Reneszánszukat élik a kádárkockák, ez vitathatatlan. Rengetegen vesznek ilyen régi épületeket, hogy aztán teljesen felújítva, új életet adjanak neki. Az ilyen döntések fő motívuma, hacsak nem érzelmi alapon kötődsz a nagyi házához, általában az, hogy olcsóbbnak hiszik ezt a projektet, mintha egy teljesen új ingatlant építenének. Mert mit gondol az átlagember? A ház szerkezete már megvan, nagy baj nem lehet, így biztosan gazdaságosabb lesz az építkezés.
Aztán a valóság sokszor mást mutat. Nem mondjuk, hogy egyáltalán nem lehetséges, hogy olcsóbban jössz ki, mint az új építésű ház építkezéséből, de az összegszerű végeredmény sok mindentől függ. Nézzük meg mitől!
Meglévő épületek nem várt meglepetései
Sok esetben a akkor kerülnek napvilágra kellemetlen dolgok, amikor elkezdik a régi épület átalakítását. Olyan problémákkal szembesülhetsz ilyenkor, amelyekre legrosszabb álmaidban sem számítottál.
Az új építésű épületek esetében is vannak kockázatok, de azért természetesen kevesebb. Amikor elkezded felújítani, átalakítani a régi kádárkockát, a teljesség igénye nélkül, az alábbi problémákkal kerülhetsz szembe:
-A tartószerkezet nem bírná el a további ráépítést, ezért vagy meg kell erősítened, vagy a terveiden kell módosítani.
-Kiderül, hogy nedvesedik a fal, és ez a gond nem csak a tartószerkezetet gyengíti, de egészségtelenné teheti a lakóteret, hiszen szuper táptalajt szolgáltat a penészgombáknak.
-Nem várt gépészeti, és elektromos felújítások szükségesek, pl. új vezetékekre kell cserélni a régieket, vagy a fűtésrendszer szorul korszerűsítésre.
-Problémásak a közműcsatlakozások vezetékei, és javítani, vagy cserélni kell azokat is.
A tetőszerkezet korhadt, gombás, vagy más károsodást szenvedett az idők során, és azt is cserélni kell.
Egyetlen jó tanáccsal tudok szolgálni mindenkinek, aki lakást, vagy házat újítana fel. Ezt a tanácsot pedig saját tapasztalat is megalapozza, és így hangzik: Ha kiszámolod körülbelül, hogy mennyi a bekerülési költsége a felújításnak, akkor annak az összegnek minimum a másfélszeresét tedd félre, mert a munkálatok során szinte biztos, hogy lesznek olyan nem várt, és előre nem látható megoldandó problémák, amelyekre ezt a plusz 50%-ot el is fogod költeni.
Komfort régen, és most
A több évtizede épült lakóházakat természetes módon az akkori igényekre szabva építették meg, és az akkor aktuális technológia lehetőségek határolták be a megvalósítás módját. Ez teljesen természetes. Ma már azonban teljesen más igényeink vannak, sőt, szinte szükségletként élünk meg bizonyos igényeket.
Ha csak arra gondolsz, hogy mennyi elektromos berendezés volt egy 70-es évek beli háztartásban, és mennyi most, neked is egyértelmű lesz, hogy miért kell annyi mindent változtatni ezeken a régi építésű házakon.
Akkoriban nem csak az nem volt probléma, hogy nincs wi-fi, de még az sem, hogy a lakószobák egymásból nyílnak. Ma már azonban ugyanannyira igényeljük azt, hogy minden családtagnak lehetőség szerint legyen külön privát tere, mint azt, hogy mindenhol kapcsolódhassunk a világhálóra.
Az időjárás és a klíma is sokat változott ebben a pár évtizedben, így szinte elengedhetetlen az épületek klimatizálása, amely az elektromos hálózatra is nagyobb terhelést ró. Szóval villanyszerelőre is szükséged lesz. A forgalom is nagyobb, és a már említett privát szféra iránti igény is fontossá teszi a megfelelő hangszigetelést az utca zajai ellen, és a szobák között.
Összességében elmondhatjuk, mást jelent ma a komfort, és mást jelentett 50 évvel ezelőtt. Egyre több gépészettel, és elektromos berendezéssel szereljük fel otthonainkat, és egy régi ház átalakításánál, felújításánál bizony ezeknek a lehetőségét is meg kell teremtenünk – ami nem kis költség.
A kompromisszumkészség fontosabb lesz, mint a fantázia
Ne feledkezzünk meg arról sem, hogy egy már meglévő épületnek számos olyan része van, amely adott. Vagyis nem tudod megváltoztatni. Ilyenek például a tartófalak. Persze, hogy nem tudod megváltoztatni, az természetesen nem igaz. Meg tudod. Más kérdés, hogy ennek milyen horribilis költségei lesznek. A másik kérdés pedig az, megéri-e ennyit költeni rá?
Tudnod kell, hogy egy régi épület, bármennyire profin és a legmodernebb technológiák alkalmazásával is újítod fel, sosem lesz olyan, mint egy új. Megéri az összes falat átalakítani, elbontani a mennyezetet, és a tetőt azért, hogy minden vágyad teljesüljön? Ha ez a vágyad, akkor meg. De azért előtte számolj!
