December elsejére ígéri a kormány, az 5%-os ÁFA megszavazását, új lakóépülek építése esetén . Izgatottan várjuk a rendeletet. Van viszont itt néhány apróság, amit érdemes észben tartanod, ha ebben gondolkozol. Ezek főként, még az előző 5% ÁFA ciklus gyakorlatából származnak, de várhatóan nem lesz jelentős az eltérés a korábbiakhoz képest.
Már a telekvásárlás is meghatározhatja, jogosult leszel-e az 5% ÁFA igénybevételére!
Eddigi információnk alapján az 5% ÁFA új építésű lakóépületek építésére vehető igénybe. Ha Te veszel egy üres telket, akkor figyelj oda, hogy az építési övezete lakóövezet legyen! Nem fog működni nyaralóval. Üdülőövezetre nem építhetsz lakóépületet (már ami hivatalosan is lakóépület). Üdülőövezetre nyaralót építhetsz és a nyaraló nem lakás. Magyarul nem jár az 5% ÁFA lehetősége számodra. Apróság, de ezen is el lehet csúszni.
Persze láttunk, és vittünk véghez csodákat mi is ilyen téren, de ne a trükkökre építs. Ezek akár ÁFA csalásnak is minősülhetnek!
A kivitelezők és az 5% ÁFA összefüggései
Az előző 5% ÁFA ciklus gyakorlatában az vehette igénybe a kedvezményt, aki generálkivitelezővel szerződött. Volt olyan kivitelezési ügyünk, ahol egy folyamatban lévő kivitelezést kellett átvenni egy csődbement vállalkozótól. Ilyen esetekben előfordulhatott, hogy több generálkivitelező is lehetett. Egyébként egy építkezés egy kivitelező. Ez volt a szabály.
Vajon most is ez lesz-e a gyakorlat? Feltételezhetően igen.
Ha generálkivitelezőt bízol meg, akkor az építőanyag kereskedésben ők eredeti ÁFA tartalommal veszik meg az anyagot. Később ezt elszámolják a NAV felé.
Ha nem így lenne, akkor minden egyes esetben a tüzépnek kéne vizsgálni, hogy mit építesz az anyagból, és hogy jogosult vagy-e 5%-ra vásárolni. Gondolom egyértelmű, hogy mekkora káosz lenne ebből.
Ezért Te nem fogsz tudni 5%-os áron anyagot vásárolni (bár ki tudja mit eszelnek ki) a tüzéptől.
Viszont az továbbra is érdekes kérdés, hogy megbízhatsz-e több vállalkozót, aki anyagosan szerződik, vagy mindenképpen egy generálkivitelezővel kell-e szerződni a kedvezményért.
A Mobilházat lehet ÁFA kedvezményre?
A legtöbb embernek a fejében az ragadt meg, hogy a mobil és modulházakra nem kell semmilyen engedélyt és papírt beszerezni. Ez néhány kivételes helyzettől eltekintve nem igaz! Ez, a tévhiedelem véleményem szerint, a nem etikus üzleti alapon működő gyártók terjesztik. Jól jegyezd meg: ha lakó épületet akarsz építeni, akkor kelleni fog építési engedély vagy egyszerű bejelentés tudomásul vétele. Ha nem így jársz el, mert felfedezel egy kiskaput, akkor az előállított épületed nem lesz lakóépület.
Márpedig az 5% ÁFA kedvezmény lakóépületre szól! Szóval ez esetben elesel egy csomó felvehető kedvezménytől, és nem kapsz hitelt sem.
Ha trükkökkel szeretnél lakóépületet építeni, az a te felelősséged lesz. Nem javaslom, de a döntés a Tiéd!
Ennyi erővel vehetsz egy kutyaházat is, raksz bele fűtést meg ajtót és ablakot, és kész a ház. Lehet kicsit szűkös, lehet nem felel meg minden elvárásodnak, de olcsó volt! Igen lehet így is.
Hidd el, azok az előírások, amiket az építészek tudnak és betartanak, azok bizony a Te érdekeidet szolgálják! Nem éri meg kikerülni ezeket! Hosszú távon úgyis Te szívod meg!
Nem lesz olcsóbb a házam az 5% ÁFA bevezetésétől, mert a kivitelezők lenyúlják!
Nincs jó hírem. Szerintem sem lesz olcsóbb. Remélem nem így lesz, de én most ezt nem így látom. Elsősorban azért, mert mostanában lehet olvasni a statisztikákat, hogy mennyit ment felfelé az élelmiszer ára, mennyire ingadozik a HUF-EUR árfolyam. Ezek mind befolyásolják az építőipari kivitelezés árát. Ezeket a kockázatokat a kivitelezőknek be kell árazni. Ha nem így tesznek, akkor könnyen előfordulhat, hogy holnapután elfogy a pénzek (még akkor is, ha előre fizetted Őt), és nem lesz házad.
Legyél Te a kivitelező helyében!
Ha neked kell ajánlatot adj egy munkára, aminek ára függ az EURO árfolyamától, akkor te hogyan áraznád? Tennél rá biztonsági tényezőt egy olyan világban amikor azt sem tudod, hogy holnap milyen intézkedést hoz a kormány? Ha pedig nem lesz versenyképes az árad egy kockázat bekövetkezése esetén (pl. a 400Ft-os EURO) akkor inkább termelsz veszteséget, vagy bezárod a boltot?
Nyilván én belülről látom az építőipart, de nem tartom jogosnak azt a felvetést, hogy a generálkivitelezők és a befektetők minden pénzt lenyúlnak. Hidd el, ma nettó 370.000 Ft/m2 ár alatt kivitelezni etikusan és szabályosan, úgy, hogy mindenki megkapja a pénzét (alvállalkozók, munkások, állam és Te is a végén a házadat: Ahogyan a nagy könyv mondja: „Adjátok meg a császárnak, ami a császáré, és Istennek, ami az Istené!„) tégla házat nem lehet (természetesen vannak trükkök és jöhet a család is, de én most az 5% ÁFA kérdést érintő generálkivitelezésről beszélek). Akkor sem, ha drágának tartod. Lehet ez ellen felháborodni, de ahogyan Te megkapod a pénzed a munkádért, ugyanúgy jár a szakembereknek is a pénz az Ő munkájukért. Neki is meg kell vennie a drágább élelmiszert és a külföldről behozott építőanyagot 400 Ft-os EURO-ért. Úgy gondolom senkinek nincsen joga becsmérelni a kivitelezőket, hogy mennyire lehúzzák az embereket, azoknak, akik nem csinálták és nem tudják mivel jár ez a szakma!
És még egy rövid gondolat ide az árról. Véleményem szerint az lesz a legdrágább kivitelezés, ha a szakmához nem értő embereket bízol meg, és nem vagy hajlandó megfizetni rendesen legalább egy jó műszaki ellenőrt, vagy projektmenedzsert, aki képvisel téged az vállalkozókkal szemben. Amúgy az igazán jó szakemberek azt is látják, hogy a kivitelező és a megrendelő nem érdekellentétben van egymással! Egy szekeret tolnak, egy célt akarnak megvalósítani. Csak így lehet elégedett mindenki!
Várjuk az 5% ÁFA megszavazását.
Elsősorban azért, mert ha nem is lesz olcsóbb építkezni, feltehetően drágább sem lesz annak ellenére, hogy számos külső árfelhajtó tényező húzódik a dolog hátterében. Hosszú távon az elszálló árak mellett lehet, annyira meg kell változtatnunk nézeteinket, amit most még nem vagyunk hajlandóak befogadni.
Gondolkozzunk azon is, hogy azok a nagymértékű juttatások, amiket a kormány mint támogatás fizet, azok bizony a magas adókból származnak. Ha mindenki megelégedésére csökkentenénk az adókat a hatalmon lévő bármely kormány, akkor bizony a juttatásokat is csökkenteniük kell. Nincsen új a nap alatt.
De eljött az idő, hogy újraértékeljünk néhány dolgot:
Lehet le kell mondjunk a tégla építésű házainkról.
Lehet el kell azon gondolkozni, hogy megér-e ekkora hitelt, ennyi stresszt és kötelezettséget egy saját tulajdonú ingatlan.
Vagy keressük inkább azt a megoldást, amivel hosszú távon az emberek, az ipar és a környezet is jól jár.
Ennek egy lehetséges alternatívája valóban a modul és mobilház építés, de lehetnek még olyan megoldások is, amikre még nem is gondoltunk.
Sajnálom továbbá, ha most nem szolgáltam gyakorlati tippekkel, trükkökkel, de időnként kicsit agyalni is kell a helyzeten és a dolgok alakulásán. Továbbá azt is, ha úgy tűnik a cikk, hogy a kormány és a kivitelezők pártját fogom. Ez nem igaz! Én csak így látom a dolgokat. Ezzel a cikkel csak annyi volt a célom, hogy gondolkozz el kicsit!
Eddigi húsz évem alatt, amit az építőiparban töltöttem, volt szerencsém megtapasztalni, hogy mik a leggyakrabban előforduló problémák. Sokat kutattam, hogy ezekben mi a közös pont. Ezt fedem most fel előttetek. És ami még fontos, hogy teljesen mindegy, mit építesz! Lehet az sima családi ház, könnyűszerkezetes, vagy tégla és akár konténer is. Mindegy. Az elvek ugyanazok! Fő, hogy építés lebonyolítás esetén elsajátíts egy átfogó, teljes képre tekintő gondolkodásmódot.
Mi az építés lebonyolítás?
