[KÉP: Hero – HÉSZ szabályozási térkép övezeti besorolással | ALT: Önkormányzati HÉSZ szabályozási térképrészlet, amelyen lakó- és mezőgazdasági övezetek határai és beépítési paraméterek láthatók | PRIORITÁS: (b) kepgyarto atmoszféra / (e) internet forrással ha konkrét térkép | FÁJLNÉV: hesz-szabalyozasi-terkep-ovezeti-besorolas.webp]
Röviden: A helyi építési szabályzat (HÉSZ) önkormányzati rendelet, amely meghatározza, mit, hogyan és mekkorát szabad építeni az adott telekre. Megértése nem bonyolult, csak tudni kell, hol keresd és mit nézz benne.
Mi a HÉSZ és hol találod meg?
A helyi építési szabályzat az önkormányzat rendelete. Nincs egységes HÉSZ, minden településnek sajátja van, és a tartalmuk nagyon eltérő lehet. Keresési helyek:
- Az önkormányzat honlapjának dokumentumtárában (általában „rendeletek” vagy „építésügy” menüpont)
- Nemzeti Jogszabálytár: or.njt.hu — önkormányzati rendeletek adatbázisa, keresés: „[település neve] HÉSZ”
- e-Építés portál: e-epites.hu — az OTH (Országos Területrendezési Hivatal) által üzemeltetett portál
Mindig a hatályos verziót töltsd le. A HÉSZ módosulhat, egy régi verzió alapján hozott döntés hibás lehet.
A HÉSZ két fő dokumentuma: szöveg és szabályozási terv
A HÉSZ mindig két részből áll. A szöveg (rendelet-szöveg) tartalmazza az övezetenkénti előírásokat számszerűen. A szabályozási terv (térkép) mutatja, hogy a konkrét telek melyik övezetbe esik. Mindkettő kell, csak a szövegből nem tudod megmondani, melyik övezet vonatkozik a telkedre.
Mit nézz meg a HÉSZ-ben?
| Paraméter | Mit jelent |
|---|---|
| Övezeti besorolás | Lakó, üdülő, gazdasági, mezőgazdasági, erdő — ez határozza meg, mi építhető |
| Minimális telekméret | Ha a telek kisebb, bizonyos esetekben nem is beépíthető |
| Max. beépítési arány (%) | A telek területének hány %-a fedhető be épülettel |
| Max. épületmagasság (m) | Az épület tető-csúcsának magassága |
| Előkert / oldalkert / hátsókert | Kötelező távolságok a telekhatároktól |
| Zöldfelületi arány (%) | A telek mekkora %-a marad növényzettel fedett |
| Szintterületi mutató | Az összes szint összes alapterülete / telekterület |
A HÉSZ és a TÉKA viszonya 2026-ban
A 280/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet (TÉKA) 2025. január 1-jén hatályba lépett és a korábbi OTÉK-ot váltja fel. A TÉKA országos szintű minimális/maximális előírásokat ad, a HÉSZ ezeken belül (de nem felülük) ír elő helyi szabályokat. Ha a HÉSZ és a TÉKA eltér: a szigorúbb szabály érvényes.
Gyakran ismételt kérdések
A HÉSZ megváltozhat a vásárlás után?
Igen. Az önkormányzat módosíthatja a HÉSZ-t, ami hatással lehet a beépíthetőségre. Ezért érdemes a közeli HÉSZ-módosítási tervekről is érdeklődni a hivatal tervező osztályán.
El lehet-e térni a HÉSZ előírásaitól?
A TÉKA (280/2024. Korm. rendelet) bizonyos esetekben egyedi eltérést kötelez (pl. domborzati adottság, meglévő fás növény védelme, energiahatékonysági ok). Az eltérést az illetékes hatóságnál kell kérni, nem automatikus.
Ingyenes-e a HÉSZ-hez való hozzáférés?
Igen. Az önkormányzat honlapján, az or.njt.hu-n és az e-epites.hu-n ingyenesen elérhető. A szabályozási terv térképes formátumban szintén le kell tölthetőnek lennie.