A számok makacs dolgok. Gazdaságos az átalakítás?
Tervezőként az épület alaprajzi és megjelenési megtervezésén kívül nekünk az a fő feladatunk, hogy egy-egy projekt gazdaságosan tudjon megvalósulni. A gazdaságosságot pedig sok minden befolyásolja.
A jelenlegi 5%-os ÁFA lehetősége, amely CSOK esetén akár 0% is lehet sajnos csak új lakóépületekre vonatkozik. Ha tehát csak felújítasz, átalakítasz, bővítesz, akkor nem fogod tudni kihasználni ezt a kedvezményt. Erről bővebben két cikkünk is szól. Itt találod az első részt, és itt a másodikat.
Nem kell matekversenyek örökös győztesének lenned ahhoz, hogy első blikkre is lásd: egy új építésű ház, jelenleg 22%-os árelőnyt képvisel a felújításra szoruló kádárkockával szemben. Ráadásul minden tényezőt együttesen kell figyelembe venni. Emlékezz csak mit írtam az elején! Minimum másfélszeres szorzóval számolj költségvetést az építkezésre!
A Consolum az új építésű ingatlanra szavaz
Mielőtt megalapítottuk a cégünket, jómagam generálkivitelezőként dolgoztam. Pályafutásom során számos olyan projektben vettem részt, amelyekben meglévő épületek átalakítását végeztük. (Például a később építőipari nívódíjat kapó Nemzeti Táncszínház, az Abonyi Művelődési Ház, a Velence korzó félbemaradt építkezésének befejezése)
Az összes ilyen projekt közös tapasztalata az, hogy a már meglévő épületrészek körüli bizonytalanságok minden esetben pénzügyi kockázatot is rejtettek magukban, és természetesen jelentősen meghosszabbították az építkezés időtartamát. A legtöbb esetben sajnos utólag az derült ki, hogy nagyon nem érte meg felújítani a meglévő régi épületeket.
Mindezen tapasztalatok miatt, a Consolum már csak az új építésű épületekre fókuszál. Egyrészt azért, mert tervezés közben kevesebb a kockázat, így nyilván gyorsabb és olcsóbb is a tervezés. Másrészt pedig azért, mert a kivitelezés során is kisebb a rizikó, így jobban ütemezhető az építkezés, hiszen nem kell nem várt hibák, hiányosságok felbukkanásától tartanunk.
Ha mindezeket még megfejeljük azzal, hogy nem is feltétlenül drágább, vagy nem sokkal, egy új építésű ház kivitelezése, már szükségtelen is további indokokat felhozni, hogy miért döntöttünk az új építésű házak tervezésének iránya mellett, és miért ezen az úton folytatjuk nagy lelkesedéssel, és profizmussal szakmai pályafutásunkat.
Elérkezett a pillanat, amikor a kivitelező végzett az épületünk megépítésével. Már csak használatbavételi engedély kell. Ezért van még egy kis papírmunka. Ez van, a jogszbályok köteleznek. Mindenre van egy formanyomtatványunk (van, hogy több is).
A használatbavételi engedély
A használatbavételi eljárásnak is több változata van (lehet használatbavételi eljárás, valamint hatósági bizonyítvány egy egyszerű bejelentési eljárás esetén), így most arról írok, hogy általánosságban mire kell figyelni. Azért, hogy ne menjünk bele túlzottan a részletekbe és ne egy regényt írjak nektek, most egy hagyományos családi házat fogunk venni. Egetverő különbségek nincsenek egyébként az eljárások között, célja, hogy az épület szerepeljen a szükséges nyilvántartásokban.
Akit a jogszabályi héttér érdekel az a 312/2012 (XI.8.)-ban megtalálod a részleteket. Építési engedély esetén a VIII. fejezetben, egyszerű bejelentés esetén pedig ugyanennek a rendeletnek a XII. fejezet 43. pontja vonatkozik ide
Tehát családi ház esetén használatbavétel engedély beszerzése szükséges?
Nem. A családi ház egyszerű bejelentéssel készül, ez az engedélyezési eljárása. A jogszabály kimondja, hogy ez esetben tudomásulvételi eljárással lehet használatba venni hivatalosan az épületet.
Engedélyezési eljárás esetében pedig a a használatbavételi engedély beszerzése szükséges (pl nyaralók, nagyobb társasházak).
A két eljáráshoz egyébként majdnem ugyanazok a papírok szükségesek
Mire van szükség használatbavételi engedélyhez, vagy tudomásul vételhez?