Nos ez nem más, mint a teljes családi ház építési projekt menetének igazgatása. És ezt onnantól értem, hogy megszületik a fejedben a gondolat, banki finanszírozást, babaváró támogatásokat, telket vagy családi házat nézel. A vége pedig körülbelül ott van, hogy lejár az egyes vállalkozók garanciája és üzemelteted az otthonodat. Maga a családi ház építési munkája ennek bizony, csak töredéke!
Eddigi szakmai pályafutásom alatt dolgoztam ukránok mellett kőműves segédmunkásaként, építész mellett rajzolóként, építész előkészítőként, építésvezetőként, projektvezetőként nagy generálkivitelező cégnél, majd most visszatértem a tervezés és mérnöki munkák végzéséhez. Ez idő alatt volt szerencsém sokmilliárdos épületeket és családi házakat is tervezni és az építés szervezésében részt venni. Ezért is írok erről.
Végigjártam az építőipar minden részét és egyetlen olyan közös dolgot találtam, ami a legtöbb fennakadás, problémát és végső soron igazi pénzkidobást eredményez.
A megfelelő előkészítés hiánya.
Valószínű, hogy nem egyértelmű számodra, hogy ez mit is jelent. Vegyünk egy klasszikus példát. Forró nyár van. Péntek délután ülsz a munkahelyeden. Már mennél nagyon haza, de még rengeteg elintézendő dolgod van. Azért is szeretnél menni, mert már a hétvégi balatoni kikapcsolódásra készülsz és tudod, már most hatalmas a forgalom az autópályán. De Te azon agyalsz, hogy mit is fogsz pároddal csinálni a hétvégén. Lehetnek ilyenek:
1 este megérkezünk Balatonfüredre.
2 lenéztek borozni egy kis kedves pub-ba
3 este séta a parton
4 szombaton napközben strandolás
5 kinéztétek az éttermeket, amiket ki szeretnétek próbálni
6 visztek bringát is, hogy vasárnap áttekerhessetek Tihanyba
7 mivel alapos vagy még listád is van, mit kell magatokkal vigyetek, hogy minden tökéletes legyen
8 utolsó nap mikor indultok, útközben még mit néztek meg
…
Ismerős ugye? Tipikus nyaralás forgatókönyve. Mindig ez történik, csak a helyszín, a listák tartalma és a tervek részletei változnak. Mindent alaposan megtervezel, hogy a lehető legjobban süljön el. Az igazán precízek még lehet esőnapos forgatókönyvvel is készülnek.
Tehát előre alaposan átgondoltok mindent. Természetesen nem csinálja mindenki így, van aki a kalandot keresi és lesz ami lesz elven indul el, de ismerősi, baráti körben nem ez szokott a jellemző lenni.
Ezzel szemben az ember nem így viselkedik, ha otthona legteremtérésről van szó
Családi ház építés két tipikus forgatókönyve.
A legtöbben családi házuk felépítésébe pont fordítva vágnak bele, mint azt a fenti példámban bemutattam. Ahelyett, hogy alaposan megterveznék életük helyszínét és várhatóan életük legnagyobb költekezésének menetét, inkább csak ad-hoc belevágnak. A két leggyakoribb sztori:
Első sztori: Mobilház őrület
Tetszik az a mobilház olyat akarok én is, mert a szomszédnak is az van. Amúgy is csak erre van pénzem. Ekkor fórumokról, ismerősöktől megkérdezi kit ajánlanak és már bele is vág a rendelésbe. Utólag rájön, hogy ide bizony kell még egy csomó papírmunka és elkezd szépen belebonyolódni a folyamatba. De akkor már mindegy. Sőt ekkora a legtöbb esetben elköteleződik egy gyártó mellett, és lehet, számára nem az lesz a legjobb megoldás.
Kérlek értsd meg, hogy itt nem az egyes gyártók ellen beszélek. Mi is több gyártóval ápolunk remek kapcsolatot azért, mert úgy gondoljuk a termékük megüti azt a szakmai színvonalat, amit képviselünk. Véleményem szerint nem az egyes építéstechnológiákkal van baj. Mindössze azt szeretném, hogy ne impulzus érzelmeid döntsenek egy olyan ügyben, ami hátralévő életed felét vagy egészét befolyásolja! Érezd a súlyát!
Második sztori: Az építész tervező
Másik – és egyben a jobbik – forgatókönyv, ha építész tervezőt keres először, jellemzően az alapján, hogy melyik mester munkája tetszik jobban. Ekkor az építész elmondja mire figyeljen, elkészíti a terveket részére és mehet is az építkezés, ahova időnként kimegy. Ekkor hősünk hívogatja az építészt, hogy mégis mire figyeljen, mit hogy kell csinálni. Az építésznek pedig semmi kedve nincsen emiatt pluszba rohangálni, mert pénzt nem kap érte, csak az idejét rabolja. Viszont ha nem szolgálja ki az ügyfelet, akkor az nem fogja tovább ajánlani. Szóval ez az út is feszültséget szülhet.
Aztán ezek után jön a nagy kérdés, hogyan lehet a feléből megoldani egy családi ház építését. Jön az őrül kutatás, ki tudja olcsóbban építeni, hogyan kerüljük ki a drága generálkivitelezőt, honnan tudjam, hogy egyáltalán ő jó szakember-e. Majd jönnek a rémtörténetek, és a sztorik kerülnek ki az építőipari szégyenfal Facebook csoportra.
A Családi ház építésnek nem így kell zajlania!
Ezt most egy családi ház esetében írtam le. De hidd el, ugyanez megy sokszor a nagy építkezéseken is, csak más a lépték és kicsit mások a részletek. És ez mind-mind az előkészítés hiányából ered.
De mi is az az előkészítés akkor?
Nos ez nem más mint a családi házad építési beruházásának megtervezése. Ebben a fázisban fogod pontosan tisztázni, mit is akarsz valójában megteremteni. Utána jöhetnek az olyan kérdések, mint pl. hogyan nézzen ki a családi ház. Mediterrán ház legyen? Modern ház legyen? Esetleg minimalista? Hány szoba legyen, milyen legyen a szerkezete, mennyiből kell gazdálkodni és mennyi idő alatt fut át. Valójában az, hogy mennyibe fog kerülni és mennyi idő alatt készül, döntően az előkészítés és a tervezés fázisban dől el. Ha ekkor nincsen kitalálva minden aprólékosan, akkor jön az alábbi párbeszéd a szakival:
– Ezt nem így gondoltam. Vissza tudjuk csinálni és elkészíteni úgy hogy: ……..
– Természetesen Főni. De ez pénzbe fog kerülni. ……. ft-ért tudom megcsinálni megfelel?
– Hát nincs más választásom
– De hagyhatjuk így is, ahogyan most van, így nekem sem kell többet dolgozzak és neked is megmarad a pénzed.
És ekkor már ott a kompromisszum, amit eredetileg nem szerettél volna. Hozzáteszem, hogy húsz év alatt nem láttam olyan kivitelezést, ahol legalább egy ilyen pótmunka ne merült volna fel. Ezt az építőipar a tartalékkeret fogalmával kezeli, mely jellemzően 5% körül határoznak és a legtöbbször bőven elfogy (Sőt egy előkészítetlen építkezés esetében nem ritkaság a 20-25% sem!). Tehát, ha alaposan előkészítesz mielőtt belevágsz, akkor ez az extra ráfordítás csökkenhet. Ez pedig egy 50 milliós családi ház esetében akár 5 millió Ft is lehet!
Családi ház építés lebonyolításának lépései
Erről már írtam korábban, de én is folyamatosan tanulok, formálom a világról alkotott képet, így most ezt fogom elétek tárni. Egy családi ház építési projekt (meg minden más építési projekt, sőt, sokszor minden más projekt) alapvetően 5 fázisból áll.
1. Előkészületek
2. Tervezés
4. Kivitelezés
5. Beüzemelés, használat megkezdése
6. Garanciális időszak.
Az előkészítés gyakorlatilag az egyes és a kettes pontot foglalja magában. Ezen fog múlni nagyon sok minden. Nézzük ezeket picit részletesebben:
Előkészületek
Ezek a kezdeti lépések. Ekkor még rengeteg mindent megtehetsz a siker érdekében. Már ekkor több partnerrel kell szerződj. Ide soroljuk a telekvásárlást, valamint ennek az ügyvédi díjait, és szerződéseit, szükséged lehet ingatlanosra, aki megtalálja az ideális telket. Ide soroljuk továbbá azokat a támogatási szerződéseket, amik a család sokasodása esetén igényelhetsz (ebből is több mint 20 féle létezik!).
Amikor már megvan a kiszemelt telek, érdemes azt szakértővel, építésszel átvizsgáltatni, mit lehet rá megépíteni. Egy rosszul megválasztott telek is több milliós extra kiadást tud eredményezni (pl, ha feltöltött talajra kell építkezz). Szóval már itt munkát, időt és energiát kell a projektre fordítani.
Tervezési szakasz
Ekkor egy építésszel és szakági tervezőkkel közösen megtervezitek az igényeidre szabott családi házat. Későbbiekben ez fogja meghatározni, mennyibe is fog neked kerülni az épület. Alap esetben (ha családi házat építesz magadnak) akkor az építészeti terveken felül egy szöveges rendszerleírás szükséges a gépészethez és a elektromos rendszerekhez, valamint az építmény statikai igazolása és a monolit vasbeton részek kivitelezésre alkalmas tervei.
