Miért van baromi nagy különbség egyes tervezők között árban. Pro és kontra. Mikor válasszuk az olcsót, mikor ne. Az olcsóbb valóban olcsóbb, a drágább tényleg jobb?
–A kivitelezők kiválasztása: Gyakori probléma, hogy több kivitelező ad árat, de az egyes vállalkozók mást és mást áraznak be. A végén mindig kiderül, hogy jobban jártunk volna a másik építőmesterrel.
-Az építési vállalkozóval történő elszámolás és szerződéskötés, hogy mindenki biztonságban legyen. Annak dokumentálásáról, trükkjeiről és eszközeiről.
-Miben segíthet egy műszaki ellenőr, egyáltalán ki ő? Ki az a felelős műszaki vezető? Nem ugyanaz a kettő?
–Kész a ház. lehet költözni? Mit kell még megtegyek előtte.
-Egyáltalán hogyan alakul egy építkezés menete a gondolat megszületésétől az első hétvégi grillezésig.
-És mi történik utána? Beköltöztem vannak még további költségeim? Ezt bizony senki nem mondta.
-Mi az a rozsdaövezet
és még sok más témában, amit az élet hoz.
Amit ígérünk
A jövőben rendszeresen számíthatsz rá, hogy aktualitásokkal érdekességekkel jelentkezem. Most ezeket a tapasztalatokat megosztjuk veletek. Bízunk abban, hogy pusztán meglátásainkkal sok millió forint felesleges kiadástól tudunk megóvni. Egy jó terv olyan, mint a navigáció a telefonodon. Látod, hova tartasz, és minél kevésbé értesz hozzá annál részletesebben vezet végig az úton. Ha utazásod előtt rászánsz pár percet a tervezésre akkor nem fogsz eltévedni. Ha kapkodsz és sietsz, simán lekanyarodhatsz rosszkor. Így növelve meg az utazás hosszát és költségét.
Kövessen minket facebookon,
Ha segítségre van szükséged akkor keress minket a kapcsolatok alatt megadott elérhetőségek egyikén, biztosan tudunk segíteni.
Ezen sütik célja, hogy a látogatók maradéktalanul és zökkenőmentesen böngészhessék consolum.hu weboldalát, használhassák annak funkcióit, és az ott elérhető szolgáltatásokat. Az ilyen típusú sütik érvényességi ideje a munkamenet (böngészés) befejezéséig tart, a böngésző bezárásával a sütik e fajtája automatikusan törlődik a számítógépről, illetve a böngészésre használt más eszközről.
Amennyiben ez a süti nem kerül engedélyezésre, akkor nem tudjuk elmenteni a kiválasztott beállításokat, ami azt eredményezi, hogy minden egyes látogatás alkalmával ismételten el kell végezni a sütik engedélyezésének műveletét.
Funkcionális sütik
HARMADIK FÉL ÁLTAL ELHELYEZETT SUTIK-K (ANALITIKA)
A consolum.hu weboldalán alkalmazza a Google Analytics mint harmadik fél sütijeit is. A Google Analytics statisztikai célú szolgáltatás használatával a consolum.hu weboldai információkat gyűjt azzal kapcsolatban, hogy a látogatók hogyan használják a weboldalt. Az adatot a honlap fejlesztésének és a felhasználói élmény javításának céljával használja fel. Ezen sütik szintén lejáratukig a látogató számítógépén vagy böngészésre használt más eszközén, annak böngészőjében maradnak, illetve amíg a látogató nem törli őket.
A feltétlenül szükséges sütiket mindenkor engedélyezni kell, hogy elmenthessük a beállításokat a sütik további kezeléséhez.