Felelős Műszaki Vezetői nyilatkozat (építész, gépész, elektromos)
Kivitelezői nyilatkozat
Átadási dokumentáció (ez egy lakóépületnél azt jelenti, hogy beépítés előtt az építőanyagok teljesítménynyilatkozatát fel kell töltse a kivitelező, valamint a garanciális feltételek teljesítéséhez egy kezelési és karbantartási utasítást adjon)
Építési naplóban 6 alkalom tervezői művezetés megléte (bizonyos esetekben ez jelenleg nem kötelező)
Hiteles energetikai tanúsítvány (OÉNY-be történő feltöltése – energetikus végzi)
Jogszabályi mellékletben szereplő statisztikai adatlap kitöltése
Közüzemi szerződések, vagy befizetett számlák (egyébként ezt időnként kérik, de a jogszabályban nem találtam erre utaló pontot, viszont ezek nélkül az épület használatra nem alkalmas)
kéményseprőipari nyilatkozat (ha van kémény, vagy bármilyen égéstermék elvezető)
Mit kezdjünk ezekkel a dokumentumokkal?
Első lépésként a fenti dokumentumokat kell összegyűjteni és ezeket kell feltölteni az ÉTDR rendszerébe (Építésügyi hatósági engedélyezési eljárásokat Támogató elektronikus Dokumentációs Rendszer). Már a neve is borzalmas, csak tudd, hogy mi ez). Mert oda ugye van regisztrációd. Gondolja a szabály alkotója. A gyakorlatban ez úgy szokott működni, hogy minden iratot be kell gyűjts. Ezt utána egy meghatalmazás társaságában átadod az építésznek, aki megkéri helyetted.
Viszont, amivel számolj, hogy a fentiek beszerzése és igazolása időt, utánajárást és némi pénzt igényel. Mint annyi minden ez sincs ingyen. És még egy apróság. Ezt az építésszel tisztázzátok előre, hogy ki mit csinál ebben a folyamatban. Alapértelmezésként ez nem az építész feladata. Szóval, ha neked geodétától mindenfélét meg kell rendlej és papírokat kell beszerezz, azért ne az építészt hibáztasd. Mi általában be szoktuk vállalni a szükséges papírok beszerzését is, de kinek mi az ízlése.
Mennyi idő egy használatbavételi engedély beszerzése?
Ha ezeket feltöltöttétek, hagyományosan 15 napja van a hivatalnak (Ez esetben építésfelügyelet), hogy kiadja a használatbavétel tudomásulvételét lakóépület esetében. Általában szoktak kérni egy helyszíni szemlét is, de hallottunk már olyat, hogy kérték, küldjünk be egy fotót a villanyóráról és arról, hogy folyik a csapból a víz (mivel ők is túl vannak terhelve.
Lehet a hivatali dolgozókra is mindent mondani, de amikor olyanokkal szembesülünk, hogy egy megyére két fő jut, ne várjunk csodákat). Sajnos láttunk olyat is, hogy 42 nap alatt értek ki. Hivatalosan ekkor a Te szemszögedből megadottnak kell tekinteni a tudomásulvételt, de attól még papírod nem lesz, ha banki finanszírozásból építetted a házat. Márpedig a banknak is a papír kell.
Ha nem lakóépületet építesz, akkor ez az eljárás kicsit bonyolultabb lesz. Ebben az esetben viszont szinte biztosan van melletted egy műszaki ellenőr, így erre most nem is térek ki részletesen.
És igen. Ha ezzel megvagy fellélegezhetsz. Kész az épület. Viszont a történet még nem ért véget, de erről majd a következő alkalommal. Ezt az épületet ugyanis jókarban kell tartani. Sokan nincsenek ezzel tisztában, de ez egyértelműen az építtető felelőssége. Ha nem tartod karban az épületet, nem a használati előírásoknak megfelelően használod, bizony a garancia is ugorhat.
Ha minden jól ment akkor van egy jól kiválasztott telked és egy kellően körültekintő szakembered, aki a megfelelő információkkal lát el. Már csak egy építési engedélyre van szükséged. Apropó biztosan építési engedély szükséges?
Mihez szükséges terv?
Fontos tisztázni azt, hogy milyen terveket kell elkészíteni egy megvalósítandó épülethez. Ez nagyon változó lehet. Nem biztos, hogy neked építési engedély beszerzése szükséges. Függ attól, hogy mekkora épületet szeretnél, attól, hogy hol található a telek, van-e rajta meglévő épület, ami átalakítással érintett stb.
Alapvetően azonban három főbb csoportra osztom:
amikor nem építkezünk csak kisebb megjelenés béli változásokat tervezünk
amikor házat építünk, átalakítunk, változik a befoglaló méret
azok a tervek amik az építkezés kivitelezési műszaki tartalmát adják
Akkor most kell építési engedély vagy nem?
Azt, hogy ezek közül mire van szükséged, a választott tervező fogja tudni. Hallgassatok rá. A megfelelő tervek fogják biztosítani az alapot a kivitelezési szakaszban. Tekints rá úgy, hogy ez az első építőanyag, amit be kell szerezz. És egyben a legfontosabb építőanyag is.
Az épület terve olyan, mint egy útvonalterv utazásod során. Egy azonban biztos. Építkezni tervek nélkül nem fogsz tudni, ahogyan utazni sem tudsz az útvonal ismerete vagy navigáció nélkül. A fent említett három kategóriához mind különböző tervtípusok tartoznak.