Ezen felül azonban még érdemes mindenképpen egy költségvetést készíteni, mert ezt tudod a kivitelezők keresésére használni. A költségvetés az egyik legjobb eszköz, hogy összehasonlítsad az egyes kivitelezők árait egymással. Ennek helyes használata egy külön bejegyzést is megér. Továbbá lehet kérni költségkalkulációt többféle fűtésmód esetére, hogy tudd melyikkel jársz a legjobban hosszú távon, valamint bonyolultabb épületeknél ajánljuk az elektromos és gépészeti nyomvonalak terveit is. Magas igényszint esetén pedig a belsőépítész alkalmazása is ekkor kerül előtérbe. Szóval itt is több partnerrel kell szerződj és egyeztess.
Kivitelezés alatt a legtöbb esetben az építésszel is kell szerződj kötelező művezetésre. A tervező ilyenkor azt ellenőrzi, hogy a jogszabályoknak megfelel-e az a produktum, a kivitelező eltért-e a tervektől. Az egyes építőmesterek műszaki teljesítését nem köteles vizsgálni, de aki komolyan veszi a szakmát az fog neked segíteni.
Kivitelezési szakasz
Ekkor kezd valóra válni az eddigi erőfeszítésed. Ekkor le kell szerződj vagy a generálkivitelezővel, vagy több szakági kivitelezővel is (Ha szeretnéd, hogy kevesebb legyen az ÁFA, akkor itt van lehetőség jelentős összeget megtakarítani akkor is, ha éppen nincsenek akciók a kormány részéről). Célszerű műszaki ellenőrt alkalmazni, aki a családi ház építése során a kivitelezők teljesítését ellenőrzi, koordinálja. lényegében a szemed és a füled kinn az építkezésen. Itt könnyen előfordulhat, hogy akár 10 partnerrel is szerződnöd kell (eddig a legtöbb szerződött alvállalkozó nekem egy projekten 82 volt, anyagbeszállítók nélkül. Az anyagbeszállítók kb. harmincan voltak még a 82 vállalkozón felül). Tehát célszerű ezt szakemberre bízni. Nagyon sokat bukhatsz azon, ha nem tudod műszakilag ellenőrizni, helyesen dolgozott-e a kivitelező!
Használatba vétel
Ekkor gyakorlatilag kész a mű, már csak a jogi papírokat kell intézni. Az olyan adminisztratív feladatok mellett, mint az építési napló szakszerű lezárása még további papírok beszerzésére ismét szerződnöd kell pár partnerre. Kell készíteni egy hiteles energetikai tanúsítványt és egy földmérőnek fel kell vinnie az épületet a földhivatali adatbázisba. Általában az úgynevezett hatósági bizonyítványt (ez bizonyítja, hogy kész az épület, használhatod) az építész szokta megkérni a részedre.
Garanciális időszak
Ez ugye a kivitelező kötelessége. Sajnos sokan azonban nem tudják, a megépített szerkezeteknek a garancián túl még van egy minimum elvárt élettartama (úgynevezett kötelező alkalmassági idő), amin belül a kivitelező ugyanúgy felel a produktumért, még akkor is, ha lejárt a garancia. Egy gyors kérdés. Szerinted ki segít neked ebben az időben, ha valami tönkremegy? El tudod érni a kivitelezőt minden esetben?
Ez talán a legkényesebb pont. Sokszor hallani eltűnt kivitelezőkről és ezáltal elveszett garanciákról. Azért ennek a kezelésére is vannak megoldások (pl. garanciális biztosíték kérése, vagy olyan ismert vállalkozó akinek többet ér a hírneve, mint egy kis csalás).
Amit mindenképpen jegyezz meg!
És tényleg ez a legfontosabb mondanivalója a cikknek. Ne a házgyártó kiválasztásával kezdj! Onnantól Te már szinte csak egy irányba tudsz mozogni. Keress olyan szakit (pl. minket J), akik már az előkészületek fázisában tud segíteni. Ezeket az embereket hívják építés lebonyolítónak, beruházás lebonyolítónak vagy projektvezetőnek. Ez egy létező szakma, csak magánberkekben ezt nemigazán műveli senki. Jellemzően a milliárdos állami beruházások élére tesznek ilyen embereket.
Gondold csak el, mekkora segítséget jelentene neked, ha lenne valaki az első lépéstől az utolsóig, aki segít irányba állni és a megfelelő úton maradni. Egy mentor, aki háttérinformációkkal lát el, a műszaki világ útvesztőjében.
A legdrágább építkezések azok szoktak lenni, amikor találomra pillanatnyi gondolatokra érzelmekre, hozzá nem értő emberek tanácsaira hallgatva dönt az építtető.
Fontos célunk
Személyes múltamból kifolyólag láttam már jónéhány dolgot az építőiparban. Látom azt, hogy Ti mint építtetők, sok esetben mit gondoltok. Azt viszont kevés szakmabelin kollégánál tapasztalom, hogy valóban megoldást kíván keresni a problémáitokra.
A napokban egy családi ház építéssel kapcsolatosan számolgattunk kicsit a kollégákkal, hogy mégis a házépítés árak miért olyan elrugaszkodottak. Példaként vettünk egy konkrét telket, amire egy új építésű családi házat építünk fel elméletben. Valós kivitelezői számokat használtunk. Majd utána jött a könnyűszerkezetes változat is. Plusz a végén egy kis extra!
Mostanában több kivitelezővel is beszélgettem a témáról és ami kijött az sokkoló lehet, de tetszik, vagy sem, ma Magyarországon bizony ezek a költségek a reálisak. Mivel korábban már írtam cikket a házépítés árakról, ahol leírtam a bizonytalanságokat, változókat, ezért most ezekbe a részletekbe nem merülök el. Olvasd el ezt a cikket: https://www.consolum.hu/hazepites-koltsegei/
Ahhoz, hogy összehasonlítható számot kapjatok számos egyszerűsítéssel éltem. Ezek az alábbiak:
-Generálkivitelezési árakat számoltam valós, pest megyében üzemelő vállalkozásoktól
-ingatlan.com-ról vett telekárakat számoltam ténylegesen futó hirdetések alapján
-az illetéket, eljárási költséget, közművek átiratását egyben 5% költségnek tekintettem
Alapadatok
-A telket Pest megyében néztük ki, melynek ára 47 millió forint és 1005 m2.
-Járulékos költségek (amint azt fenn írtam 5%) 2 350 000 Ft.
-Tervezési díj egységesen 2 000 000 Ft
-Ennek a teleknek a beépíthetősége 25%, mely bruttó 251,25m2 beépítettséget tesz lehetővé (tehát a falakkal együtt).
-Mivel Te a nettó alapterületért fizetsz (azaz a falak nélküli, használható területért), ezért a bruttó 251,25m2 beépített területet figyelembe véve téglaépület esetén (ahol becslés alapján kb. 25%-át viszik el a falak az alapterületnek)188, 43m2, míg könnyűszerkezetes épület esetén (kb. 20%-át viszik el a falak az alapterületnek), 201m2 tudsz megépíteni és alapterületként használni. Az ebben a pontban feltűntetett értékek tapasztalati számok. Konkrét épület esetében ettől lehet eltérés. Ez minden esetben egyedi!
-Az árak a cikk írásának idejében (2020) ismert házépítés árak.
Házépítés árak tégla épület esetén
Adott tehát a telkünk és járulékos költségei, melyek összesen 51 350 000 Ft-ot tesznek ki. Ezek után a kivitelező megépíti a telkedre a házadat:
-nettó kivitelezési költség 370 000 Ft/m2
-Ez Áfával növelve bruttó 469 900 Ft/m2
-Így a teljes házépítés ára: 469 900 x 251,25 + 47 000 000 + 2 350 000 + 2 000 000 = 169 412 375 Ft
-Ezt ha visszaosztod a nettó területtel, kijön, hogy egy négyzetméter családi ház 899 037 Ft-ba kerül neked telekkel együtt.
Házépítés árak könnyűszerkezetes épület esetén
Adott tehát a telkünk és az járulékos költségei, melyek összesen 49 350 000 Ft-ot tesznek ki. Ezek után a kivitelező megépíti a telkedre a házadat:
-nettó kivitelezési költség 346 500 Ft/m2
-Ez Áfával növelve bruttó 440 055 Ft/m2
-Így a teljes kivitelezési költség: 440 055 x 201 + 47 000 000 + 2 350 000 + 2 000 000 = 139 801 055 Ft
-Ezt ha visszaosztod a nettó területtel, kijön, hogy egy négyzetméter családi ház 695 037 Ft-ba kerül neked.
A Számítási hiba
De hol van itt a kutya elásva? Hát a nettó vagy bruttó területnél. A téglaépület esetében a számunkra rendelkezésre álló kivitelezői ár a bruttó alapterületre vonatkozott, míg a könnyűszerkezetes ár a nettó (falak nélküli) területre.
Ha egy kivitelező a bruttó területre vetíti az árát, akkor sokkal alacsonyabbnak fog tűnni a bekerülési költség. Nézd csak meg, a téglaház esetében 251 m2-el szoroztam (falakkal együtt mért bruttó terület), míg a másik esetében 201 m2-el (falak nélküli terület).
Ez azt eredményezi, hogy nem látsz majd akkora különbséget, a könnyűszerkezetes vagy a téglaház között. Nézd meg mindenképpen, hogy a kivitelező ára nettó vagy bruttó alapterületre vonatkozik-e!
