[KÉP: Hero – telek adásvételi dokumentumok konzultáción | ALT: Ügyvéd és telekvevő konzultál telek adásvételi szerződés és tulajdoni lap felett irodai asztalon, HÉSZ-dokumentum is látható | PRIORITÁS: (b) kepgyarto atmoszféra / (a) valódi fotó ha van | FÁJLNÉV: telek-adasveteli-szerzodes-konzultacio.webp]
Röviden: Az adásvételi szerződés aláírása előtt legalább három dolgot ellenőrizz: a telek jogi terhmentességét, az övezeti besorolást és a beépíthetőséget. Mindhárom kihagyható, de mindhárom mulasztásnak ára van.
Mi kerüljön a szerződésbe a vételáron kívül?
A telek adásvételi szerződés nem rutindokumentum. Az ügyvéd elkészíti, de csak azt írja bele, amit te megadsz neki. A lényeg: a szerződésnek rögzítenie kell a telek nyilvántartási állapotát (terület, helyrajzi szám, művelési ág), az ingatlan terhmentességét, és az eladó kötelezettségvállalását arra vonatkozóan, hogy a hirdetésben feltüntetett közüzemi bekötések valódiak.
Mit ellenőrizz a szerződés előtt ügyvéddel?
- Tulajdoni lap terhei: jelzálog, végrehajtás, elővásárlási jog; ezek a szerződéskötést megelőzően rendezendők
- Haszonélvezeti jog: ha fennáll, az adásvétel bonyolultabb, a haszonélvező beleegyezése szükséges
- Szolgalmi jog: átjárási jog, vezetékjog; az ingatlan használatát korlátozhatja, az épület elhelyezését is befolyásolhatja
- Osztatlan közös tulajdon: ha több tulajdonos van, használati megosztási szerződés kell, bank csak ezzel finanszíroz
- Változás az ingatlan-nyilvántartásban: megosztás, összevonás, telekalakítás lezárult-e?
Mit ellenőrizz a szerződés előtt építészileg?
Az ügyvédi ellenőrzés a jogi oldalt fedi. Az épületterv szempontjából legalább ennyire fontos a HÉSZ-alapú ellenőrzés: milyen övezeti besorolásba esik a telek, mekkora az engedélyezett beépítési arány, van-e szabályozási vonal vagy egyéb korlátozás, ami az effektív beépíthető területet szűkíti.
Az előszerződés és a foglaló kockázata
Ha előszerződéssel és foglalóval zársz le egy telket, majd kiderül, hogy a beépíthetőség nem megfelelő, a foglaló visszakapásához jogi eljárás kell, és az eladó vitázhat. A telekvizsgálat elvégzése az előszerződés előtt véd meg ettől a helyzettől.
Gyakran ismételt kérdések
Kötelező-e ügyvéd telek adásvételénél?
Igen. Ingatlan-adásvételi szerződés Magyarországon csak ügyvéd, közjegyző vagy jogtanácsos ellenjegyzésével érvényes és bejegyezhető a földhivatalba.
Mikor érdemes az ügyvédet felkérni?
Az előszerződés vagy a foglaló átadása előtt. Az ügyvéd ellenőrzi a tulajdoni lapot és figyelmezteti a nyilvánvaló jogi kockázatokra.
Tartalmaz-e az adásvételi szerződés beépíthetőségi garanciát?
Általában nem, hacsak a felek nem kötik ki. Az övezeti besorolást és a HÉSZ-t a vevőnek kell önállóan ellenőrizni, vagy építészt bevonni.