Fontos, hogy ez csak egy része az eljárásrendeknek és a terv típusoknak, tehát még csak a felszínt kapargatjuk. Célom, hogy egy körülbelüli átfogó képet kapjál, mi vár rád, és miért kell ez az egész.
Kisebb átalakítások tervei és kiegészítő eljárások
Gyakori hiba, hogy sokan úgy gondolják,
“Ó én áthívom a haverokat a hétvégén és gyorsan megcsináljuk, ehhez nem kell terv.”
Azonban az hatályos előírások mást mondanak. Az olyan esetekben amikor csak át szeretnéd festeni a házat, vagy csinálni egy kis energetikai korszerűsítést (hőszigetelés és ablakcsere pl.) is kell készíteni valamiféle tervet. Ide tartoznak
Településképi eljárások, illetve bizonyos tudomásulvételi eljárások.
Ezek még nem számítanak építési engedélynek. Röviden ez arról szól, hogy egy egyszerűsített dokumentációban bemutatjuk mit szeretnénk és az megfelel-e a települési előírásoknak. Azért van ez, mert biztosan Te is láttál már olyat, hogy egy hagyományos környezetben jött az új szomszéd és odabiggyesztette a babakék kacsalábon forgó palotáját. Ez az eljárás ezt hivatott kiszűrni.
Bár nem építési engedély, mégis szükséges beratani
Fontos tudni, ha ezt nem tartjuk be ugyanúgy büntetés járhat érte mintha engedély nélkül házat kezdünk építeni. Fontos, hogy ebben az esetben az épület befoglaló mérete nem változik. Ha pl. tetőt szeretnél cserélni, vagy átszínezni, átfesteni a homlokzatot, akkor ilyen tervekre lesz szükségünk jó eséllyel. Esetenként az ide tartozó tervek, eljárások a második pontban készítendő dokumentációk kötelező tartalmi elemei. Ebben az esetben nem változik az épület befoglaló mérete, alaprajzi területe.
Építési engedély vagy egyszerű bejelentés, amikor bővítesz vagy újat építész
Erről nyilván hallottál már. Ezek azok az eljárás típusok, mint az építési engedély vagy az egyszerű bejelentés. Azt, hogy a Te eseteben pontosan mit kell alkalmazni az építész fogja megmondani. Ezt külön jogszabály szabályozza, mikor melyiket kell alkalmazni (312/2012 (XI. 8.) Korm. rend. ún. Eljárási Kódex). Sőt, azt is külön jogszabály szabályozza, hogy az egyes típusoknak mik a tartalmi követelményei (pl. egyszerű bejelentés esetén a 155/2016 (VI.13.) Korm. rendelet, de ezen kívül van még más is. Most nem ezt szeretném részletezni).
Az ezen eljárásokhoz tartozó dokumentáció legfőbb feladata, hogy olyan papírt szerezzünk, ami igazolja, hogy jogosan építkezünk. Sok esetben ezek a tervek nem, vagy csak részben alkalmasak a kivitelezésre. Célja a hatósági eljárás lefolytatása.
Úgy képzeljétek el ez, mint amikor azt mondja az útiterv, hogy Budapestről az M1- autópályán keresztül juthatsz le Győrbe, de azt már nem mondja be, hogyan. Ha nem tudod hogyan jutsz Budapesten belül az M1-ig akkor bajban leszel és Budapesten fogsz egy órát bojongani. Egy engedélyes terv is hasonló részletezettségű. Természetesen nem azt mondom, hogy ebből nem lehet házat építeni. Dehogynem lehet! Mi is nap mint nap találkozunk ilyen esetekkel. Csak rengeteg részletet akkor és ott kell kitalálni a helyszínen, ami lassítja a kivitelezést. Márpedig az idő az egyetlen dolog, amiből mindenkinek ugyanannyi van. Szóval érdemes jól bánni vele. Sok esetben ezen eljárások részét képezik az első pontban taglalt tervek is.
Mi a különbség az építési engedély és az egyszerű bejelentés között?
Mert van. Egyszerű bejelentést 300m2 alatti lakóépületek esetén, vagy saját lakhatásra szánt lakóépületek esetén alkalmazzuk. Minden ami nagyobb ennél, vagy nem lakóépület az építési engedély köteles lesz.
Tartalmilag a különbség, hogy az egyszerű bejelentés tartalmaz már némi kivitelezési tervet is. Pontosabban a tartószerkezeti kivitelei tervek egy részét kötelező mellékelni, valamint bizonyos szakhatósági eljárások alól mentesülünk. Valójában munka mennyiségét tekintve az egyszerű bejelentés több munkát igényel mint egy építési engedély beszerzése
Amik az építés helyszínére szükségesek
Már említettük, hogy az építési engedély vagy egyszerű bejelentés első sorban egy olyan papír megszerzésére irányul, aminek célja, hogy építkezhess. Ezen felül azonban léteznek a kiviteli tervek. Egyszerű bejelentés esetén a benyújtott dokumentáció is már tartalmaz ezekből néhányat. Építési engedély esetén azonban azt mondja a jogszabály, hogy kötelező kiviteli terveket is készíteni.