A tapasztalat
Ahogyan nyomoztam az árak után azt láttam, sok esetben nem tűntetik fel, hogy a honlapokon megadott kivitelezési költség a nettó vagy a bruttó területre vonatkozik-e. Pedig ez nagyon fontos. Ha mindkét megadott fenti számításnál a kivitelezési költséget a nettó területre vetítettem volna, akkor mindössze 100 000 Forint különbség alakult volna ki a teljes kivitelezésre (nyilván ebbe az is beleszámít, hogy a téglaépületnek kevesebb a hasznos alapterülete valamennyivel).
Csak ez az egy tétel m2-ként több mint 100 000 Ft költség többletet jelent Neked. Ezért amikor kivitelezővel tárgyalsz minden esetben tisztázd, hogy az ár nettó vagy bruttó, és azt, hogy az épület nettó vagy bruttó területére vetíti-e a kivitelezési díjakat! Te sem örülnél neki, ha a végén tudatosul benned, hogy a számításaid ellenére 30 000 000 forinttal több lett az építési költséged, mint ahogyan számítottad eredetileg.
Bizony a házépítés ma Magyarországon nem olcsó mulatság. Az is látszik, hogy a telek ára jelentősen befolyásolja az egy négyzetméterre jutó bekerülési költséget. Feltételezem Te is álomotthonodat kívánod megvalósítani, ezért nagyon nem mindegy, milyen szakembereket választasz és ne feledd, már a telekvásárlás előtt kérj segítséget, mert egy rosszul megválasztott telek is milliókat vehet ki a zsebedből. Vásárlás előtt tájékozódj, dönts tudatosan!
Házépítés árak kalkulációja
Nagyon nehéz téma, hiszen Te akkor szeretnéd megtudni, hogy a házépítési árak miként alakulnak, amikor még semmid sincs az elképzeléseiden kívül. A házépítés árakat a kivitelezők ebben a szakaszban csak hasraütéses szerűen tudják megmondani (én így hívom a tapasztalati számokat).
Általánosságban elmondható, hogy a házépítés árakat ebben a fázisban hozzávetőleg 40% pontossággal lehet megállapítani.
Ahogyan készülnek a tervek, és pontosodik a tartalom, úgy pontosodik az összeg is. Mire eljutunk a vázlattervekig, addigra hozzávetőlegesen 30% a pontossága
Következő lépés, ami már elég jól használható, az az engedélyes tervek vagy egyszerű bejelentési tervek elkészülte. Ekkor a házépítés árak hozzávetőlegesen 10-15% pontossággal határozható meg.
Amennyiben pedig kiviteli terveket is készítesz, úgy ez a pontosság már 5% belül mozog.
Paradoxon tehát, hogy Te akkor szeretnéd tudni a pontos árat, amikor még csak az elképzelésed van meg, azonban pontos árat csak a tervek elkészültekor fogsz tudni kapni.
Mai bejegyzésem kicsit személyes érzelmi töltettel rendelkezik. Nemrég járt nálunk egy ügyfél, aki igen csúnyán pórul járt. Részletekbe kérésére nem folyok bele, de a tanulság mindenki számára milliókat érhet. Amiről tehát most írok: miért éri meg a kivitelezési szerződés tartalmát részletesen átnézni, és adok kis támpontot is, miket ellenőrizz le benne.
Az esetről annyit érdemes tudnod, hogy finoman szólva is szégyenfalat érdemlő kivitelezővel sikerült megállapodnia. Sajnos a műszaki teljesítése ennek a kivitelezőnek inkább kárt okozott mint hasznot, és az idővel is komoly csúszásban van. Viszont a munka megrendelése és a megírt szerződés több szempontból is hagy kívánni valót maga mögött. Most ennek az esetnek az elemzésére nem fogok kitérni. Azonban számomra kellő motivációt ad, hogy a problémás eseteket ki tudd szűrni.
„3. § (1) * Az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvény (a továbbiakban: Étv.) 39/A. § (6) bekezdése szerinti kivitelezési szerződést üzletszerű gazdasági tevékenységként folytatott építőipari kivitelezési tevékenység esetén írásba kell foglalni.”
Erre nagyon egyszerűen úgy lehet válaszolni, hogy azért, hogy pontosan rögzítsétek a megállapodásotok tartalmát. Ennyi. Minden más jogászkodás. Azt látom, sokan félnek szerződést írni, mert abban lehetnek olyan pontok, ami a másiknak nem tetszik és konfliktushoz vezet. Ez nem baj. Üljetek le és egyezkedjetek addig, amíg meg nem találjátok azt a megoldást, ami mindenkinek jó! Ettől nem szabad félni. Egy kivitelezési szerződés nem jogi hókuszpókusz. Én inkább egy emlékeztetőnek tekintem, ami tartalmazza azt, hogy a kivitelezőnek mi a feladata.
És bármennyire is furcsának hangzik, a szerződés megléte a Te érdeked!
Oldjuk meg papír nélkül!
Szokta mondani a kivitelező. És a nagyon is ésszerű ok ez, mivel akkor neki nem kell annyi adót fizetni, így olcsóbb lesz a munka, amivel Te is jól jársz. Persze csak ha minden rendben megy. Ha viszont homokszem kerül a gépezetbe (esetleg szikla), akkor viszont nem tudsz mit kezdeni vele. Nem tudsz kártérítésért folyamodni, nem tudod bizonyítani, mennyi pénzt adtál át, nincsen jogod a garanciális javításokra, amire kötelezi őt a jogszabály. Röviden a kivitelezési szerződés lesz a jogorvoslatod, a szerződés lesz a Te biztonsági hálód. Tehát, ha nem akar a kivitelező „papírozni”, akkor jusson eszedbe, hogy a fenti kockázatot is be kell vállald! Nagyon nem javaslom. Sőt, konkrétan jogellenes egy ilyen cselekedet, amiért akár büntethető is vagy.
Mit tartalmazzon a kivitelezési szerződés?
Ezt jogszabály rögzíti amit a szakma építési kódexnek nevez (191/2009 IX. 15. Korm. rendelet). E rendelet 3§ (2) pontja tételesen felsorolja, mit kell kötelezően tartalmazzon egy szerződés. Ha már szerződésnél jársz, akkor a linken eléred a jogszabályt, így a teljes felsorolásba nem megyek bele. Néhány pontot azonban kiemelek, mert tapasztalatom szerint kiemelten fontosak:
-kik a szerződő felek
-a megvalósítás helyszíne
-pontos műszaki tartalom ezen belül is : Mik azok a feltételek amiket neked kell biztosítani. Az anyagokat ki hozza. Pontosan milyen feladatokat végez el a kivitelező.
-egyéb kockázatok megosztása (a fránya Általános Szerződéses Feltételek)
-teljesítési határidők
–mikor kell fizetni
-és mennyit kell fizetni
–tervmelléklet
1. Kik a szerződő felek?
Kicsit szájba rágosnak tűnik, de hidd el, fontos! Láttam már olyan „szerződést”, amiben nem volt egyértelműen beazonosítható a kivitelező. Oda volt írva egy magánember neve és ennyi. Mivel Te a kivitelezőt üzletszerűen szerződteted, ezért ott feljebb olvashatod, hogy kötelező azt írásba foglalni. Viszont, ha üzletszerűen végez építési tevékenységet, akkor kell, hogy legyen neki székhelye, adószáma, még akkor is, ha Kőműves Kelemen egyéni vállalkozóval szerződsz. Triviálisnak tűnik, de sokszor kimaradnak ezek a fontos adatok. Innentől kezdve vita esetén nem fogsz tudni érvényt szerezni a jogaidnak.
kell, hogylegyen neki székhelye, adószáma, még akkor is, ha Kőműves Kelemen egyéni vállalkozóval szerződsz.
2. A megvalósítás helyszíne
Úgy gondolom ez magáért beszél. De azért egy kis magyarázat szükséges. Az építőipar sajátossága, hogy minden termék egyedi. Nincsen két egyforma épület. (Akkor sem, ha az egy előre legyártott modulház. A helyszínnek mindig vannak előírásai, adottságai.) Láttam már olyat, hogy valaki véletlen a szomszéd telekre építkezett…
3. Pontos műszaki tartalom
Szerintem egy szerződésnek ez lesz a számodra legfontosabb része. Nézzük részletesebben:
Általad biztosított feltételek
Megemlítem azokat az árra is hatást gyakorló feltételeket, amiket neked kell biztosítani. Itt gondolkozni kell, nem fogok tudni mindent felsorolni, de hogy értsd miről van szó, felsorolok párat:
–mikor lehet dolgozni? Szombaton, vasárnap, vagy akár éjjel?
-milyen harmadik fél vesz részt a teljesítésben? Gondolok itt pl. egy műszaki ellenőrre. Ha nincsen a szerződésben megnevezve, kivitelezőként nem biztos, hogy hallgatnék rá…
-terület helyszínéből adódó korlátozások. Pl. behajtási engedély köteles terület. (volt olyan kivitelezésem, ahova kamion reggel 6:00-9:00 között, valamint 15:00-18:00 között nem hajthatott be.)
És még azért sorolhatnám, milyen különleges esetek lehetnek. Ezekről beszélni kell és rögzíteni is! Azért fontos, hogy elkerüld azt az esetet, amikor a kivitelező rád vár, Te meg számonkéred rajta, hogy miért nem teljesít. Jól ismert válasz ilyenkor az: Mert nem biztosítottad a …. feltételeket. Figyelj erre!
Ki hozza az anyagokat?