Amit sokan inkább elspórolnak, mert úgy gondolják, hogy minek. Hát azért mert:
–Kötelező, amennyiben építési engedélyezési eljárást alkalmaztunk
-Részletesebb tervek alapján pontosabban meghatározhatók a kivitelezés várható költségei
-Részletesebb tervek esetén a kivitelezőktől kapott árajánlatok jobban összehasonlítható Személyes generál kivitelezői tapasztalatom, hogy minden vállalkozó máshogy áraz, így a végén nem fogod tudni, hogy az almát az almával hasonlítod-e össze vagy esetleg a körtével. Ez eredményezi, hogy végül az olcsóbb drágább lesz.
-Műszaki berkekben az a mondás, hogy a kommunikáció leghatékonyabb eszköze a tervrajz. Azaz a részletesebb terv egyértelműbb utasításokat ad a kivitelezőknek. Ebből az következik, hogy gördülékenyebben halad az építkezés
-Kiviteli tervek készítése közben rengeteg apróbb hiba és később helyszínen jelentkező probléma szűrhető ki. Kiváltképp igaz ez, ha 3D-ben készülnek a tervek és még esetleg egy egyszerű un. ütközésvizsgálatot is elvégzünk. Egy ilyen vizsgálat egy bonyolultabb épületnél kár 20% költségmegtakarítást is eredményezhet a bekerülési költségben. Ehhez képest a legrészletesebb tervek elkészítése sem éri el még a 10%-ot sem, amiben már benne vannak az engedélyeztetés amúgy is kötelező elemei.
Mit tartalmazzon a kiviteli terv?
A kiviteli tervek pontos tartalmát a minden esetben részletesen át kell beszélni. Egy 20m2 családi ház bővítéshez teljesen felesleges például burkolási tervet készíteni. Egy bonyolultabb geometriájú, terasztetős, különleges burkolatokkal ellátott új épületnél nélkülözhetetlen. Ezzel szemben egy nagyobb közintézmény esetében már kötelező a legrészletesebb terv is. Minden esetben menjetek bele a részletekbe a tervezőtökkel, hiszen az optimálisan kiválasztott tervezési szolgáltatás fogja tudni biztosítani nektek a költséghatékony, gördülékeny kivitelezést.
Mint mondtam az egyes tervtípusok tartalmi elemeit rendeletek és az építészek és mérnökök érdekképviseleti kamarái szabályozzák. Ebben a listában az egyes, leggyakrabban előforduló tervtípusokat soroltuk fel, illetve mellette lévő oszlopokban azt látjátok, hogy bizonyos épület típusoknál miket szoktunk javasolni a leggyakrabban.
Röviden összefoglalva
Egyeztess a terveződdel, hogy a Te esetedben építési engedélyre, vagy egyszerű bejelentésre van-e szükséged. Ne úgy tekints a dologra, hogy ez egy szükséges rossz, felesleges papírtologatás. A terv fogja biztosítani számodra, hogy azt kapd, amit valóban akarsz. És ebben a fázisban minél többet foglalkozol vele, a későbbiekben az annál jobban kifizetődik.
Záró gondolatként pedig egy utolsó információmorzsa. Ne feledd, hogy miután a terv elkészült a tervezőknek még kötelezettségük lesz a kivitelezés folyamán. A legtöbb esetben a tervezők ezt külön megállapodásban rögzítik. A tervező kivitelezés alatt nyújtott szolgálatáról külön írás fog megjelenni
Beszéljünk kicsit a háztervező mérnököd kiválasztásáról. Ő lesz az építész tervező. Előző bejegyzésben ugye azt írtam, hogy az építész tervező kiválasztását tanácsos már a legelején megejteni a folyamatnak. De arról nem beszéltünk még, hogy mit tarts szem előtt. A beruházás folyamatában még mindig a második pontnál maradva belefolyunk az ideális háztervező mérnök kiválasztásába.
Miért nem mindegy kit választasz háztervező mérnöknek a projekted során
Egy igen problémás témakör lehet, hiszen minden ember máshogyan látja a dolgokat. Amit most ide írok nektek ez az én szubjektív véleményem. Gondolhatod másként is persze. Nem kell elfogadni a véleményemet. A szakmában töltött húsz évem alatt bennem ez alakult ki.
Tény, hogy egy jó szakember rengeteg pénzt spórolhat meg. És ez csak akkor derül ki, ha a nyakunkba szakad a baj. Ha jó az építész tervező akkor minden rendben megy, nincsen semmi baj, azért kap pénzt, amit elvállal és vége. Ha rossz, akkor a probléma olyankor fog kiderülni amikor már kifizetted, vagy amikor már egyszerűen nincsen értelme lecserélni. Nincsen jó hírem. Most nem áll szándékomban megmondani neked milyen egy jó és milyen egy rossz háztervező mérnök. Ezt utólag fogod csak megtapasztalni. Van viszont valami, ami segít kicsit szelektálni. Ezek pedig az elvárásaink.
Egy háztervező mérnök feladata
Elöljáróban, annyit érdemes tudni, hogy az építésztervezők, háztervező mérnökök, műszaki vezetők, műszaki ellenőrök és egyéb tervező mérnökök szakmagyakorlását kamarák szabályozzák. Azt is, mi lenne a normális járandósága egy háztervező mérnöknek, vagy egy műszaki ellenőrnek (legalábbis ajánlást adnak rá). Azt is szabályozzák, hogy bizonyos szolgáltatások mit tartalmazzanak. És ezt a szakmabelieken kívül nem tudja senki más (kivéve, akit már felvilágosítottak). Így szabályozva vannak egyes tervtípusok tartalmi elemei, felelősségi körök, biztosítások kötése, illetve az árszabásra is vannak korlátozások (büntethetik a túl olcsó és a túl drága tervezést is, ugyanakkor szabadpiac is van).
Háztervező mérnök legfőbb feladata
Alapesetben amikor házat terveztet az ember, akkor egy egyszerű bejelentéses vagy építési engedélyes tervet kell elkészíteni, ami nagyon szigorúan véve arra alkalmas, hogy jogosult legyél az épület felépítésére (erről részletesebben később).
Vegyük ezt alapnak. Továbbá emlékezzetek 8 pontot soroltam fel egy épület megvalósítására korábbi cikkemben. Tényleg az az elvárásotok, hogy az építész csak tervezzen, vagy azt akarjátok, hogy legyen ott valaki a teljes projekt alatt, aki az elejétől a végéig vezet benneteket és nem csak a kötelezőt teljesíti.
A háztervező mérnök az építész tervező?
Többnyire igen. Fontos tudnod, hogy családi házad megtervezéséhez nem csak építész tervezőre van szükséged, hanem egyéb mérnöki munkák megrendelésére is. Véleményem szerint az a jobb választás, aki egy emberként koordinálja a teljes folyamatot és vállalja a felelősséget. A háztervező mérnökök közé tartoznak azok az egyéb szakemberek is, akik közreműködnek a tervezés folyamatában. Ők a gépész, elektromos, tartószerkezeti tervezők, gépészek, tűzvédelmi szakemberek is
Mi a különbség két háztervező mérnök között?
Mivel épületedet főként építész tervezi, koordinálja, ezért mint háztervező mérnök a továbbiakban az építész tervező mérnökökről beszélek. Nagy különbség van építész tervező és építész tervező között. Nyilván a két, általam bemutatandó kategóriának az árazása és a felelőssége is eltér egymástól. Szóval mielőtt bármilyen tervezőt kiválasztanál, döntsd el, mit vársz tőle. Egy olcsó tervező is lehet jó és egy nagyon drága is tud gyengén muzsikálni. Az építész tervezőknél a legtöbbször nem a szolgáltatás minőségét fizeted meg, hanem a szakember hírnevét. Az árban lehet még egy komoly eltérés, ez pedig a vállalkozási forma. Mivel ezt is érdemesnek tartom, hogy megértsd erről egy külön bejegyzés fog születni a későbbiekben.
A háztervező mérnökön, építész tervezőn nagyon sok múlik. Nem mindegy, hogy csak kapsz egy tervet, amit gyorsan csak megtervez valaki vagy komolyan foglalkozik vele. A közelmúltban volt olyan terv, aminek a vázlataival önmagában két hónapot töltöttünk, hogy magánbefektetőnk részére minden egyes m2 területet kihasználjunk. Gondoljatok csak bele. Ha lazán vesszük a dolgot és benne marad két négyzetméter fölösleges terület. Ez neki befektetőként két-háromszázezer forint nyereség kiesést jelent. És ekkor még csak az anyagi oldaláról beszéltünk. Ha saját részre építkezel elég abba belegondolnod, hogy maradt a tervben 3-4 m2 felület, amit közlekedőnek használsz. Ez neked nagyjából 1-1,5 millió forint pénzedbe kerül. Lehet, ha kicsit tovább dolgoztok a terven ez mehet a családi megtakarításba, vagy a következő télen ebből mehettek síelni.
Generál háztervező mérnök, vagy sima építész tervező?
Mert a kettő között van különbség. Egy generál tervező az összes szakágat mint saját alvállalkozója irányítja és vállalja érte a felelősséget, így egy sima építész tervező, aki egyéni vállalkozóként tevékenykedik, nem fog leszerződni az egyes szakágakkal, így a felelősség is eloszlik, ami vitákat eredményezhet és jogi szempontból is maradnak hézagok. Nézzük ezeket most végig
Generál vagy sem?
Amikor Te a házadat tervezteted, számodra a legegyszerűbb, ha mindent egy kalap alatt intéz a háztervező mérnök. A generál tervező azt jelenti, hogy az ő árajánlatában benne van az összes szakági tervező költsége, azok koordinálása és adminisztratív munkái. Ez bizony idő és felelősség, amit a generál tervező beáraz.
A vállalkozási formából eredő különbségek
Ha egy sima egyéni vállalkozó építésszel szerződsz, akkor tudd, hogy vállalkozási formájából kifolyólag a saját érdekét szem előtt tartva nem fog alvállalkozókkal szerződni, mert akkor csökken a saját keresete.