Gyakran az a jó megoldás, ha bizonyos anyagokat Te veszel meg. Ha egyéni vállalkozóval szerződsz, akkor neki gazdasági érdeke, hogy minden anyagot Te vegyél meg (betelik a KATA keret). Egyszerűen rögzítsétek, ki mit vesz meg! Legjobb, ha van egy részletes költségvetés a tervek mellé. Így egyértelmű minden.
Pontosan milyen feladatokat végez a kivitelező?
Szintén triviális, de lényegében ez a műszaki tartalom fő gerince. Minél pontosabban fogalmazzátok ezt meg, annál inkább egyértelmű lesz az, mit kell megépítsen a kivitelező. A kivitelezők kiválasztásánál alap tézis, hogy akkor tudsz két kivitelezési árajánlatot összehasonlítani, ha azok műszaki tartalma azonos. Formailag ezt a tervek, a költségvetés és a műszaki leírás tartalmazza.
Egy elrettentő példa: Velencén építkeztünk, és az építészeti műszaki leírásban volt egy mondat, miszerint egy betonból készülő támfal épül. Erről egyéb anyag nem volt található. A bekerülési költsége ennek a falnak önmagában közelített a 20 millió forinthoz. Nyilván akkor kivitelezőként nekünk rossz volt, a Megrendelőnek jó volt. De akár egy ilyen mondaton is ennyi pénz múlhat.
Egyéb kockázatok
Azt hittem…
Én úgy gondoltam…
És hasonló kezdetű mondatok árulják el neked, hogy nem volt egyértelmű a kommunikáció. Ezek neked legtöbbször pénzbe kerülnek. Vannak azonban olyan esetek is, amire tényleg nem lehet felkészülni. Ilyen pl. az EURO árfolyama, amitől az építőanyagok ára erősen függ.Ebben a cikkben találsz további információt a kockázatokról és azok kezelésének módjáról.
4. Teljesítési határidők
Igen fontos eleme egy kivitelezési szerződésnek. Magától értetődő. Tapasztalatom szerint ezzel nem szokott probléma lenni. Más kérdés, hogy mi történik csúszás esetén. Ezt előre rögzíthetitek.
5. Mikor kell fizetni?
Ezzel azért a hazai gyakorlatban adódnak problémák. Rengeteg kivitelező előre kér pénzt. Ennek van olyan kockázata, hogy lelép. Ha az előleget a kivitelezési szerződésben rögzítitek, akkor kevesebb a kockázattal kell számolj. Ha a szerződés rendben van, akkor később egy esetleges probléma esetén behajthatóvá válik rajta a legtöbb esetben. Ha nem akar a kivitelező szerződést írni, akkor inkább pénzt se adj neki előre! De inkább írjatok normális szerződést!
Rögzítsétek, hogy mikor vagy köteles fizetni! Legjobb, ha műszaki tartalomhoz kötitek a kifizetéseket. Még jobb, ha a műszaki előrehaladást műszaki ellenőrrel igazoltatod.
6. Mennyit kell fizetni?
Magán szerződéseknél ezzel a ponttal sem szokott probléma lenni, mivel a legtöbb esetben a kivitelező hozza a szerződést, és neki az az érdeke, hogy a pénzedhez jusson. Ezért ezt a pontot nem fogja kifelejteni.
7. Tervmelléklet
„Semmilyen szél nem kedvez annak a hajónak, amelyik nem tudja melyik kikötőbe tart” (Seneca)
Tervek nélkül honnan tudja a kivitelező szerinted, hogy mit akarsz? A terv lesz a térkép, ami alapján a kiviteleződ elvisz abba a kikötőbe ahova jutni szeretnél. Ne maradjon ki a terv a kivitelezési szerződésből! Erre azért figyelj oda, mert a tervdokumentáció nem kötelező tartalmi eleme a szerződésnek. Érdekes.
Használj sablont, vagy írasd meg ügyvéddel!
Én műszaki ember vagyok. Nem vagyok jó véleménnyel azokról a szerződésekről melyeket ügyvédek írnak, mert ők aztán mindent is belefogalmaznak abba a szerződésbe ,és a legtöbb esetben csak azok a dolgok nem derülnek ki, hogy ki mit csinál, mikorra, és az, hogy mennyit és mikorra kell fizetni érte. Ez a tapasztalat elsősorban közbeszerzési munkákból ered. Szóval ők az építőipar sajátosságaihoz nem értenek, ezért számtalan olyan pont marad ki egy általuk írt szerződésből, ami az iparág egyediségéből fakad.
Ugyanakkor meg kell védjem őket, mert ha ügyvéd készíti el a szerződést, de figyel arra, hogy az iparági apróságok belekerüljenek, akkor nem leszel védtelen, ha baj van. Ha tapasztalatlan vagy a jogi dolgokban, javaslom inkább menj ügyvédhez! Ha egy kivitelező nem akarja akkor ne szerződj vele! Gondolj arra úgy, hogy valószínűleg most spóroltál egy rakat pénzt. Aki korrekt, annak nem lesz problémája az ügyvéddel és az általa írtszerződésekkel.
Használj kivitelezési szerződés sablont!
Az Építési Vállalkozók Országos Szakszövetségének honlapján és az e-építési portálon elérhetők az általuk jogászokkal készített kivitelezési szerződés sablonok. Szerintem egy remek kiindulási alap. Ingyen van, mérnökök és ügyvédek is átnézték, viszonylag kiegyensúlyozott a kockázatkezelés terén. Mi kell még? Ezeket az alábbi két linken tudod elérni:
Sok esetben előfordul és internetes fórumokon is lehet olvasni, mennyire meglepődnek emberek, a házépítés árak mértékével kapcsolatban. Tapasztalat, hogy ilyenkor az emberek mindig csak a saját esetüket látják és azt írják le. Azonban az építőipar egyedi. Ezért a házépítés árak eltérőek lehetnek a szomszéd faluban, de akár a szomszéd utcában is, mert ahány ház annyi költség…
Cikkemben arra törekszem, hogy bemutassam a leggyakrabban felmerülő költségeket, de konkrét összegek helyett inkább tól-ig tartományt fogok írni, vagy közelítő értéket. Inkább arra fókuszálok, hogy általában milyen építési költségekre számíthatsz. Kalkulációimban házépítés árakat fogom taglalni különböző szemszögekből. Felszereltség tekintetében a mai kor elvárásainak megfelelően hőszivattyús fűtéssel, napelemekkel, néhány extra kényelmi funkcióval (pl. kaputelefon, biztonsági kamera). Az épület felújítás egy külön téma a saját buktatóival és szépségeivel. Ez most nem téma.
Mikor kell fizetni? Milyen szakaszok vannak?
Alapvetően mindig, csak különböző szakaszokban más összegeket. Három fő csoportra osztottam a költségeket az építkezés szempontjából:
1.Előkészületek költségei
2.Építkezés költségei
3.Használatba vétel költségei
1. Házépítés árak és az előkészületek összefüggései
A házépítés árak igen változatosak lehetnek és nagyon sok tényezőtől függnek. Ebben a részben most az előkészületekkel kapcsolatos tételeket veszem figyelembe. Ide sorolok minden olyan tételt, ami az építkezés megkezdése előtt szóba jöhet:
-Építési telek vásárlása
–Ügyvédi költségek
–Közműbekötések, átírások költségei
-Meglévő épület bontása, amennyiben van a telken
–Tervezési költségek
–Tervező díja
-Esetleges telekalakítás költségei
–Illetékek
Építési telek vásárlása (2020)
Már ebben a fázisban is számíthatunk extra kiadásokra, de a telkek árában is nagy szórás mutatkozik. Budapest egy felkapott környékén egy telek négyzetméter ára megközelítheti a 100.000 Ft-ot. Velencén hozzá lehet jutni 15.000 Ft-ért, de akár ennél olcsóbban is tudsz találni. Ez erősen környék függő adat. Viszont az elhelyezkedés befolyásolhat több későbbi költséget is. Budapesten 40-60 ezer forint sem ritkaság egy négyzetméterre. Hasonló a helyzet Budaörsön is, viszont Szigetszentmiklóson ennek kb. fele. Kisebb, távolabbi települések telkei pedig negyed ennyibe is kerülhetnek. Ezek alapján hozzávetőleg egy átlagos telek 40 mFt költséget jelent. Tudom nem olcsó, de sokan szeretnének Budapesten és környékén lakni. Ez már egy jelentős befolyásoló tényező, mely kihat a házépítés árakra.
Ügyvédi költségek
Erősen változó lehet. Van aki fix összegért, van aki a vétel 0,5-1%-ért írja meg a szerződést. Ez a 40 millió forintos telek esetén átlagosan 300 000 forint körül alakulhat. Kérj ajánlatot több ügyvédtől is!
Közművek bekötése
Üres telek: jó a helyzet, mert itt nincs sok extra költség. Ügyfeleink közül többen belefutottak abba a problémába, hogy az üres telekre be kell kötni a közműveket. A kormány kommunikációja szerint, a bekötés 2017. július 1. napjától ingyenes. De ez nem igaz! Ha a törvényileg meghatározott méret felett kell kötni (gáz:4m3/óra, víz:32mm átmérő, csatorna: 160mm átmérő, áram: 32Amper), akkor a fejlesztési hozzájárulás és a szerelvények kb .700.000 – 1.200.000 Forint összegre is rúghatnak. Továbbá is mindenképpen neked kell intézni mérettől függetlenül:
-összes vonatkozó engedélyek és tervek (földmunka, rákötés tervek, esetleges kiváltás tervek kb. 200 000 forint)
–mérőhely fogadó akna kialakítása: típustól függően műanyag (nem mindenhol fogadják el) kb. 100.000 Ft, vagy vasbeton kb. 800 000 Ft – 1 500 000 Ft
–nyomvonal helyreállítás (ha aszfaltos úton laksz, akkor még az aszfalt helyreállítása is). nehéz becsülni, de olyan 500 000 Ft körül érdemes számolni a földmunkával és helyreállítással együtt
-esetleges egyéb szerelvények (pl. szennyvíz előtisztító – ha szükséges) egyedi esetekben
-vezeték(ek): Bár a törvény azt mondja, hogy bizonyos mértékig ennek benne kell lennie az árban, több olyan esettel is találkoztam, ahol ez nem volt igaz
Szumma – szummárum, helyzettől függően körülbelül egymillió forint összeg körül járunk.