Azért, mert ebben az esetben az úgynevezett KATA adózási formát választják, hogy olcsóbbak tudjanak lenni. Nyilvánvalóan ez neked nagyon jó addig, amíg fizetni kell. Ezzel az árral egy hagyományos KFT formában működő vállalkozó nehezen tud versenyre kelni, hiszen jelentősen nagyobbak az adóterhei egy ilyen vállalkozónak. Nem mindegy, hogy hónapról hónapra 50 ezer forintot, vagy több százezret kell befizetni az államkasszába és erre még továbbá rájön az ÁFA is. Azonban ennek felelősség bele buktatója van.
A háztervező mérnök és a felelősség
Egy háztervező mérnök a kamarája által kötelezve van, hogy kössön felelősség biztosítást a munkájára. Hiszen, ha hibázik és Te felelősségre vonod, akkor ez a biztosítás fog megóvni. Egy hiba, amit a háztervező mérnök elkövet, akár több tíz millió forintba is kerülhet neked. Ezt fedezi a felelősségbiztosítás.
Ez a biztosítás kiterjed a háztervező mérnök által alkalmazott összes szakági tervező mérnökre is. és itt jön a csavar. Ha az egyik ilyen tervező hibázik (pl a tartószerkezeti tervező, akinek a munkáján rengeteg múlik házaddal kapcsolatban), akkor ugye a generál tervező felelősség biztosítása ezt fedezné is.Azonban, ha a “generál” háztervező mérnököd KATA adózás alá tartozik és hivatalosan Téged szerződtetett közvetlenül a tervezővel, akkor az látszat generál tervező biztosítása nem terjed ki jelen esetben a tartószerkezeti tervezőre. Az építész hátrébb lép és azt mondja, rendezzétek egymás között a kárt. Sőt, az is előfordulhat, hogy szakági tervezőnek nincsen biztosítása, hiszen úgy veszi, hogy generál háztervező mérnök biztosítása rá kiterjed.
A felelősség biztosítás csak hivatalosan szerződött alvállalkozókra terjed ki. Te vágysz ilyen vitára?
Mire lesz szükséged a családi házad tervezése alatt:
És akkor pár hasznos dolog, amire szükséged lesz épületed megvalósítása során és amit jó, ha háztervező mérnökkel végeztetsz (sőt bizonyos esetekben kötelező):
–telek kiválasztás, vagy megvásárlandó ház kiválasztása, átellenőrzése
–geodéziai adatok begyűjtése, telek bemérése
–talajviszonyok vizsgálata
–tervezés minimum követelményei:
–építészeti (településképi, egyszerű bejelentés vagy építési engedélyezési) tervek elkészítése
–szakági tervezők (ide tartozik a statika vagy a gépészet) tervei (eljárás típustól függően változik, de ami fontos, hogy a legtöbb eljárásban ezek nem képezik az alapszolgáltatás részét csak egy egyszerű leírás révén. Ez alól az egyszerű bejelentés statika kiviteli tervei a kivételek)
–Kiviteli tervek (ez projektfüggő). Minden tervezésre fordított energia tízszeresen megtérül az építkezés során
–költségvetés a pénzügyi tervezéshez
–kivitelezői árajánlatok kiértékelése, közreműködés a kivitelezők kiválasztásában
–tervezői művezetés, hogy a terveknek megfelelően készül-e az épület
–műszaki ellenőrzés (ez lényegében a kivitelező műszaki felügyeletét jelenti)
–használatbavétel eljárás lebonyolítása, telek beméretése, energetika és egyéb szükséges papírok beszerzése
Az eddigi tapasztalatom alapján célszerű, ha egy háztervező mérnök kezébe adsz mindent. A Te életed lesz nyugodtabb, ha egy felelős van, akit számon kell kérni. Így neked egy fontos dolgod van: találd meg a legjobb szakembert.
Egyet azonban ne feledj: Alapértelmezésként az építész tervező nem feltétlenül fenti munkák elvégzésére szerződik veled. Fenti felsorolásból, amit a legtöbbször a tervező vállal, azok a feltétlen szükséges tervek és a tervezői művezetés (kötelező is). Ezen felül a használatbavétel igénylését elindítják, de az ahhoz szükséges papírokat már nem szokták beszerezni. Ezt rád hárítják.
Amire itt próbálok rávilágítani és amit nagyon gondolj át:
Mielőtt döntesz gondold át mit vársz el a tervezőtől. Tényleg csak egy egyszerű terv kell, vagy drágább az időd és inkább azt szeretnéd, hogy ezt a sok mindent valaki elintézze helyetted? A döntés a Tiéd
Egy családi ház építés menete alapvetően 8 fázisra osztható. Ezen fázisok során mindig kicsit más szakemberrel, más szempontot szem előtt tartva kell haladj a folyamattal. Ebben a cikkben ezt vesszük szemügyre
Családi ház építés menete, a 8 lépés:
1.gondolat megszületése
2.pontos célok meghatározása
3.ideális helyszín kiválasztása
4.tervek elkészítése
5.kivitelezők felkutatása és kiválasztása
6.építkezés
7.használatba vétel
8.épület üzemeltetése
A családi ház építés menetéből most az első két pontot fogjuk vizsgálni alá venni.