Tehát ha közműfejlesztési hozzájárulást nem is kell fizess, átlagosan az új bekötések kialakításánál így is könnyedén 1,5 millió forintra rúghat a költséged.
Kis érdekesség: néhány önkormányzat – mivel jelen helyzetben bevételekre van szükségük – bizonykiszámláz közműfejlesztési hozzájárulást. A törvény csak a szolgáltatóknál tiltja ezt. Ez a kiskapu. Ezt a pontot felvettük a telekvásárlás előtti átvilágítási szolgáltatásunkba, mivel csak egy telefonba kerül ellenőrizni. Az összeg önkormányzat függő, de olyan 500 000 Ft – 1 000 000 Ft között változik. Ne érjen meglepetés, ha ezzel találkozol!
Közműfejlesztési díjjal kapcsolatban biztosan fogok még írni, mert úgy érzem, hogy itt nagy a bizonytalanság, és sok pénzt lehet kiszórni az ablakon, ha nem vagyunk körültekintők.
közmű átírása meglévő épület esetén
Ha meglévő épületet vettél telekáron és újat építenél, akkor azt el kell bontani, valamint a közműveket át kell írni. Az átírás járulékos költsége jelentéktelen. Itt inkább azzal számolj, hogy hogy akár 5-8 munkanapod elmegy az utánajárással. Ez szintén olyan dolog, ami nagyon helyzetfüggő. Megbízhatsz mást is, de pénzért fogja ezt intézni helyetted…
Meglévő épület bontása:
Ekkor első lépésként a gázórát kell leszereltesd ha van az épületben. Utána kell találni valakit, aki lebontja az épületet, a sittet elszállítja és szakszerűen kezeli lerakóhelyen. A XVI kerületben pár hónapja egy ügyfelünk generálba kiadta a bontást: 3 000 000 Ft költséggel végeztette el. Az egyetlen nehézség a COVID helyzet volt, ugyanis a gázművek nem akartak kijönni a helyszínre a régi épület lekötését elvégezni.
A bontás költsége nagyban függ a meglévő épület méretétől, attól, hogy van-e benne veszélyes hulladék(pl. azbeszt tartalmú építőanyagok), milyen a megközelíthetősége, egyáltalán odafér-e a munkagép.
Vagyonszerzési illeték
Az ingatlan árának 4%-a. Vannak azonban csökkentő-módosító tényezők is. Ha pl. úgy vettük a telket, hogy egy másikat eladtunk, akkor csak a különbözet után kell fizetni. Tehát, ha drágább volt az régi telek, akkor nincsen. De a CSOK is módosítja ennek mértékét.
A tervezési költségek nagyon változók lehetnek attól függően, hogy több szakági és építész tervezőt bízol-e meg, vagy egy generált, aki mindent elintéz és összefogja a folyamatokat. Az sem mindegy, hogy mennyi időt szánsz a tervek elkészítésére, és azok mennyire lesznek átgondoltak. Véleményem szerint ezen éri meg a legkevésbé spórolni, mert Te ebben az épületben fogsz 30 évet élni. Valóban megéri két hónap alatt összecsapni valamit? Mindenki meg tudja találni a neki leginkább testhezálló megoldást.
A tervezés az építés költségeihez képest elenyésző, mindössze néhány százalék, de a részletezettségtől függően változik. Ma egy korrekten elkészített egyszerű bejelentési tervdokumentáció hozzávetőlegesen 1-2 millió forint körül alakul, és tartalmazza az építész terveken felül a tartószerkezeti terveket, leírásokat, gépészeti leírást, elektromos rendszertervet, szükség esetén geodéziát, nyilatkozatokat. Ez a minimum. Fontos tudnod, hogy a gépész és az elektromos tervező nem fog Neked rajzot készíteni. Az nem kötelező.
Azt javaslom (mivel a gépészeti és elektromos rendszerek, egyre bonyolultabbak), hogy érdemes legalább kapcsolási rajzokat, nyomvonal terveket kérni. Ha a végletekig igényes és részletes tervekkel rendelkező épületet terveztetsz, akkor ne lepődj meg a 10 milliós ajánlatokon és az egy éven túlnyúló tervezési időn sem. Ma egy mindenre kiterjedő átgondolt terv – ahol valójában az összes igényedet figyelembe veszi a tervező – inkább olyan 3-8 millió forint körül alakul egy családi ház esetén.
Esetleges telekalakítás költségei
Nem is gondolná az ember, milyen gyakran merül fel ez a kérdés. Jelenleg párhuzamosan két ilyen projektünk is fut, ami telekalakításra kötelezett. Röviden ez azt jelenti, hogy a telked határvonalait rendezni kell, a legtöbb esetben meg kell osztanod azt, és át kell add a közterület kezelőjének (általában önkormányzat) későbbi fejlesztések céljára.
Bővebben ebben a cikkben találsz róla információt:
A telekalakítás munkafolyamatát nem az építész tervező végzi. Ez egy tervezés előtti megelőző eljárás. Ettől függetlenül persze megállapodhatsz vele, hogy készítse el neked, de alap esetben egy földmérő feladata. E nélkül el sem tud kezdeni dolgozni az építész. Ez egy három részes földhivatali eljárás, jellemzően 3-6 hónap átfutási idővel. Költsége kb. 300 000 Ft. Ezen felül a hivatal ki fog neked számlázni kb. 35.000 Ft eljárási illetéket, amit mindenképpen neked kell fizetni.
Illetékek
Normál esetben illetéket ma nem kell fizetni az egyszerű bejelentési eljárás alá eső új építésű lakóépületek tervezése esetében. Amennyiben valami oknál fogva mégis illeték köteles (mert neked engedélyköteles az épületed), azzal számolj, hogy azt mindig neked, mint Beruházónak, Építtetőnek kell fizetned. Ez a költség ugyanúgy hozzászámolandó a projektekhez, de a teljes költséget tekintve elenyésző mértékű.
Ezen felül még az építési napló megnyitásának költségeit kell számold, mely ebben az esetben jelenleg2620 forint. Ezt jogszabály szabályozza (313/2012. (XI.8.) Korm rend. 1. sz melléklet)
Az házépítés árak alakulása a kivitelezés folyamán.
A kivitelezés költségei
Két fő ismert irányzat van. Az egyik a generálkivitelező irány, amikor kiadod, hogy a tervek alapján építsék fel kulcsra készen a házad, a másik, pedig amikor leszerződsz több különálló szakkivitelezővel. Előbbi előnye, hogy nyugodtabb lesz az életed, míg utóbbié, hogy olcsóbb. Ezt ki-ki vérmérsékletének megfelelően el tudja dönteni, hogy melyik passzol jobban hozzá. De azért vesézzük ki egy kicsit, hogy melyik eshetőségnek milyen kockázatai, költségei és lehetőségei vannak.
Generálkivitelező
A generálkivitelezők – attól függően, hogy könnyűszerkezetes vagy téglaházat építesz – más-más árszintet fognak meghatározni. Míg egy könnyűszerkezetes épület kulcsra készen jellemzően bruttó 250-600 ezer Ft körül mozog, addig a hagyományos falazatból ezek olyan 400-900 ezer forint közé esnek. Itt persze erősen függ az ár a felhasznált anyagok minőségétől. Tehát az árak igen tágak lehetnek.
Amire még felhívom a figyelmedet az a nettó és bruttó közötti különbség.
Az ismert dolog, hogy a kivitelezőnél rá kell kérdezni, hogy az ára nettó vagy bruttó (tehát van-e ÁFA tartalma). Van azonban más is. A kérdés, hogy a díjszámítás alapja az épületed nettó vagy bruttó alapterülete. Egyszerűen megfogalmazva aza kérdés, hogy csak a helyiségek alapterületét veszi számítási alapnak (nettó), vagy a falakkal együtt mért teljes területet (bruttó). A kettő között lehet 20-25% különbség is.
És nézzük, hogy mit kapsz ezért:
-Ebben benne van az összes anyag beszerzési költsége, helyszínre szállítása, mozgatása, az építőanyag ára
–dolgozók és alvállalkozók díja, bére, járulékai
–felelősségbiztosítás
–munkaterület őrzése
–szemétszállítás díja
–mobil WC
–rezsiköltségek (megállapodás kérdése)
-vállalkozói fedezet ami jellemzően olyan 10-25% között mozog
–kockázatok költsége (ezzel részletsebben kicsit lejjebb foglalkozom)
–Felelős Műszaki Vezető költsége
A mai világban az a generálkivitelező, aki bruttó 300.000 Ft alatti árat ad, hát lehet, nem csinál mindent szabályosan sem a cégének az ügyvitelében, sem a szakmai előírások tekintetében. Ez utóbbi kell, hogy téged izgasson. Ezért Műszaki ellenőr alkalmazása nem kötelező, de erősen javasolt a részedről, akinek az a dolga, hogy ellenőrizze a kivitelező műszaki teljesítésének megfelelőségét.
Hátránya a generálkivitelezésnek: ha azért választod ezt az utat, mert prémium kiszolgálást szeretnél és a legjobbat akarod megvalósítani, akkor, részletesebb terveket kell készíteni. Ez további költség.
Egyébként ebből fakadnak az előnyei is. Ekkor a tervezési költség szegmenségből is magasabb ajánlatok fognak születni, viszont ezért cserébe sokkal ütemesebben fog haladni az épület és hónapokban mérhető időt nyersz. Továbbá pontosabb tervek alapján nagyobb valószínűséggel fogod tudni kiválasztani a valóban legjobb ár-érték arányú kivitelezőt. Ez viszont csökkenti a kivitelezés költségét is.
Több vállalkozó egyidejű szervezése generál nélkül
Ha ebbe az irányba mész, akkor az alábbi feladatokat kell magadra vállald:
–anyagok megvásárlását, és azok kellő időben helyszínre történő kiszállítása (tégla, beton, vas, vakolat, homok, cement, térkő, kavics, hőszigetelés, faanyag, cserép, ragasztó, burkolóanyag… Még van sok.)
–Ideiglenes áram kiépítés és rezsiköltsége
–ideiglenes víz kiépítés és rezsiköltsége
–Illemhely a munkásoknak
–Őrzés, ennek hiányában a lopások értékének kockázata Téged terhel.
–Az összes vállalkozó (ha olcsó akarsz maradni akkor KATA adózású egyéni vállalkozókat kell keress): pl:kőműves, földmunkás, víz, fűtés, csatorna szerelő, ács és tetőfedő, ablakos, festő, homlokzatszigetelő, asztalos, szemétszállító vállalkozás. Ezek mindenképpen kellenek.
Ezen vállalkozók munkájának koordinálása, ütemezése
Sokszor fentieknek nincsen Felelős Műszaki Vezetője, ennek árát külön veled fizettetik meg. (Kb 100 000 Ft/szakma, minimum gépész, elektromos és építész. Ezek nélkül nem tudsz építési naplót zárni)
Műszaki Ellenőr alkalmazása kötelező (kivitelezési költséghez képest 1-2%)
Mindenkinek külön felelősségbiztosítás (kb 60 000 Ft/vállalkozó), amit a vállalkozók szintén a költségeidre terhelnek
És garancia ügyekben nagyon körültekintően kell eljárj. Nagyon nem mindegy, hogy egy Egyéni Vállalkozón miként szeretnéd behajtani a garanciális kötelezettségét.
Sokkal több papírmunka és adminisztráció hárul rád
Ekkor a kivitelezési költség kijöhet akár 300.000 Forintból is, de sokat kell dolgozz vele. Viszont az olcsóságnak ára van. Ezek pedig a kockázatok formájában jelentkeznek. A kockázatokat kicsit lejjebb fogom kifejteni.
Ami hátránya ennek a módnak, hogy a káoszon neked kell úrrá lenni. Ha nem vagy megáldva kivételes szervező készséggel és állandóan mindenre rágörcsölsz, nem javaslom ezt az irányt. Tele lesz a kivitelezés idejére feszültséggel az életed. Lehet évekig teljesen el sem készül az épület. Rosszabb esetben az egészséged, akár a családod is rámehet, mert állandóan az építkezésen vagy. Döntsd el megéri-e.
És kérlek ne érezd azt, hogy elítélem ezt az irányt. Szó sincs róla. De azt el kell hidd nekem, hogy a generálkivitelező (már az aki nem csak mondja magáról, hanem tényleg az) nem azért kér ennyit mert téged ki akar rabolni. Rengeteg munka van egy lakóépület megvalósítása során. Azért tudom, mert egyetem után 10 éven át dolgoztam én is generálkivitelező építésvezetőjeként. Egy korábbi projekten ami kb. 600 millió forintos épület volt, 3 állandó helyszínen lévő építésvezetővel, két építész előkészítővel (munkaidejüknek 50%-át fordították a projektre), valamint egy-egy elektromos és gépész projektvezetővel (kb munkaidő 20%-át fordították a projektre) dolgoztunk majdnem egy évig! Az eredmény egy szakmailag korrekten összerakott épület lett. De 8 fő irányító dolgozott egy épületen (tehát aki nem fizikai munkát végzett).
Természetesen egy családi ház esetében nincsen szükség ekkora stábra, de elgondolkoztató azért a fenti példa. Ne feledd, valószínűleg neked nincsen meg az a szakmai tapasztalatod és rutinod ami egy generálnak megvan. Ez szerintem erősen bizalmi pozíció.
Projektmenedzser, a harmadik út
Ami nincs a köztudatban: a projektmenedzser. Tekintsd úgy, mintha egy generálkivitelező lenne egy személyben. Ő intézi a te adminisztratív dolgaidat, így lehetőséged van a generálkivitelezőnél olcsóbban, mégis nyugodtan, szervezetten és szakmailag hozzáértő személyek irányítása mellett dolgozni. Olcsóbb, de továbbra is vedd figyelembe, hogy ebben az esetben a lentebb felsorolt kockázatokból még számos tényező téged fog terhelni (pl. árfolyamkockázat). Tehát ez egy középút.
Ha ebbe az irányba mész, akkor Ő lesz a személyi építési ügyintéződ. Ettől még külön szerződést kell köss a vállalkozókkal, de az aláíráson, döntésen és utaláson kívül más teendőd nem igazán marad. Sőt, ha időben gondolsz rá, már a tervezést is irányítani tudja.
Garancia
Ennek a tételnek nem feltétlenül van költsége, viszont igen fontos téma. Ilyet kötelező adni minden esetben. Míg egy megbízható régről ismert kivitelező nem fog elfutni (azt nem mondtam, hogy könnyű ilyet találni, de van) és három év után is visszajön az esetleges hibát kijavítani, addig egy 8-10 vállalkozóból álló csapat garanciális kérdéseit sokkal körülményesebb rendezni.
Generálkivitelezői környezetben ennek biztosítékaként 5% garanciális visszatartást szokott eszközölni a Megrendelő. Te tudtad, hogy akár ezt is megteheted? Nos ha igen és alkalmaztad akkor tudd azt is, hogy az az 5% is a Te költséged. A legtöbb Vállalkozó úgy számol ilyenkor, hogy felszorozza az árát ezzel a tétellel. Ha visszakapja egyszer, akkor az talált pénz lesz évek múlva…
A legolcsóbb megoldás, ha jó hírnevű céget keresel meg. Neki többet fog érni a jó hírneve, mint az, hogy valakinek a párszázezres garanciális javításait ne végezze el. Szerintem ez a legjobb és legolcsóbb garancia. Illetve az, ha van egy jó Műszaki Ellenőröd. Ekkor sokkal kevesebb a hiba esélye, hiszen van aki ellenőrzi ilyenkor a műszaki teljesítést. Egy normális vállalkozó amúgy is úgy gondolkodik, hogy olcsóbb jól megcsinálni, mint visszaküldeni az embereket javítgatni. Természetesen a generálkivitelező drágább, de ha neked számít a garancia akkor ismét egy érv mellettük.
szerkezetek kötelező alkalmassága
Másik kevésbé ismert téma a szerkezetek kötelező alkalmassága. Ez bizony a garanciától független. Ezt külön az Építési törvény és vonatkozó jogszabályai rögzítenek. Sokszor a szakkivitelezők sincsenek tisztában a fogalommal. Később még erről fogok cikkezni. Röviden arról szól, hogy pl. a tartószerkezetnek a garanciális időtől függetlenül minimum 10 évig a funkcióját ki kell szolgálja. Ez szerkezetenként eltérő és hozzávetőlegesen 3-5-10 év időtartamra szól. Kötelező érvényű, csakúgy mint a garancia. Ha valami oknál fogva a szerkezet mégsem teljesíti, akkor pedig jön a felelős keresése, aki a szakmai jogosultságainak bevonását kockáztatja ezzel. A tervező tervezte meg rosszul, vagy a kivitelező építette meg a tervektől eltérően? Az biztos, ha a kiviteleződnél erre rákérdezel a legtöbb esetben kérdő tekintetekkel fogsz találkozni. És az is, hogy ez alól majd megpróbálnak kibújni. De a törvény az törvény…
Kockázatok, módosító tényezők
De hogyan is értelmezzük a kockázatot? A Wikipedia így: „A kockázat valamely cselekvéssel járó veszély, veszteség lehetősége”
Kicsit negatív megközelítés, mert lehet a kockázat pozitív is, nyerhetsz is rajta. A téma azért fontos, mert ezek a bizonyos kockázatok lehetőségei mindig fennállnak. A kérdés csak az, ha bekövetkeznek ki fogja az esetleges költségét viselni.
Ha olyan szerződést írsz, hogy minden kockázat a kivitelezőé, akkor drágább árat fogsz kapni. Ha minden kockázat rád marad, akkor olcsóbb lesz az ár. A fő különbség a sok vállalkozós és generálkivitelezős modell között pont ez. A generálkivitelező sokkal nagyobb kockázatot kénytelen vállalni, míg a másik esetben a bekövetkező kockázatokat neked kell megfizetni.