Megszületett tehát az elhatározás, hogy építkezni szeretnénk. Nézzük át mire is van szükség ahhoz, hogy a majd hónapokkal vagy akár egy évvel később elkészült produktum, az otthonod, irodád vagy bármely épületed tényleg az legyen, mint amire vágysz. Már itt az elején rengeteg olyan döntést kell meghoznod, ami meghatározza, hogy milyen irányba haladj. És teljesen mindegy, hogy te lakásodat akarod átalakítani vagy egy új családi házat építész, sőt ezek még egy 100 lakásos társasház vagy lakópark építésére is igazak.
A gondolat megszületése.
Ezt senki más nem tudja helyetted meghatározni. Ülj le és egy darab papírra írd össze minden elvárásodat igényedet. Ezeket tisztázd:
–épület stílusa: gyűjts képeket azokról a házakról, amik tetszenek
-gondold át és írd le milyen helyiségek legyenek a házban, egyszintes, kétszintes, kétállásos garázs legyen-e, akarsz-e medencét, szaunát, vagy okosotthont
–milyen anyagok tetszenek
–mekkora anyagi keretet szánsz rá
-hogyan fog funkcionálni egy hétvégi családi összejövetelen
-ha passzív házat szeretnél annak is most van itt az ideje, hogy kitaláld
-ha nincsen még meg a telek, ahova építkezni szeretnél akkor azt is írd le, hogy hol szeretnél élni.
Pontos célok meghatározása
Amit itt összeírsz később ezt adod át nekünk tervezőknek, lényegében ebből fogjuk megírni az úgynevezett tervezési programot. Tehát ez lesz az input, hogy mit kell megtervezni. Nem baj, ha most nem jut minden eszedbe, csak csináld. Majd mikor már ott ül a tervező melletted erről úgyis sokat fogtok beszélni. Rengeteg olyan kis apróság és extra igény felmerülhet, ami már a tervezés korai szakaszára kihathat. Szóval ne törődj semmivel. Csak írj! Még mielőtt telket vennél!
És úgy gondolom, hogy ekkor jött el a pillanat amikor egy építész tervező szakembernek be kell lépnie a folyamatba.
De miért most? Miért nem ér rá még ez? Mert elképzelhető, hogy olyan különlegesek az igényeid vagy elvárásaid, amik a telek kiválasztásakor is szem előtt kell tartani. (már ha nem meglévő épület bővítése a cél). Például:
Különleges elvárások a családi ház építés menete során
Van, aki azzal fordul hozzánk, hogy konténerházat szeretne. Mivel a konténerek mérete ugye elég kötött, már a telek kiválasztásakor figyelembe kell venni ezt az igényt. Nagyon nem mindegy, hogy milyen geometriája, formája van a teleknek, hiszen a konténer méretein változtatni nem tudunk, illetve tudunk, de nem szerencsés. Kellemetlen, ha nem tudjuk az elemeket úgy egymás mellé sorolni, hogy az a lehető legjobb lakóteret adja ki. És ez csak egy a sok közül.
Tapasztalatom szerint, egyre többen szedik össze a gondolataikat, járnak utána a telkek adottságainak. Összességében sokkal felkészültebbek a mostani Y generációs ügyfelek (mint amilyenek jellemzően mi is vagyunk), És ne feledjétek, minden egyes perc tervezés a megvalósítás során tízszeresen megtérül. Most van itt az ideje, hogy beletegyük azokat az ötleteket és gondolatokat, amiket meg szeretnénk valóstani.
Ezen sütik célja, hogy a látogatók maradéktalanul és zökkenőmentesen böngészhessék consolum.hu weboldalát, használhassák annak funkcióit, és az ott elérhető szolgáltatásokat. Az ilyen típusú sütik érvényességi ideje a munkamenet (böngészés) befejezéséig tart, a böngésző bezárásával a sütik e fajtája automatikusan törlődik a számítógépről, illetve a böngészésre használt más eszközről.
Amennyiben ez a süti nem kerül engedélyezésre, akkor nem tudjuk elmenteni a kiválasztott beállításokat, ami azt eredményezi, hogy minden egyes látogatás alkalmával ismételten el kell végezni a sütik engedélyezésének műveletét.
Funkcionális sütik
HARMADIK FÉL ÁLTAL ELHELYEZETT SUTIK-K (ANALITIKA)
A consolum.hu weboldalán alkalmazza a Google Analytics mint harmadik fél sütijeit is. A Google Analytics statisztikai célú szolgáltatás használatával a consolum.hu weboldai információkat gyűjt azzal kapcsolatban, hogy a látogatók hogyan használják a weboldalt. Az adatot a honlap fejlesztésének és a felhasználói élmény javításának céljával használja fel. Ezen sütik szintén lejáratukig a látogató számítógépén vagy böngészésre használt más eszközén, annak böngészőjében maradnak, illetve amíg a látogató nem törli őket.
A feltétlenül szükséges sütiket mindenkor engedélyezni kell, hogy elmenthessük a beállításokat a sütik további kezeléséhez.