Egy gyors példa, hogyan számolj vele:
Tegyük fel, hogy elszabadul az EURÓ (még jobban mint most) és felmegy 10%-al az ára. Ha a kivitelezővel kötöttél egy átalányáras szerződést akkor az árfolyamkockázatot kénytelen elviselni és nem kérhet több pénzt utólag. Ha Te vásárlod az anyagot és holnapután 10%-al felmegy az építőanyagok ára, akkor a kockázat nálad van és máris nem leszel boldog. A dolog szépsége az, hogy nem tudod, ez bekövetkezik-e. De ha egy kivitelező szeretne gazdaságosan működni, akkor valamilyen arányban számolnia kell ezek eshetőségével. Lehet, hogy nem nagy arányban, de a veszély fenn áll.
És akkor jöjjenek a kockázatok, módosító tényezők, amiket egy generálkivitelező beáraz, ha hosszú távon profitot akar termelni:
-ha a terep lejt drágább lesz építkezni. Ez akár 20%-kal is módosíthatja a komplett bekerülési költséget. Elsősorban a földmunkáknál jelentkezik.
-a telek megközelíthetősége. Ha pl. nagyon szűk az utca, nem tudja nagy kamion megközelíteni, csak kisebb teherautókkal tudsz szállítani bizony számolhatsz némi szállítási többletköltséggel lehet akár 2-5%.
–közműszolgáltatás rendelkezésre áll? Nagyon nem mindegy, hogy az áramot hálózatról veszed, vagy generátort kell bérelni. Az sem, hogy a víz lajtoskocsin vagy vezetéken érkezik-e. 1-3% növelheti a költségeket.
-ha nagyon magas a talajvízszint akkor a technológiai víztelenítési többlettel számolj, de ha ilyen esetben pincét szeretnél, akkor bizony komolyabb épületszerkezeteket kell beépíts. Ennek költsége épület függő 0,5-15% között mozog körülbelül. Ez utóbbi már a talajvíznyomás ellen szigetelt pince költségét tükrözi.
–közlekedési adottságok. Minél távolabb vagy pl. az építőanyag kereskedéstől annál magasabb a szállítási költség.
–Piaci helyzet. Ha nagyon dübörög a gazdaság, akkor mindenki jóval drágábban dolgozik, hiszen megteheti, hogy válogat. Továbbá nagyon sok építőanyag külföldről érkezik, ezért az anyagárak függenek a forint árfolyamától. Tudod Te is mennyire stabil a Forint az Eurohoz képest…
-Időszakra vetített infláció mértéke (egy kivitelezés akár egy évig is elhúzódhat. Ha az infláció pl 4% akkor egy 50 mFt-os építkezésen csak ez eléget 1-1,5 mFt-ot (mert ugye időarányosan nő). Ugye, mennyit számít? Egy vállalkozónak ezt előre be kell áraznia…
–Előre nem látható költségek. Mert ezek mindig vannak. Hidd el. MINDIG VANNAK! A építőipar ezt a tartalékkeret fogalmának bevezetésével kezeli. Így ha ezzel előre kalkulálsz, akkor könnyebben veszed a váratlan akadályokat. Itt jön elő a gondolat, amit szajkózok rendszeresen. Precízebb terv = pontosabb szakmai elvárások = kevesebb előre nem látható probléma = kevesebb kivitelezési költség
-Ha készítettél precíz kiviteli tervet, akkor ez általában 5%-on belül marad.
-Ha csak egy sima engedélyezési terved van, akkor számolj inkább 15%-al a kivitelezési költségekhez képest. Ugye mennyit tud érni egy jó tervező és részletes kiviteli terv?
A precizitás határa
Viszont az is igaz, hogy nem éri meg mindig ész nélkül a legrészletesebb tervet elkészíteni. Fontos az ésszerű mérlegelés. Szerintem rendkívül fontos az adott feladatt léptékének megfelelő részletezettségű tervet készíteni.
-Ha hitelt vettél fel, akkor annak a folyósítási költségei 100.000-200.000 Ft + hitel kamat, ami a hitel összegének 4-8%, de ugye ez is piacfüggő, és ezt nem az építkezés alatt fogod kifizetni.
–Bútorozás költségei. Ezt sokan elfelejtik, pedig erre is rá lehet költeni 3-10 millió Forintot, ha újat szeretnél.
A kockázatok kezelése ma már egy külön szakterület. Van akinek az a munkája, hogy megbecsülje, milyen kockázati tényezők következhetnek, és azok milyen gyakorisággal, hány százalék eséllyel váljanak valóra. Nem fogom tudni neked látatlanba megmondani, hogy mivel számolj. Az általam felsoroltakon kívül még számos más kockázat is felmerülhet. Lényeg, hogy légy tisztában ezekkel és tudd, amikor azt mondod, hogy drága a generálkivitelező, ő bizony ezekkel számol. Fentiek jelentős része a generálkivitelező kockázata. Ha a másik utat választod, ezek a kockázatok téged fognak terhelni. Kérlek így mérlegeld, melyik út a neked inkább testhezálló, az alapján, mekkora a kockázattűrő képességed és mennyire idegeskedsz, vagy mennyire szeretnél nyugodt életet magadnak.
Kötelező tervezői művezetés
Ez szintén egy kivitelezést terhelő tétel. Általában az épületedet tervező építésszel fogsz erre szerződést kötni. Abban az esetben nem kötelező, ha nem veszel igénybe semmilyen banki terméket és saját lakhatásra építesz egyszerű. Egyébként erősen javasolt az alkalmazása. A törvényalkotó célja ezzel pont az, hogy kivitelezés közben sem maradjon a lakóház szakemberi felügyelet nélkül.
Tervezői művezetést minden esetben lehet kérni, de kötelezővé az egyszerű bejelentési eljárás bevezetésekor tették.
Ez esetben a tervező feladata, hogy leellenőrizze, hogy az épület az építészeti jogszabályi előírásoknak (OTÉK, HÉSZ, TAK) megfelelően készül-e. Ekkor a szakembernek nem feladata a műszaki megoldások minőségének, megfelelésének az ellenőrzése. Az már műszaki ellenőrzés. Az elhivatott tervezők azonban természetesen ebben is segítségedre lesznek.
Amikor kész a ház
Kész a házad. Ezt még a hivatalok felé jelezni kell, hogy a statisztikákba bevezessék. Ez általában néhány dokumentum feltöltéséből áll. Hogy mik ezek, azzal ebben a cikkben foglalkoztam. Ami költség, hogy a földhivatali nyilvántartásba vételt meg kell fizesd. Ezt geodéta fogja megtenni. Ennek önmagában 70-100 ezer forintos költsége lehet (+ ÁFA, ha olyan geodétával állapodtál meg), valamint az egyéb dokumentumokat (hiteles energetika, közműszerződések…) össze kell szedd és fel kell töltsd a megfelelő elektronikus felületre. Erre megkérheted a ház építészét is. Ha igazán normális az építész, akkor akár az egészet el is intézheti helyetted, de ebben tud segíteni egy projektmenedzser, vagy akár a generál kivitelező is. Attól függ kivel állapodsz meg. Nem javaslom, hogy egyedül vágj ebbe bele.
Összegezve:
Ezzel a cikkel nem elrettenteni szeretnélek az építkezéstől, hanem inkább gondolkodásra késztetni, hogy mi minden tényezőre kell figyelj és mivel kell számolj, mielőtt nekivágsz.
-Telek ára
-Illeték és eljárási költség
-Közművek bekötése, átírása
-Meglévő épület bontása
-Tervezés:
-Kivitelezési költségek
-Mérnöki munkák a kivitelezés alatt (tervezői mávezetés, műszaki ellenőrzés, projektmenedzsment, felelős mászaki vezetés)
-Garanciális költségek (kivitelezői árban)
-Kockázatok és módosító tényezők
-Használatbavétel
A végére egy kis olvasnivaló még. Lelkes olvasója vagyok a kiszámoló blognak és épp a napokban jelent meg egy cikk, mely azt taglalja régen és most mennyibe került az élet, valóban jobb volt-e a 90-es években élni. Meglepő adatokat tartalmaz. Azért javaslom, hogy olvasd el, mert bizony az építési költségekre és lakásárakra is tartogat statisztikát:
Ezen sütik célja, hogy a látogatók maradéktalanul és zökkenőmentesen böngészhessék consolum.hu weboldalát, használhassák annak funkcióit, és az ott elérhető szolgáltatásokat. Az ilyen típusú sütik érvényességi ideje a munkamenet (böngészés) befejezéséig tart, a böngésző bezárásával a sütik e fajtája automatikusan törlődik a számítógépről, illetve a böngészésre használt más eszközről.
Amennyiben ez a süti nem kerül engedélyezésre, akkor nem tudjuk elmenteni a kiválasztott beállításokat, ami azt eredményezi, hogy minden egyes látogatás alkalmával ismételten el kell végezni a sütik engedélyezésének műveletét.
Funkcionális sütik
HARMADIK FÉL ÁLTAL ELHELYEZETT SUTIK-K (ANALITIKA)
A consolum.hu weboldalán alkalmazza a Google Analytics mint harmadik fél sütijeit is. A Google Analytics statisztikai célú szolgáltatás használatával a consolum.hu weboldai információkat gyűjt azzal kapcsolatban, hogy a látogatók hogyan használják a weboldalt. Az adatot a honlap fejlesztésének és a felhasználói élmény javításának céljával használja fel. Ezen sütik szintén lejáratukig a látogató számítógépén vagy böngészésre használt más eszközén, annak böngészőjében maradnak, illetve amíg a látogató nem törli őket.
A feltétlenül szükséges sütiket mindenkor engedélyezni kell, hogy elmenthessük a beállításokat a sütik további kezeléséhez.
